Problem z deweloperem? Wchodzi nowe prawo [FIRMA I PRAWO]

To efekt nowelizacji ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (t.j. Dz.U. z 2024 r., poz. 695 ze zm.). Obciążona hipoteka, służebność dziura w ścianie, popękane ściany, problem z działaniem instalacji, to przykładowe sytuacje, gdy rękojmia daje prostszą ścieżkę wyegzekwowania usunięcia wady.

- Największy plus korzystania z rękojmi wynika z tego, że jeśli w pierwszym roku od odbioru mieszkania ujawni się wada, to domniemuje się, że powstała z winy dewelopera. To dużo upraszcza z punktu widzenia nabywcy, który jest konsumentem – tłumaczy adwokat, dr Piotr Terlecki, kancelaria prawna Terlecki i wspólnicy.

Czasem lepiej w walce z deweloperem skorzystać z przepisów odszkodowawczych

Są jednak sytuacje, gdy rękojmia będzie mniej korzystną opcją dla konsumenta.

- W przypadku rękojmi mamy ograniczony katalog roszczeń w stosunku do tego, na co pozwalają przepisy odszkodowawcze. To pierwsza wada. Druga – rękojmia obowiązuje przez 5 lat od odbioru lokalu. Tymczasem dochodzić swoich praw na podstawie ogólnych przepisów kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. z 2025 r., poz. 1071 ze zm.) o odpowiedzialności odszkodowawczej nabywca ma na to 6 lat od ujawnienia wady – dodaje mec. Terlecki.

Choć jest to już trzecia w tym roku nowelizacja ustawy deweloperskiej, to nadal zdarzają się sytuacje, których ustawodawca nie przewidział. Stąd zapowiedź kolejnych zmian przepisów. Minister Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz chce, by z przepisów jasno wynikał zakaz wliczania powierzchni pod ścianami działowymi do powierzchni użytkowej mieszkania.

Jest problem z karami umownymi za opóźnienia

Zdaniem mec. Terleckiego, jeśli zostanie przygotowany projekt, to powinny się w nim znaleźć przepisy regulujące, inny, dość powszechny, w jego ocenie problem, a mianowicie praktyczny brak możliwości naliczania kar umownych z powodu opóźnień w realizacji inwestycji.

- Deweloperzy tak konstruują zapisy w umowach, że praktycznie nabywca nie ma możliwości naliczenia kary. Wskazane byłoby, aby przepisy jednoznacznie przesądzały moment, od którego można naliczać kary – mówi mec. Piotr Terlecki.

Objęcie wszystkich nabywców, którzy są konsumentami, prawem do korzystania z rękojmi nie jest jedyną zmianą ustawy deweloperskiej, która zaczyna obowiązywać we wrześniu. Od 11 września, na pełną skalę, wchodzi w życie obowiązek prezentowania cen mieszkań i domów kupowanych na rynku pierwotnym. Z 11 lipca tego roku objął on lokale w inwestycjach, w których sprzedaż rozpoczęła się po tym dniu. Natomiast od 11 września, deweloperzy muszą zamieszczać na swoich stronach internetowych i na portalu dane.gov.pl ceny wszystkich wystawionych na sprzedaż lokali. Kara za niewywiązanie się z tego obowiązku może wynieść do 10 proc. obrotu za poprzedni rok.