Podwykonawca zażąda gwarancji

Obowiązki związane z udzieleniem gwarancji nakładają na inwestorów przepisy ustawy z 8 stycznia 2010 r. nowelizującej kodeks cywilny, które 16 kwietnia 2010 r. zastąpią ustawę z 9 lipca 2003 r. o gwarancji zapłaty za roboty budowlane. Nowe przepisy dotyczą tylko umów zawartych po dniu wejścia w życie nowelizacji. Inwestor planujący zawarcie umowy o roboty budowlane powinien wiedzieć, że każdy zatrudniony przez niego wykonawca może zażądać od niego udzielenia gwarancji zapłaty za roboty budowlane. Żądanie może zostać złożone przez wykonawcę w każdym czasie, a zatem na dowolnym etapie realizacji inwestycji. Co ważne, prawa wykonawcy do żądania gwarancji zapłaty od inwestora nie można wyłączyć ani ograniczyć. Oznacza to, że podpisując umowę o roboty budowlane, strony nie mogą skutecznie umówić się, że wykonawca nie będzie żądał od inwestora gwarancji zapłaty ani też nie można określić, że żądanie to może ograniczyć się np. do 10 czy 20 proc. wartości wynagrodzenia (co zresztą było powszechną praktyką rynkową, zwłaszcza zanim wprowadzono w 2003 roku regulacje dotyczące gwarancji zapłaty).

Wysokość gwarancji, jakiej może zażądać wykonawca, jest równa wysokości ewentualnego roszczenia wykonawcy z tytułu wynagrodzenia wynikającego z umowy o roboty budowlane oraz robót dodatkowych lub koniecznych do wykonania umowy, zaakceptowanych na piśmie przez inwestora. Wysokość ta może zatem podlegać zmianom w zależności od etapu wykonywania umowy i wynagrodzenia pozostającego do zapłaty przez inwestora. Możliwe jest udzielnie gwarancji częściowej, ale nie wyłącza to prawa wykonawcy do żądania udzielenia gwarancji zapłaty do pełnej wysokości ewentualnego roszczenia wykonawcy wobec inwestora z tytułu wynagrodzenia. Biorąc pod uwagę powyższe, a także to, że wykonawca może zażądać udzielenia gwarancji na każdym, również początkowym etapie inwestycji, wydaje się, że ostrożny inwestor, planując inwestycję, powinien być przygotowany do udzielenia gwarancji zapłaty w odniesieniu do całości kwot należnych danemu wykonawcy.

Jeśli chodzi o dopuszczalną formę gwarancji zapłaty, inwestor może przedstawić wykonawcy gwarancję bankową, gwarancję ubezpieczeniową, akredytywę bankową lub poręczenie banku udzielone na zlecenie inwestora. Planując budżet inwestycji, inwestor powinien zatem rozważyć koszty udzielenia gwarancji zapłaty w jednej w wymienionych powyżej form. Koszty uzyskania gwarancji zapłaty nie spoczywają w całości na inwestorze. Zgodnie z nowymi przepisami - udokumentowane koszty zabezpieczenia wierzytelności są ponoszone przez strony (tj. inwestora i wykonawcę) w równych częściach. Brak jest jednak szczegółowych przepisów dotyczących zasad i przede wszystkim terminu rozliczenia przez strony kosztów takiego zabezpieczenia. Wydaje się zatem, że inwestor powinien zarezerwować w budżecie inwestycji kwotę konieczną do uzyskania gwarancji zapłaty na swój koszt.

Nowym rozwiązaniem jest zastosowanie przepisów o gwarancjach zapłaty za roboty budowlane również do umów pomiędzy wykonawcami a podwykonawcami. Po wejściu w życie nowelizacji kodeksu cywilnego podwykonawcy będą mogli żądać udzielenia gwarancji zapłaty przez wykonawcę na takich samych zasadach jak wykonawcy od inwestora. Wątpliwości może budzić stosunek przepisów o gwarancji zapłaty w stosunkach między wykonawcą a podwykonawcą do przepisów o solidarnej odpowiedzialności inwestora i wykonawcy za zapłatę wynagrodzenia za roboty budowlane wykonane przez podwykonawcę. Zgodnie z obowiązującymi przepisami kodeksu cywilnego, jeśli inwestor wyraził zgodę na zawarcie przez wykonawcę umowy z podwykonawcą, podwykonawca może wystąpić do inwestora z roszczeniem o zapłatę wynagrodzenia za wykonane prace. Czy po wprowadzeniu do kodeksu cywilnego nowych przepisów o gwarancjach zapłaty za roboty budowlane taki podwykonawca będzie mógł skutecznie zażądać od inwestora także udzielenia gwarancji zapłaty? Odpowiedź na to pytanie nie wynika wprost z obowiązujących przepisów, ale wydaje się, że takiego ryzyka nie można wykluczyć. Tym samym wydaje się, że do listy kosztów inwestycji z ostrożności należałoby dopisać także ewentualne koszty związane z udzieleniem gwarancji zapłaty na rzecz podwykonawców. Choć trudno nie dostrzec argumentów przeciwnych, iż racjonalny ustawodawca nie powinien obciążać inwestora obowiązkiem ponoszenia podwójnych kosztów dotyczących gwarancji zabezpieczających płatności za te same roboty budowlane - raz na rzecz wykonawcy, a drugi raz na rzecz podwykonawców.

@RY1@i02/2010/057/i02.2010.057.087.002a.001.jpg@RY2@

Monika Sitowicz

Monika Sitowicz

adwokat w Zespole Prawa Nieruchomości w kancelarii Salans

Współpraca Agnieszka Nagórska,

aplikant adwokacki, Zespół Prawa Nieruchomości w kancelarii Salans