wycena nieruchomości

Połączenia jednostek są nieodłączną częścią procesów gospodarczych. Muszą być w związku z tym także prawidłowo odzwierciedlone w rachunkowości. A to wcale nie jest łatwe. Ustawa z 29 września 1994 r. o rachunkowości (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 120; ost.zm. Dz.U. z 2023 r. poz. 295; dalej: u.r.) zawiera wprawdzie już od 30 lat regulacje wskazujące na zasady rozliczania połączeń, ale zmiany, jakie zachodzą, powodują, że księgowi mają wiele wątpliwości. Aktualną interpretację i objaśnienia można znaleźć w stanowisku Komitetu Standardów Rachunkowości w sprawie ustalania wartości godziwej dla potrzeb rozliczania połączeń jednostek metodą nabycia (Dz.Urz. Min.Fin. z 2024 r. poz. 23; dalej: stanowisko). Księgowi w tym obszarze mieli najwięcej problemów. Okazuje się bowiem, że wartość tego samego składnika aktywów lub pasywów może być ustalona w różny sposób. Pojawiały się więc pytania, jakie założenia należy przyjąć, jak udokumentować wyliczenia, aby wartość ustalona na potrzeby rozliczenia fuzji była uznana za prawidłową i najrzetelniej odzwierciedlającą daną transakcję przejęcia. Omawiane stanowisko będzie pomocne w tym zakresie. Warto jeszcze zauważyć, że ma ono zastosowanie po raz pierwszy do sprawozdań finansowych sporządzanych za rok obrotowy rozpoczynający się 1 stycznia 2024 r. lub po tym dniu, z możliwością jego wcześniejszego zastosowania.

Przedstawiamy zestawienie najważniejszych wyroków sądów z kończącego się 2023 r., jakie zapadły w sprawach z udziałem jednostek samorządu terytorialnego bądź mogą mieć istotne znaczenie dla działalności JST. Wybraliśmy najistotniejsze – w naszej ocenie – z orzeczeń Trybunału Konstytucyjnego, Naczelnego Sądu Administracyjnego, wojewódzkich sądów administracyjnych, Sądu Najwyższego, Krajowej Izby Odwoławczej, a dodatkowo także Trybunału Sprawiedliwości UE. Niejednokrotnie rozstrzygają one ważne dla JST problemy praktyczne, które do tej pory były interpretowane niejednolicie, lub potwierdzają przyjęte już wcześniej stanowiska. Wykładnia przepisów dokonana przez sądy będzie miała istotne znaczenie także dla przyszłych spraw.Podzieliliśmy orzeczenia na kilka działów, m.in. wyodrębniliśmy wyroki dotyczące wymiaru podatków lokalnych, nieruchomości i gospodarki nieruchomościami, z zakresu planowania przestrzennego i inwestycji budowlanych, gminnej gospodarki odpadami, zamówień publicznych. Staraliśmy się robić to tak, aby ułatwić przegląd orzecznictwa urzędnikom odpowiednich działów w urzędach. Nie mogło zabraknąć orzeczeń z zakresu procedury administracyjnej, a także rozstrzygających sytuację prawną radnego i zagadnienia ustrojowe dotyczące gminy i powiatu. Łącznie zebrało się ponad 30 orzeczeń, z którymi powinni się zapoznać w zasadzie wszyscy urzędnicy, którzy chcą być na bieżąco. A zatem niech Państwo sprawdzą, czy coś Wam w mijającym roku nie umknęło! ©℗

Wbrew pojawiającym się obawom, po 24 września nieruchomości nie stracą na wartości w operatach szacunkowych. W okresie przejściowym rzeczoznawca majątkowy wciąż będzie mógł uwzględnić przy wycenie studium. Problem może być po 1 stycznia 2026 r., gdy gmina nie zdąży ze sporządzeniem planu ogólnego.

Tylko w tym roku w Polsce ma zostać oddane prawie 490 km tras – podaje GDDKiA. Przebieg nowych dróg planowany jest zarówno przez tereny należące do gmin, jak i nieruchomości prywatne. W tym drugim przypadku o cenie gruntów, a w konsekwencji o tym, czy dotychczasowy właściciel otrzyma odszkodowanie lub będzie musiał wnieść opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, decyduje wycena. Może się ona diametralnie różnić w zależności od tego kto, z czyjej inicjatywy i przy jakich założeniach ją wykona.

Projekt nowych standardów wycen nieruchomości, przygotowany w resorcie inwestycji, jest zdaniem przedstawicieli środowiska rzeczoznawców majątkowych co najmniej niedoskonały. Niektórzy mówią dosadniej: to cofnięcie się w czasie o ponad 20 lat

Reprywatyzacja jest zbyt poważnym problemem, aby pozostawić ją wyłącznie w rękach rzeczoznawców majątkowych i popierających ich polityków. W demokratycznym państwie prawnym to niezawisłe sądy, a nie „eksperci” decydują o wysokości odszkodowań

 Posiadamy budynek w Niemczech, wcześniej mieliśmy tam biuro i magazyn. Teraz zaprzestaliśmy działalności, przy czym nie chcemy sprzedawać tej nieruchomości, lecz ją wynająć. Jak go pokazywać w księgach.

Jestem przedsiębiorcą i chciałbym nabyć od gminy bez przetargu nieruchomość przylegającą do mojej działki. Praktyka w urzędzie jest taka, że przyszły nabywca jest wzywany do zapłaty zaliczek z tytułu różnych kosztów związanych m.in. z wyceną danej nieruchomości. Czy gmina może żądać takich opłat jeszcze przed zawarciem umowy notarialnej?

Obaw nie muszą mieć tylko ci, którzy posiadają uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego. Szczególnie zaniepokojeni mogą być radni, posłowie, senatorowie, sędziowie i ci wszyscy, którzy zobligowani są do składania oświadczeń majątkowych.

Organizacje branżowe rzeczoznawców majątkowych dzięki jednemu przepisowi zdobyły ogromną władzę, pozwalającą zarabiać na podważaniu wycen nieruchomości.

W roku 2015 nabyliśmy budynek, który zaliczyliśmy do inwestycji. W jaki sposób dokonać jego wyceny bilansowej?