Jak realizować inwestycje celu publicznego

Zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (u.p.z.p) inwestycja celu publicznego musi spełniać dwa wymogi: po pierwsze stanowić realizację celów publicznych i po drugie mieć znaczenie lokalne, ponadlokalne lub krajowe. W art. 2 ust. 5 u.p.z.p wskazano wprost, że dla zakwalifikowania danej inwestycji jako inwestycji celu publicznego nieistotny jest status podmiotu, który ją realizuje, ani źródło jej finansowania.

Jeśli chodzi o pierwszy z powyższych wymogów, tj. określenie celu, jaki powinna realizować inwestycja celu publicznego, to art. 2 pkt 5 u.p.z.p odsyła do definicji celu publicznego zawartego w art. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.). Zawarty w tym przepisie katalog jest zamknięty (choć czasami konieczne może się okazać sięgnięcie do innych ustaw - zgodnie bowiem z pkt 10 tego przepisu u.g.n. celami publicznymi są również te określone w innych ustawach). Przykładowo można wskazać, że celem publicznym wskazanym w art. 6 u.g.n. jest budowa i utrzymywanie dróg publicznych lub budowa urządzeń służących do przesyłania wody, pary, gazów i energii elektrycznej.

Drugi z powyższych wymogów zakłada, że inwestycja celu publicznego ma znaczenie gminne, powiatowe, wojewódzkie, krajowe, międzynarodowe lub ponadregionalne.

Zgodnie z u.p.z.p rozmieszczenie inwestycji celu publicznego następuje w pierwszej kolejności co do zasady w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Inwestor powinien więc sprawdzić, czy tam, gdzie ma się znajdować planowana przez niego inwestycja celu publicznego, obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli tak - inwestor nie ma obowiązku uzyskiwania decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Co do zasady tam, gdzie nie ma planu miejscowego, inwestor, który chce prowadzić inwestycję celu publicznego będzie musiał uzyskać dla tej inwestycji decyzję o ustaleniu lokalizacji celu publicznego. Co do charakteru decyzja taka podobna jest do decyzji o warunkach zabudowy, którą także musi uzyskać inwestor, w sytuacji, gdy teren planowanej inestycji nie jest objęty planem.

Decyzja o lokalizacji celu publicznego nie jest wymagana, gdy zachodzi jedno z wyłączeń przewidzianych w u.p.z.p, tzn. kiedy roboty budowlane objęte planowaną inwestycją polegają na:

● remoncie, montażu lub przebudowie, nie powodują zmiany sposobu zagospodarowania terenu i użytkowania obiektu budowlanego oraz nie zmieniają jego formy architektonicznej, a także nie są zaliczone do przedsięwzięć wymagających przeprowadzenia postępowania w sprawie oceny oddziaływania na środowisko, albo

● są to roboty budowlane niewymagające pozwolenia na budowę.

Zgodnie z u.p.z.p decyzję taką wydaje co do zasady wójt, burmistrz albo prezydent miasta właściwy ze względu na położenie inwestycji, przy czym w przypadku inwestycji o znaczeniu krajowym i wojewódzkim robi to w uzgodnieniu z marszałkiem województwa. Wyjątkowo w przypadku inwestycji na terenach zamkniętych decyzję o lokalizacji inwestycji celu publicznego wydaje wojewoda.

Decyzja o lokalizacji celu publicznego musi zawierać przede wszystkim elementy wskazane w kodeksie postępowania administracyjnego jako cechy każdej decyzji administracyjnej. Dodatkowo w jej treści muszą się znaleźć trzy elementy wskazane wprost w u.p.z.p. Powinny zatem zostać określone po pierwsze rodzaj inwestycji (np. budowa drogi), po drugie warunki i szczegółowe zasady zagospodarowania terenu i jego zabudowy wynikające z odrębnych przepisów. Chodzi tu w szczególności o warunki i szczegółowe zasady w zakresie m.in. ochrony środowiska, infrastruktury technicznej i komunikacji oraz ochrony interesów osób trzecich. Po trzecie decyzja taka musi zawierać część graficzną, w której należy określić linie rozgraniczające teren inwestycji wyznaczone na mapie w odpowiedniej skali.

Decyzje o ustaleniu inwestycji celu publicznego mogą dotyczyć nieruchomości będących we władaniu osób trzecich. Należy pamiętać, że realizacja celu publicznego pozwala na szczególne ograniczenia praw takich osób. W związku z treścią planu albo decyzji lokalizacyjnej właściwy organ może, zgodnie z przepisami u.g.n., ograniczyć sposób korzystania przez osobę trzecią z jej nieruchomości, jeśli nie wyraża ona zgody na realizację inwestycji celu publicznego. Takie ograniczenie może być realizowane poprzez zezwolenia na przeprowadzenie przez nieruchomość ciągów drenażowych, przewodów lub urządzenia służące do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej. W pewnych sytuacjach inwestor prowadzący inwestycję celu publicznego może też dokonać zajęcia nieruchomości objętej decyzją, uzyskawszy uprzednio decyzję właściwego organu w przedmiocie wywłaszczenia takiej nieruchomości.

Postępowanie w przedmiocie wydania decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego inicjuje inwestor, który zamierza taką inwestycję przeprowadzić. Taki inwestor nie musi być właścicielem ani użytkownikiem wieczystym nieruchomości, na której ma się znajdować inwestycja. Jak wspomniano wyżej, inwestycja celu publicznego może obejmować nieruchomości osób trzecich, nawet jeśli nie godzą się one na taką lokalizację.

Zaskarżyć decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, tj. wnieść odwołanie do organu II instancji, może, zgodnie z przepisami kodeksu postępowania administracyjnego, jej strona, a także podmiot występujący w postępowaniu na prawach strony. Zgodnie z orzecznictwem sądów administracyjnych taki przymiot uzyskuje osoba, na której nieruchomości, ma być prowadzona (nie inwestor) ale też władający nieruchomością, na którą dana inwestycja będzie oddziaływać.

W sprawie, w której przedmiotem jest ustalenie lokalizacji inwestycji celu publicznego, przymiot strony przysługuje osobom uprawnionym w stosunku do nieruchomości, na której ma być ona lokalizowana oraz na które będzie ona oddziaływać, co wynika z art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Postanowienie WSA w Łodzi z 28 kwietnia 2010 r. II SA/Łd 124/10; Wspólnota 2010/21/43.

Stroną postępowania w sprawie warunków zabudowy może być nie tylko właściciel (użytkownik wieczysty) działki bezpośrednio graniczącej z działką, której dotyczy postępowanie w sprawie warunków zabudowy, ale również innej działki w granicach obszaru analizowanego w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z..p.

Wyrok NSA w Warszawie 2 grudnia 2009 r. LEX nr 555221

@RY1@i02/2010/232/i02.2010.232.210.006a.001.jpg@RY2@

Monika Sitowicz, adwokat

Monika Sitowicz

adwokat

@RY1@i02/2010/232/i02.2010.232.210.006a.002.jpg@RY2@

Agnieszka Nagórska, prawnik, zespół prawa nieruchomości kancelarii Salans

Agnieszka Nagórska

prawnik, zespół prawa nieruchomości kancelarii Salans

Ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm.).

Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 80, poz. 717 ze zm.)

Postanowienie WSA II SA/Łd 124/10.