O czym pamiętać, podpisując umowę

Negocjując treść kontraktu leasingowego, należy zapytać o kilka ważnych kwestii. Przede wszystkim powinniśmy upewnić się, na jakich warunkach i na jaki okres podpisujemy umowę, jaka będzie wysokość pierwszej wpłaty, czy będą naliczone koszty rozpatrzenia wniosku, opłaty rejestracyjne, czy przedstawiciel będzie wykonywał dodatkowe odpłatne czynności przed podpisaniem umowy, jakie będą koszty wyceny przy badaniu nieruchomości i co dzieje się, kiedy będziemy mieli zaległości lub opóźnienia w spłacaniu rat.

Warto również zorientować się co do możliwości indywidualnego dostosowania terminów płatności rat. Przed podpisaniem umowy poprośmy też o jej przesłanie (np. mailem), aby zapoznać się z jej treścią i ocenić, czy ustalenia w niej zawarte są zgodne z wynegocjowanymi warunkami. W szczególności zwracajmy uwagę na opłaty, dodatkowe załączniki do umowy oraz poprawność wprowadzonych danych.

Potrzebne papiery

Firma zainteresowana leasingiem nieruchomości powinna przedstawić następujące dokumenty:

wdokumenty prawne i rejestrowe korzystającego, tj. umowa lub statut spółki, REGON, NIP, KRS;

wdokumenty dotyczące sytuacji finansowej korzystającego za ostatnie 2 lub 3 lata, tj. sprawozdanie finansowe, czyli bilans, rachunek zysków i strat (firmy na pełnej księgowości), podsumowanie książki przychodów, PIT-36 (firmy na księgowości uproszczonej), deklaracje podatkowe, sprawozdanie zarządu, zaświadczenia ZUS i urzędu skarbowego;

wdokumenty dotyczące nieruchomości, tj. aktualny operat szacunkowy, odpis z księgi wieczystej, umowa kupna w formie aktu notarialnego, wypis z rejestru gruntów i budynków, a w przypadku nieruchomości nielokalowych - zaświadczenie z urzędu miasta lub gminy odnośnie do przeznaczenia nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego;

wdokumenty dotyczące projektu, tj. kopie zawartych umów najmu lub listy intencyjne;

wdokumenty finansowe (deklaracje podatkowe opinie bankowe, wyciągi z rachunków bankowych).

Istotne postanowienia

Na treść umowy leasingu składają się przede wszystkim prawa i obowiązki jej stron. Najważniejszymi postanowieniami są: dane informacyjne o stronach, określenie przedmiotu umowy, jego wartości, czas trwania umowy, termin wydania posiadania nieruchomości, zasady wydania użytkowania przedmiotu leasingu przez leasingobiorcę, określenie wysokości i terminarz opłat leasingowych, zasady ubezpieczenia i ponoszenia ryzyka, warunki dostępu leasingodawcy do przedmiotu leasingu, warunki zakończenia umowy, w tym warunki ewentualnego nabycia nieruchomości przez leasingobiorcę.

Umowa leasingu, bez względu na to, co stanowi jej przedmiot, wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. Jeśli zawarta jest w niej opcja zakupu nieruchomości przez korzystającego, to umowa musi mieć formę aktu notarialnego.

W części dotyczącej przedmiotu umowy należy dokładnie określić nieruchomość oddawaną w leasing oraz jej wartość. Trzeba więc podać w szczególności jej powierzchnię, numery księgi wieczystej i działki.

Uwaga

Wskutek wspomnianej nowelizacji z 16 listopada 2012 r. od 1 stycznia możliwe jest skorzystanie z leasingu budynku posadowionego na gruncie, który jest przedmiotem użytkowania wieczystego. Obecnie nie ma więc konieczności zawierania umowy leasingu budynku (budowli) oraz odrębnej umowy dotyczącej wieczystego użytkowania.

W umowie powinien być określony czas, na jaki została zawarta. Poza tym powinny być określone warunki jej ewentualnego wypowiedzenia. Umowa leasingu jest zawierana na czas oznaczony, a stosunek zobowiązaniowy pomiędzy leasingodawcą a leasingobiorcą wygasa przez jej wykonanie. Możliwe jest jednak zakończenie także z innych powodów, np. przez jej wypowiedzenie lub odstąpienie od umowy.

Nieruchomość powinna zostać korzystającemu wydana w terminie określonym przez strony w kontrakcie. W przypadku leasingu zwrotnego jego przedmiot znajduje się w posiadaniu korzystającego (jako posiadacza samoistnego bądź zależnego). Nie dochodzi więc do wydania nieruchomości, zaś zmiana tytułu władztwa nad rzeczą następuje na podstawie umowy leasingu. Wraz z wydaniem finansujący musi przekazać stosowne dokumenty, np. mapki i wyciągi geodezyjne czy odpisy ksiąg wieczystych.

Jak używać

W części dotyczącej zasad użytkowania nieruchomości umowa zawiera najczęściej postanowienia dotyczące zobowiązania leasingodawcy do nieingerowania u leasingobiorcy w warunki jej używania. Podkreślić należy, że obowiązek ten wynika z samej istoty leasingu - nawet wówczas, gdy nie jest to wyraźnie w umowie ustalone. Leasingobiorca ma obowiązek przez cały czas utrzymać przedmiot leasingu w stanie umożliwiającym jego normalne używanie. Do zakresu tak rozumianego utrzymania należy nie tylko dokonywanie konserwacji, przeglądów lub napraw uszkodzeń powstałych w trakcie używania. Oznacza to, że w wypadku uszkodzenia bądź pogorszenia stanu przedmiotu leasingu na leasingobiorcy ciąży obowiązek naprawienia tego przedmiotu albo zastąpienia go innym przedmiotem tego samego rodzaju i tej samej wartości lub natychmiastowego zapłacenia wszystkich nie spłaconych rat kredytu tytułem odszkodowania.

Leasingodawcy - w celu zapewnienia lepszej ochrony swych interesów - wolno zobowiązać leasingobiorcę do ubezpieczenia przedmiotu leasingu od wszelkich możliwych rodzajów ryzyka w czasie jego nabycia.

Trzeba płacić

Podstawowym obowiązkiem leasingobiorcy jest dokonywanie ustalonych w umowie opłat za korzystanie z przedmiotu leasingu. Dlatego istotne są postanowienia dotyczące wysokości kwot oraz warunków i terminów ich zapłaty. Najczęściej w praktyce zapłata stawki leasingowej jest z reguły realizowana w systemie ratalnym - z tym że pierwsza rata (najczęściej wyższa od pozostałych) płatna jest po przekazaniu leasingobiorcy przedmiotu leasingu, a pozostałe (równe) - w określonych (np. miesięcznych) odstępach czasu. W przypadku opóźnienia się leasingobiorcy w zapłacie należności ponosi on konsekwencje z tego tytułu. Umowa powinna precyzyjnie określać sankcje dla leasingobiorcy za niedotrzymanie terminów zapłaty (np. odsetki, odszkodowanie, skumulowana zapłata i wreszcie wypowiedzenie umowy z równoczesnym zwrotem rzeczy).

Stosunek prawny między stronami wygasa w sposób naturalny (wykonanie umowy w ustalonym wcześniej terminie), z powodu wypowiedzenia albo z innych przyczyn. Po wykonaniu umowy nieruchomość wraca do leasingodawcy, chyba że leasingobiorca skorzysta z przysługującego mu często prawa pierwokupu lub przedłużenia umowy.

W umowie leasingobiorca może uzyskać uprawnienie do wcześniejszego zakończenia umowy na skutek wprowadzenia do niej klauzuli, że w każdym czasie trwania stosunku umownego może on zaproponować firmie leasingowej zakup przedmiotu leasingu (po z góry określonej w umowie cenie). W przypadku odrzucenia takiej propozycji umowa leasingu zostaje automatycznie rozwiązana.

Ogólne warunki umów stosowane przez firmy leasingowe przyznają leasingobiorcy po zakończeniu umowy możliwość innego zakończenia współpracy niż zwrot nieruchomości. W określonym terminie (najczęściej 6 miesięcy przed zakończeniem umowy) leasingodawca władny jest złożyć ofertę przedłużenia umowy lub zakupu przedmiotu. Dla przedłużenia umów leasingowych charakterystyczne jest to, że w nowym okresie umownym spłaty bywają o wiele niższe (ponieważ wartość obiektu uległa w pełni lub w bardzo znacznej części amortyzacji) oraz że kontrakty te mogą zostać wypowiedziane przy zachowaniu określonego terminu.

Do umowy leasingu dołącza się: ogólne warunki umowy leasingowej, harmonogram finansowy spłat czynszów leasingowych, deklarację wekslową (która wskazuje, kiedy leasingodawca może skorzystać z weksla wystawionego przez leasingobiorcę), protokół zdawczo-odbiorczy przekazania leasingobiorcy przedmiotu leasingu i upoważnienie do użytkowania przedmiotu leasingu przez leasingobiorcę przez okres trwania umowy leasingu.

Podstawowe elementy

Umowy leasingu nieruchomości są negocjowane z każdym klientem. Chociaż umowy leasingu nieruchomości różnią się między sobą, to każdy kontrakt musi określać:

● czy finansowanie dotyczy nieruchomości nowej czy używanej;

● czy umowy realizowane są poprzez leasing operacyjny, finansowy lub zwroty;

● udział własny (możliwy na poziomie 0 proc. lub do 5 proc. kwoty transakcji netto);

● okres umowy (od 5 do 15 lat);

● minimalną kwotę finansowania transakcji;

● raty leasingowe (mające stopę stałą lub zmienną ustalane indywidualnie pod konkretny projekt);

● walutę umowy (złote, euro, franki szwajcarskie);

● formy ubezpieczeń;

● szczegółowy opis finansowanej nieruchomości;

● stronę będącą właścicielem nieruchomości;

● warunki rozwiązania umowy;

● zasady wykupu przedmiotu umowy.