Na rynku wtórnym świadectwa energetyczne to martwy instrument

@RY1@i02/2014/085/i02.2014.085.18300070b.802.jpg@RY2@

Rafał Dębowski adwokat, ekspert prawa budowlanego

Na ostatnim posiedzeniu rząd przyjął projekt ustawy o charakterystyce energetycznej budynków. Dlaczego wprowadzenie tego aktu do polskiego porządku prawnego jest tak ważne?

Na szczeblu krajowym konieczne jest uchwalenie przepisów stanowiących implementację dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady Unii nr 2010/31/UE. Mają one za zadanie wdrożyć rozwiązania na rzecz racjonalizacji zużycia energii - w tym doprowadzić do zwiększenia oszczędności energetycznej budynków, które - jak się szacuje - odpowiadają w 40 proc. za łączne zużycie energii w Unii Europejskiej. Długofalowym celem projektu jest wprowadzenie w sektorze budynków rozwiązań prawnych służących właśnie ograniczeniu zużycia prądu oraz zwiększeniu wykorzystywania energii ze źródeł odnawialnych, co doprowadzi zarówno do ograniczenia uzależnienia energetycznego UE, jak i do zmniejszenia emisji gazów cieplarnianych. Stąd też w dokumencie znalazł się m.in. zapis, zgodnie z którym minister właściwy do spraw budownictwa, w terminie 6 miesięcy od dnia ogłoszenia ustawy, przedstawić ma Radzie Ministrów krajowy plan działań, mający na celu zwiększenie liczby budynków o niskim zużyciu energii.

Jakie nieprawidłowości występują dziś przy sporządzaniu świadectw energetycznych i czy projekt je rozwiązuje?

Dziś system wydawania świadectw charakterystyki energetycznej funkcjonuje poprawnie w zasadzie jedynie w zakresie nowych inwestycji. Dzieje się tak dlatego, że dokument ten jest konieczny do zakończenia procesu inwestycyjnego i dopuszczenia budynku do użytkowania. W większości przypadków obrotu lokalami na rynku wtórnym obowiązek posiadania świadectwa jest praktycznie martwy. Przykro to powiedzieć, ale charakterystyka energetyczna nabywanego lokalu nie jest tym, co w istotny sposób wpływa na decyzję o zakupie czy wynajęciu lokalu. Dlatego często nabywcy i najemcy lokali godzą się z istnieniem wady lokalu w postaci braku świadectwa. Projekt, niestety w ułomny sposób, próbuje naprawić ten stan rzeczy. Nabywca lub najemca budynku, który nie uzyskał świadectwa w chwili zawarcia umowy sprzedaży lub najmu, będzie miał wprawdzie 14 dni na wezwanie osoby obowiązanej do jego wydania (a ta będzie miała na sporządzenie świadectwa 2 miesiące) i prawa tego nie będzie mógł się zrzec, jednak będzie równocześnie uprawniony do złożenia zobowiązania, że swojego prawa jednak nie wykona. Co istotne, projekt nie zabroni również nabywcy zrzeczenia się prawa do żądania wykonania zastępczego świadectwa (nabywca sporządza świadectwo, a zbywcę obciąża kosztami - red.). Takich mankamentów natury legislacyjnej jest w projekcie znacznie więcej. Ot choćby to, iż na liście podmiotów obowiązanych do zlecenia opracowania świadectwa jest najemca (art. 3), który jednocześnie jest podmiotem uprawnionym do żądania wydania tego dokumentu (art. 12).

Jeśli ustawa wejdzie w życie w proponowanym kształcie, świadectwo nie będzie potrzebne, by przystąpić do użytkowania budynku. To dobre rozwiązanie?

Co prawda projekt ustawy obliguje sprzedającego do dostarczenia świadectwa kupującemu, lecz obserwując dzisiejszą praktykę na rynku wtórnym i faktyczny brak zainteresowania kupujących uzyskiwaniem tego typu dokumentu, uważam, że takie rozwiązanie w praktyce może spowodować spadek liczby wydawanych świadectw charakterystyki energetycznej. Koszt uzyskania świadectwa niewątpliwie bowiem zostanie wliczony w cenę zakupu lub w czynsz najmu, co przełoży się na wydatki kupującego lub wynajmującego. Większość z nich będzie zapewne chciała ich uniknąć.

Rozmawiała Anna Krzyżanowska