Nowy formularz wniosku o warunki zabudowy mamy od roku, ale jest tak, jakby go nie było

Nie tylko jednak ład przestrzenny w ocenie sędziów stał na przeszkodzie wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy dla części działki ewidencyjnej. Kluczowego znaczenia w orzecznictwie nabrała konieczność zapobieżenia obchodzeniu przepisów o ochronie gruntów rolnych. Jak wiadomo, niedopuszczalne jest wydanie warunków zabudowy dla gruntów ornych najwyższych klas, tj. I‒III. Przeznaczenie takich gruntów pod zabudowę na cele nierolne i nieleśne może nastąpić wyłącznie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, co do zasady za zgodą ministra właściwego do spraw rozwoju wsi. Jednocześnie takie grunty są bardzo często częścią dużych obszarowo działek ewidencyjnych, w ramach których są też grunty orne klasyfikowane jako gorsze - klas IV‒VI i nieużytki, dla których mogą być wydawane warunki zabudowy. Niezależnie od powyższego podział geodezyjny działek ewidencyjnych stanowiących grunty orne ze względu właśnie na ochronę przed ich pofragmentowaniem jest prawnie ograniczony. Dlatego nie ma możliwości łatwego wydzielenia gruntów gorszych klas w celu objęcia ich warunkami zabudowy. Przepisy stanowią m.in., że podział gruntów ornych jest dopuszczalny, jeśli jest zgodny z decyzją o warunkach zabudowy. Jednak inwestor nie może uzyskać warunków zabudowy tylko dla części działki obejmującej grunty gorszych klas - i koło się zamyka.

Teren a działka, czyli co ustawodawca miał na myśli

Sądy do tej pory niemal jednogłośnie wskazywały, że wydawanie decyzji o warunkach zabudowy dla części działki ewidencyjnej stanowi obejście przepisów o ochronie gruntów rolnych. W istocie problem rozbija się o interpretację słowa „teren”. Czy terenem inwestycji mogą być tylko działka ewidencyjna lub kilka działek ewidencyjnych jako całość, czy też może to być część działki lub działek ewidencyjnych? Orzecznictwo zasadniczo wskazywało na to pierwsze stanowisko, choć czyniło pewne zastrzeżenia. W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 3 sierpnia 2021 r. (sygn. akt II OSK 1351/21) podkreślono, że przez „teren”, o którym mowa w art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 pkt 4 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 503; ost.zm. Dz.U. z 2022 r. poz. 1846; dalej: u.p.z.p.), należy rozumieć obszar jednej lub kilku konkretnie określonych działek ewidencyjnych, a nie fragment działki ewidencyjnej, na którym inwestor planuje realizację inwestycji. Objęcie decyzją o warunkach zabudowy części działki ewidencyjnej w świetle art. 59 ust. 1 u.p.z.p. jest dopuszczalne jedynie wyjątkowo i musi wynikać ze szczególnych uwarunkowań, np. normatywnych (część działki objęta ustaleniami planu miejscowego czy decyzją wydaną w trybie tzw. specustaw). Analogicznie wypowiedział się NSA w wyroku z 17 listopada 2021 r. (sygn. akt II OSK 3439/18).