Gmina może dochodzić roszczeń dotyczących opuszczonego budynku

Miasto, zarządzając nieruchomościami, które do niego formalnie nie należą, ma prawo występować jako podmiot prowadzący cudze sprawy bez zlecenia na rzecz nieobecnego właściciela. Tak orzekł Sąd Najwyższy.

Sprawa dotyczyła roszczeń z tytułu bezumownego korzystania z lokalu użytkowego. Mieścił się on w budynku, który do 2000 r. należał do firmy. Wynajmowała ona lokale i powierzchnie handlowe różnym podmiotom. Jednym z najemców był Antoni P. Po wygaśnięciu umowy korzystał on z tego lokum jeszcze przez blisko 10 lat.

Tymczasem firma będąca właścicielem budynku została postawiona w stan likwidacji, a zarząd nad nieruchomością przejęło miasto Kraków. Zażądało ono od Antoniego P. zapłaty blisko 95 tys. zł, na które składały się opłaty eksploatacyjne (za prąd i inne media) oraz za bezumowne korzystanie z lokalu. Jako legitymację procesową miasto podało w sądzie art. 752 kodeksu cywilnego, czyli prowadzenie cudzych spraw bez zlecenia. Formalnie bowiem Kraków nie był właścicielem budynku. W księdze wieczystej nadal figurowała firma, która w międzyczasie została ostatecznie zlikwidowana i wykreślona z rejestru.

Sądy oddaliły jednak powództwo i apelację Krakowa, uznając, że w tych warunkach miasto nie może działać w imieniu osoby trzeciej, w dodatku nieobecnej. Ponadto sąd apelacyjny wskazał, że polskie prawo cywilne nie zna pojęcia nieruchomości niczyjej, zawsze posiada ona właściciela. Na rzecz miasta zasądzono jedynie ok. 6,2 tys. zł z tytułu opłat eksploatacyjnych. To orzeczenie zakwestionował jednak Antoni P. W efekcie jego skargi kasacyjnej SN uchylił wyrok apelacyjny i nakazał ponowne rozpoznanie sprawy.

Sąd Najwyższy stwierdził jednak, że nie może podzielić poglądu o braku legitymacji procesowej miasta. Roszczenia z tytułu bezumownego korzystania z rzeczy nie są bowiem aż tak ściśle z nią związane, by dochodzić ich mógł tylko i wyłącznie właściciel.

- Należy raczej uznać, że prowadzenie cudzych spraw bez zlecenia nie może dotyczyć praktycznie tylko spraw czysto osobistych, takich jak np. sporządzanie testamentu - powiedziała sędzia Maria Szulc.

SN dopuszcza nawet możliwość wytoczenia przez prowadzącego cudze sprawy bez zlecenia roszczeń windykacyjnych. Jednak po pojawieniu się właściciela powinien on oddać mu rzecz, którą władał, i rozliczyć się z nim, czyli zapłacić wynagrodzenie za korzystanie z budynku i zwrócić pożytki z niego. Z kolei prowadzący sprawy bez zlecenia jako samoistny posiadacz nieruchomości może mieć wobec właściciela roszczenia o zwrot nakładów na rzecz.

Michał Culepa

dgp@infor.pl

ORZECZNICTWO

Wyrok Sądu Najwyższego z 5 grudnia 2014 r., sygn. akt III CSK 37/14.