Audyt nieruchomości gmina może sporządzić samodzielnie – co trzeba sprawdzić przed zakupem
Jednostki samorządu terytorialnego, które chcą kupić budynek lub działkę np. na działalność gminnej lub powiatowej jednostki organizacyjnej, mają często dylemat, czy audyt nieruchomości trzeba zlecać wyspecjalizowanej kancelarii prawnej. Analiza przepisów wskazuje, że nie ma żadnych przeszkód, aby zrobili go pracownicy urzędu dysponujący odpowiednią wiedzą. Trzeba go jednak poprzedzić wieloma analizami. Wymieniamy najważniejsze z nich
Żadne przepisy prawne w zakresie publicznoprawnego obrotu nieruchomościami nie odnoszą się do zagadnienia badania stanu nieruchomości, a tym bardziej w odniesieniu do takiej, która ma być dopiero kupiona i po tej transakcji stać się elementem właściwego zasobu nieruchomości. Ponieważ jednak wydatkowane mają być publiczne środki finansowe, a także biorąc pod uwagę wymóg dbania o interes gminy (wynikający z konieczności zachowania dyscypliny finansów publicznych) i ostrożność procesową – trzeba przed wspomnianym zakupem wszechstronnie ocenić stan danej parceli. Przy inwestowaniu w nieruchomości priorytetem jest bowiem zapewnienie maksymalnego bezpieczeństwa transakcji oraz dokładne sprawdzenie przedmiotu przyszłej umowy notarialnej. Wymaga to przeprowadzenia wielopłaszczyznowego badania, opartego na różnorodnych dokumentach źródłowych. I właśnie ten ciąg następujących po sobie czynności nazywany jest audytem nieruchomości lub badaniem due diligence. Powinien on obejmować m.in. takie obszary, jak: stan prawny i techniczny nieruchomości oraz kwestie finansowo-podatkowe.
Pojęcie to nie zostało prawnie zdefiniowane, również procedura jego sporządzania i forma nie zostały sformalizowane w aktach prawnych. W piśmiennictwie podkreśla się najczęściej, że badanie due diligence polega na zgromadzeniu wszechstronnej wiedzy na temat nieruchomości, która może mieć wpływ na decyzje inwestora o zakupie nieruchomości.
W piśmiennictwie pojęcie to jest definiowane w następujący sposób:
• „Badanie due diligence nieruchomości obejmuje swym zakresem analizę stanu prawnego, a w razie potrzeby także faktycznego nieruchomości, przeprowadzaną w celu oceny zbieżności zamierzenia biznesowego stron przyszłej umowy z uwarunkowaniami prawnymi i faktycznymi dotyczącymi nieruchomości” (tak: Bartłomiej Jarosiński, Łukasz Łanoszka, „Kompleksowy audyt nieruchomości – sprawdź, zanim kupisz”, „Nieruchomości” nr 8, 2018, CH Beck);
• „Badanie due diligence to szczegółowa analiza i ocena nieruchomości przed dokonaniem na niej inwestycji” (Elżbieta Gołąbeska (red.), „Rynek nieruchomości mieszkaniowych w Polsce w ujęciu prawnym, ekonomicznym, ekologicznym i finansowym”, Oficyna Wydawnicza Politechniki Białostockiej, Białystok 2024 r.);
• „Due diligence ma charakter zindywidualizowany i obejmuje analizę pod względem prawno-formalnym, finansowym, marketingowym, konkurencyjności, technicznym, ekologicznym (Katarzyna Brzozowska, „Due diligence jako źródło informacji w procesie podejmowania decyzji inwestycyjnych”, „Zeszyty Naukowe SGGW. Ekonomika i Organizacja Gospodarki Żywnościowej” nr 91, 2011). ©℗
1. wpisy w księdze wieczystej i katastrze
Podstawową czynnością jest sprawdzenie zapisów w księdze wieczystej i porównanie ich z katastrem nieruchomości. Zgodnie z art. 1 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (dalej: u.k.w.h.) księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Przede wszystkim należy przeanalizować dział II księgi, gdzie są ujawnieni właściciele i użytkownicy wieczyści. Należy zwrócić uwagę, czy w którymś z działów nie ma wzmianek o wpisach, które oczekują na rozstrzygnięcie. W dziale III księgi kluczowe jest sprawdzenie wpisów dotyczących ograniczonych praw rzeczowych, ostrzeżeń i ujawnionych służebności obciążających prawo własności nieruchomości, wpisów dotyczących roszczenia o opłatę dokonanych na podstawie art. 4 ust. 5 ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów, a także ostrzeżeń o niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Z kolei dział IV księgi wieczystej służy ujawnianiu hipotek – taki wpis powinien być ostrzeżeniem dla nabywcy, że kupując tak obciążoną nieruchomość, stanie się zobowiązanym w stosunku do wierzyciela.
Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone.
Dalsze rozpowszechnianie artykułu za zgodą wydawcy INFOR PL S.A. Kup licencję.