Jak zastrzec i wykonać prawo pierwokupu

Źródłem umownego prawa pierwokupu jest albo osobna umowa, albo jak się najczęściej zdarza dodatkowa klauzula zamieszczona w umowie, np. sprzedaży, zamiany czy też dzierżawy. Jeżeli strony zastrzegają prawo pierwokupu w stosunku do nieruchomości, może ono zostać ujawnione w księdze wieczystej. Ponadto można zastrzec pierwokup ograniczonego prawa rzeczowego, jakim jest spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Pierwokup wpisany do księgi wieczystej jest skuteczny wobec każdego właściciela nieruchomości. Dlatego warto wpisać jego treść do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.

Zgodnie z prawem cywilnym nieruchomość czy też każda inna rzecz, której dotyczy prawo pierwokupu, może być sprzedana osobie trzeciej, tylko pod warunkiem że uprawniony do pierwokupu nie skorzysta ze swego prawa. Jeśli więc właściciel rzeczy, która jest objęta prawem pierwokupu, chce ją sprzedać innej osobie, musi najpierw zawrzeć umowę warunkową sprzedaży. Ostateczna umowa sprzedaży (tzw. umowa przeniesienia własności) będzie uzależniona od tego, czy osoba uprawniona z tytułu pierwokupu skorzysta z tego prawa. O fakcie zawarcia umowy warunkowej właściciel jest zobowiązany powiadomić niezwłocznie osobę, której przysługuje pierwokup. Może to zrobić np. wysyłając list polecony. W zawiadomieniu należy wskazać treść umowy sprzedaży warunkowej zawartej z osobą trzecią.

Jeżeli pierwokup dotyczy nieruchomości, to uprawniony ma zasadniczo miesiąc na skorzystanie ze swojego prawa i złożenie oświadczenia, że chce kupić nieruchomość. Termin ten liczony jest od daty otrzymania zawiadomienia o zawarciu warunkowej umowy sprzedaży nieruchomości. W sytuacji gdy uprawniony decyduje się na skorzystanie z pierwokupu, miedzy nim a właścicielem dochodzi do zawarcia umowy na takich warunkach, jakie zostały ustalone w umowie z osobą trzecią, której właściciel pierwotnie zamierzał sprzedać rzecz i zawarł z nią w tym celu umowę warunkową sprzedaży.

Niewykonanie prawa pierwokupu w ustalonym terminie jest traktowane jako dorozumiane zrzeczenie się tego prawa. W takiej sytuacji strony umowy warunkowej mogą już zawrzeć umowę ostateczną. Jeżeli właściciel rzeczy, który był zobowiązany z tytułu pierwokupu, sprzedał rzecz innej osobie bezwarunkowo, tzn. nie uzależnił sprzedaży od tego, czy uprawniony skorzysta z pierwokupu albo jeżeli nie zawiadomił uprawnionego o sprzedaży lub podał mu do wiadomości istotne postanowienia umowy sprzedaży niezgodnie z rzeczywistością, to ponosi odpowiedzialność za wynikłą stąd szkodę. Prawo przewiduje nieważność umowy sprzedaży, w przypadku gdy pierwokup przysługuje z mocy ustawy Skarbowi Państwa lub jednostce samorządu terytorialnego,współwłaścicielowi albo dzierżawcy.

ewelina.stepien@infor.pl

Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 ze zm.).