Zadania gmin w zakresie zaspokajania zbiorowych potrzeb mieszkaniowych

Jednym z podstawowych zadań władz publicznych, które zostało zapisane w polskiej konstytucji, jest prowadzenie polityki sprzyjającej zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych obywateli. W szczególności ma to się przejawiać w przeciwdziałaniu bezdomności, wspieraniu rozwoju budownictwa socjalnego oraz popieraniu działań obywateli zmierzających do uzyskania własnego mieszkania (art. 75 ust. 1 Konstytucji RP).

Rozwinięciem powołanych przepisów konstytucji jest art. 7 ust. 1 pkt 7 ustawy z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym, który stanowi, że zaspokojenie zbiorowych potrzeb wspólnoty samorządowej w zakresie komunalnego budownictwa mieszkaniowego należy do zadań własnych gminy. W tym zakresie gmina, na zasadach i w wypadkach przewidzianych w ustawie o ochronie praw lokatorów, zapewnia lokale socjalne i lokale zamienne, a także zaspokaja potrzeby mieszkaniowe gospodarstw domowych o niskich dochodach, np. wypłacając im dodatki mieszkaniowe. W ramach obowiązku zaspokajania potrzeb mieszkaniowych na gminie ciąży także obowiązek utrzymania substancji mieszkaniowej w należytym stanie, w tym obowiązek przeprowadzania koniecznych napraw i remontów swoich zasobów mieszkaniowych (wyrok Sądu Najwyższego z 7 maja 2008 r., sygn. akt II CSK 4/2008).

Gmina wykonuje zadania w zakresie zaspokajania potrzeb lokalowych mieszkańców, przede wszystkim wykorzystując mieszkaniowy zasób gminy. Są to wszystkie lokale stanowiące własność gminy albo gminnych osób prawnych lub spółek handlowych utworzonych z udziałem gminy, z wyjątkiem towarzystw budownictwa społecznego, a także lokale pozostające w posiadaniu samoistnym tych podmiotów. Niestety nawet posiadanie wystarczającej liczby mieszkań komunalnych nie rozwiązuje najczęściej problemów z zalegającymi z czynszem najemcami czy wymagającymi natychmiastowych remontów kamienicami. Władze gminy powinny więc właściwie decydować, komu i na jakich zasadach wynajmować mieszkania komunalne, jak ustalić stawki czynszu, by stać było na nie najemców i jednocześnie zapewniały one wystarczający przychód.

W celu realizacji zadań związanych z zaspokajaniem potrzeb lokalowych mieszkańców rada gminy ma obowiązek podjąć dwie uchwały. Pierwsza to wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy. Powinien on zostać opracowany na co najmniej pięć kolejnych lat i przedstawiać konkretne prognozy i analizy.

Jak uznał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gliwicach (wyrok z 15 stycznia 2009 r., sygn. II SAB/Gl 49/2008) do uchwalania wieloletnich programów gospodarowania są zobowiązane jedynie gminy. Podjęcie przez radę powiatu takiej uchwały nie jest natomiast obligatoryjne. Sąd uznał, że przepis art. 20 ust. 4 ustawy o ochronie lokatorów każe bowiem stosować odpowiednio do innych niż gmina jednostek samorządu terytorialnego jedynie przepisy dotyczące uchwalenia zasad wynajmowania lokali. W tym stanie rzeczy do swobodnego uznania organu stanowiącego należało podjęcie lub niepodjęcie uchwały w przedmiocie gospodarowania zasobami mieszkaniowymi.

Wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy powinien zawierać przede wszystkim ocenę stanu zasobu mieszkaniowego i prognozy dotyczące jego niszczenia i planowanego powiększania. Muszą się w nim znaleźć analiza potrzeb i plan remontów poszczególnych budynków z podziałem na kolejne lata, w których miałyby być realizowane inwestycje. Radni powinni się odnieść tutaj także do kwestii sprzedaży wybranych lokali komunalnych i zastosowania bonifikat dla nabywających je lokatorów.

Przepisy nakazują także zamieścić w przyjętym planie zasady polityki czynszowej, którą będzie następnie realizował wójt, burmistrz lub prezydent miasta, oraz sposób zarządzania zasobem mieszkaniowym. Uchwała powinna zawierać ponadto kalkulację wydatków na bieżącą eksploatację budynków i wynajmowanych lokali, remonty, zarządzanie nieruchomościami wspólnymi, a także inwestycje, które mają na celu pozyskanie nowych nieruchomości.

Radni nie mogą pomijać jakichkolwiek elementów, które muszą być zawarte w strategii gospodarowania zasobem komunalnym. Jak uznał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Opolu, brak w uchwale rady miejskiej w sprawie wieloletniego programu gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy i zasad wynajmowania lokali wchodzących w skład tego zasobu uregulowań dotyczących którejkolwiek z kwestii wymienionych w art. 21 ust. 3 pkt 1-7 ustawy o ochronie praw lokatorów skutkuje ułomnością uchwały i ma istotny wpływ na ocenę jej zgodności z prawem (wyrok z 18 października 2007 r., sygn. II SA/Op 330/2007).

Rada gminy powinna podjąć w drugiej kolejności uchwałę określającą zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy. W dokumencie powinny się znaleźć w szczególności różnego rodzaju kryteria, które będą uprawniały daną osobę do korzystania z lokali komunalnych i procedurę związaną z oddawaniem w wynajem.

Rada gminy, regulując zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, obowiązana jest określić przesłanki przedmiotowe, którymi są warunki zamieszkiwania i wysokość dochodu. Warunki mieszkaniowe stanowią obok wysokości dochodu kryterium ustawowe, od spełnienia którego zależy zawarcie umowy najmu lokalu wchodzącego w skład mieszkaniowego zasobu gminy (Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 21 października 2008 r., sygn. akt I OSK 598/2008).

Radni, którzy będą pracowali nad poszczególnymi punktami uchwały, powinni pamiętać, że priorytetowym zadaniem gminy nie jest ochrona własnych interesów ekonomicznych. Nie można więc wprowadzać ograniczeń pozwalających na oddanie w najem lokali mieszkalnych i socjalnych jedynie osobom dającym swymi dochodami gwarancję zapłaty czynszu. Rada gminy, uchwalając zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, nie może więc zróżnicować osób pozostających w trudnych warunkach mieszkaniowych i materialnych w taki sposób, aby niektóre z nich zostały automatycznie całkowicie wykluczone z procedury selekcji kandydatów do umów najmu jeszcze przed rozpoczęciem tej procedury.

Ustawa o ochronie praw lokatorów nie upoważnia rady gminy do uchwalenia kryterium minimum dochodowego, np. lokal komunalny mogą wynająć jedynie rodziny, których dochód na jednego członka to przynajmniej 80 proc. najniższej emerytury. Takie rozwiązanie eliminuje z kręgu potencjalnych wnioskodawców osoby i rodziny najuboższe (wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Szczecinie z 28 czerwca 2006 r., sygn. akt II SA/Sz 304/2006).

Rada gminy, ustalając kryteria, które uprawniają do skutecznego ubiegania się o lokal komunalny, nie może wprowadzać także warunku odpowiednio długiego zameldowania na pobyt stały na terenie gminy, czy wykluczać z kręgu potencjalnych najemców osoby, które aktualnie są najemcami mieszkań komunalnych, spółdzielczych albo właścicielami lokali lub budynków. Wszystko dlatego, że posiadanie tytułu prawnego do lokalu nie przesądza o tym, że po stronie członka wspólnoty samorządowej nie istnieje przesłanka niezaspokojonej potrzeby mieszkaniowej.

● prognozę dotyczącą wielkości oraz stanu technicznego zasobu mieszkaniowego gminy w poszczególnych latach, z podziałem na lokale socjalne i pozostałe lokale mieszkalne;

● analizę potrzeb oraz plan remontów i modernizacji wynikający ze stanu technicznego budynków i lokali, z podziałem na kolejne lata;

● planowaną sprzedaż lokali w kolejnych latach;

● zasady polityki czynszowej oraz warunki obniżania czynszu;

● sposób i zasady zarządzania lokalami i budynkami wchodzącymi w skład mieszkaniowego zasobu gminy oraz przewidywane zmiany w zakresie zarządzania mieszkaniowym zasobem gminy w kolejnych latach;

● źródła finansowania gospodarki mieszkaniowej w kolejnych latach;

● wysokość wydatków w kolejnych latach, z podziałem na koszty bieżącej eksploatacji, koszty remontów oraz koszty modernizacji lokali i budynków wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy, a także wydatki inwestycyjne.

● wysokość dochodu gospodarstwa domowego uzasadniającą: wynajęcie lokalu na czas nieoznaczony i lokalu socjalnego oraz zastosowanie obniżek czynszu,

● warunki zamieszkiwania kwalifikujące wnioskodawcę do ich poprawy,

● kryteria wyboru osób, którym przysługuje pierwszeństwo zawarcia umowy z gminą,

● warunki dokonywania zamiany lokali komunalnych,

● tryb rozpatrywania i załatwiania wniosków o najem lokali oraz sposób poddania tych spraw kontroli społecznej,

● zasady postępowania w stosunku do osób, które pozostały w lokalu opuszczonym przez najemcę lub w lokalu, w którego najem nie wstąpiły po śmierci najemcy,

● kryteria oddawania w najem lokali większych niż 80 mkw.

W celu realizacji zadań związanych z zaspokajaniem potrzeb lokalowych mieszkańców rada gminy ma obowiązek podjąć dwie uchwały. Pierwsza to wieloletni program gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy. W drugiej kolejności radni powinni podjąć uchwałę określającą zasady wynajmowania lokali wchodzących w skład mieszkaniowego zasobu gminy

Katarzyna Sawicka

go@infor.pl

Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.).