Właściciele działek mogą spać spokojnie. Na razie

Reforma planowania przestrzennego (a dokładnie wchodząca 24 września w życie ustawa z 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw; Dz.U. z 2023 r. poz. 1688; dalej: nowelizacja) przewiduje zmianę ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 344; ost.zm. Dz.U. z 2023 r. poz. 1688; dalej: u.g.n.), która wpłynie na sposób szacowania wartości nieruchomości w operacie szacunkowym. Chodzi o modyfikację m.in. w art. 154 ust. 2 i 3 oraz w art. 155 ust. 1 pkt 5, które w środowisku rzeczoznawców majątkowych wywołały obawy o to, że gdy działki nie są objęte ani planem miejscowym, ani decyzją o warunkach zabudowy, a gmina nie ma jeszcze planu ogólnego – ich właściciele mogą stracić na wycenach. A to dlatego, że biorąc pod uwagę nowe literalne brzmienie przepisów, przy wycenie takiej parceli rzeczoznawca już nie uwzględniałby – tak, jak do tej pory – studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, a jedynie faktyczne użytkowanie nieruchomości – co przy braku planu ogólnego gminy, planu miejscowego lub warunków zabudowy mogłoby stawiać wielu właścicieli działek w niekorzystnym położeniu. Ale bez obaw. Głębsza analiza przepisów pokazuje, że ustawodawca zadbał o przepisy przejściowe, które takim sytuacjom zapobiegają – przynajmniej do końca 2025 r., tj. do czasu wygaszenia studiów. Ale po kolei.

Ustalenie przeznaczenia nieruchomości

Na podstawie art. 154 ust. 1 u.g.n. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego (dalej: plan miejscowy), stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. A jeśli brakuje planu miejscowego, to jeszcze do 24 września br. zgodnie z brzmieniem art. 154 ust. 2 i 3 u.g.n. przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy (dalej: studium) lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (dalej: decyzja o warunkach zabudowy). A gdy studium lub decyzji o warunkach zabudowy brak, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości. Dodatkowo art. 155 ust. 1 pkt 5 u.g.n. przewiduje, że przy szacowaniu nieruchomości wykorzystuje się wszelkie niezbędne i dostępne dane o nich, zawarte w szczególności w planach miejscowych, studiach, decyzjach o warunkach zabudowy oraz pozwoleniach na budowę.