Łatanie dziury budżetowej kosztem użytkowników wieczystych

Wobec trudnej sytuacji finansowej Skarb Państwa i jednostki samorządu poszukują sposobów, by poprawić stan swoich budżetów. Jednym z nich ma być podwyższanie opłat rocznych za użytkowanie wieczyste nieruchomości gruntowych. Praktyka ta była stosowana w ostatnim czasie w wielu gminach w Polsce. Bardzo wysokie podwyżki, rzędu nawet kilkuset procent, zostały odnotowane w Warszawie.

WSA w Warszawie w wyroku z 23 października 2007 r. (sygn. akt III SA/Wa 1187/07) stwierdził, że opłaty roczne ponoszone są niezależnie od sposobu wykorzystania gruntu przez użytkownika wieczystego, zatem na podstawie art. 16 ust. 1 pkt 1 lit. b) ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych, należy je uznawać za koszty uzyskania przychodów, które, zgodnie z art. 15 ust. 4 ustawy o CIT, powinny być potrącane w roku, w którym je poniesiono. Jednak z drugiej strony podwyższenie opłat prowadzi do wzrostu kosztów utrzymania nieruchomości, a tym samym obniżenia dostępnych środków finansowych, np. na rozwój firmy lub zabudowę nieruchomości. Dotyczy to zwłaszcza tych nieruchomości, wobec których nie dokonywano oszacowania wartości oraz aktualizacji opłaty przez kilka ostatnich lat. Warto zatem przybliżyć zasady aktualizowania tych opłat oraz weryfikacji zasadności ich aktualizacji. Kwestie te reguluje ustawa o gospodarce nieruchomościami.

Aktualizacja opłaty jest najczęściej dokonywana z urzędu, nie częściej niż raz w roku, na podstawie dowodzącego wzrostu wartości nieruchomości operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego na zlecenie właściwego organu. Organ chcąc zaktualizować opłatę powinien wypowiedzieć się na piśmie na temat dotychczasowej wysokości, do 31 grudnia roku poprzedzającego rok wprowadzenia opłaty w nowej wysokości, przesyłając równocześnie ofertę przyjęcia nowej opłaty.

Użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania wypowiedzenia, złożyć do samorządowego kolegium odwoławczego wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona albo jest uzasadniona w innej wysokości. Co ważne, ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa na organie. Warto na taką okoliczność przedłożyć alternatywną wycenę nieruchomości sporządzoną na zlecenie użytkowania wieczystego.

Jeżeli przed kolegium nie uda się zawrzeć ugody, kolegium oddala wniosek lub ustala nową wysokość opłaty. Od orzeczenia kolegium nie przysługuje odwołanie, ale użytkownik wieczysty może wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia mu orzeczenia. Jest to równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego. Po wniesieniu sprzeciwu w terminie, orzeczenie kolegium traci moc. Do czasu ostatecznego rozpoznania sprawy przez sąd powszechny należy uiszczać opłatę w dotychczasowej wysokości.

Warto dodać, że przy aktualizacji opłaty na poczet różnicy między opłatą dotychczasową a zaktualizowaną zalicza się wartość nakładów poniesionych przez użytkownika wieczystego na budowę poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej po dniu dokonania ostatniej aktualizacji. Dotyczy to też sytuacji, gdy nakłady te nie zostały uwzględnione w poprzednio dokonywanych aktualizacjach. Przy czym wniosek o zaliczenie nakładów powinien być złożony wraz z wnioskiem o ustalenie zasadności podwyższenia opłaty.

@RY1@i02/2011/108/i02.2011.108.086.002a.001.jpg@RY2@

Michał Winiarz, ekspert w Kancelarii Prawniczej Magnusson

em