Jaki podatek trzeba zapłacić od obiektów niemieszkalnych

Czy od garażu wyodrębnionego jest wyższy podatek

@RY1@i02/2012/100/i02.2012.100.18300150e.815.jpg@RY2@

W opisanym przypadku mamy do czynienia z dwoma różnymi sytuacjami prawnopodatkowymi. Mimo że samochód podatnika i samochody sąsiadów będą stały w tym samym podziemnym garażu budynku, to jednak zapłaci on podatek od nieruchomości dużo wyższy niż sąsiedzi.

Istotne jest to, że sąsiedzi kupili mieszkanie wraz z garażem i mają jeden akt notarialny na oba lokale. Podatnik natomiast oddzielnie kupił mieszkanie i miejsce postojowe w garażu budynku. Ma więc dwa akty notarialne. Jak należy opodatkować takie garaże, wyjaśnił w uchwale Naczelny Sąd Administracyjny (uchwała z 27 lutego 2012 r., sygn. akt II FPS 4/11, prawomocna). Zdaniem sądu, garaż stanowiący przedmiot odrębnej własności, usytuowany w budynku mieszkalnym wielorodzinnym, podlega opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości według stawki podatku dla budynków lub ich części pozostałych. Niska stawka, taka jak dla mieszkań, jest natomiast stosowana tylko w przypadku gdy na mieszkanie i garaż jest jeden akt notarialny. Sąd wyjaśnił, że zakwalifikowanie garażu do jednej z tych stawek podatku będzie uzależnione od tego, czy uznamy, że garaż ma charakter mieszkalny, czy też nie. Zdaniem Naczelnego Sądu Administracyjnego, garaż wyodrębniony nie służy zaspokojeniu podstawowych potrzeb mieszkaniowych właściciela, dlatego jest opodatkowany stawką wyższą. Co więcej, można go sprzedać, a więc pełni inną funkcję niż budynek.

Podstawa prawna

Art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a) ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 95, poz. 613 z późn. zm.).

Czy moment kupna decyduje o obowiązku podatkowym

@RY1@i02/2012/100/i02.2012.100.18300150e.816.jpg@RY2@

Zgodnie z art. 6 ust. 2 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, jeżeli okolicznością, od której jest uzależniony obowiązek podatkowy, jest istnienie budowli albo budynku lub ich części, obowiązek podatkowy powstaje z dniem 1 stycznia roku następującego po roku, w którym budowa została zakończona, albo w którym rozpoczęto użytkowanie budowli, albo budynku lub ich części przed ich ostatecznym wykończeniem. Przepis ten przewiduje odroczenie powstania obowiązku podatkowego do 1 stycznia roku następującego po roku, w którym budowa budynku została zakończona albo w którym rozpoczęto jego użytkowanie przed ostatecznym wykończeniem.

Jeśli zatem budynek został wybudowany w tym roku, to obowiązek podatkowy powstanie od 1 stycznia 2013 r. Część gminnych organów podatkowych twierdzi jednak, że w przypadku sprzedaży lokalu lub budynku powyższy przepis nie ma zastosowania do nowego właściciela i powinien on zapłacić podatek już w roku zakupu nowo wybudowanej nieruchomości. Eksperci oraz część sądów uważają jednak, że również po nabyciu lokalu mieszkalnego w takim budynku następuje odroczenie momentu powstania obowiązku podatkowego do 1 stycznia następnego roku.

Podatnik po nabyciu mieszkania powinien więc złożyć informację na podatek od nieruchomości, wpisując rok 2013. Jeśli organ podatkowy zakwestionuje takie podejście, może on albo dostosować się do wykładni przepisów stosowanej przez gminę, albo powalczyć w sądzie administracyjnym o korzystny dla siebie wyrok.

Podstawa prawna

Art. 6 ust. 2 ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 95, poz. 613 z późn. zm.).

Czy miejsce postojowe objęte jest stawką mieszkaniową

@RY1@i02/2012/100/i02.2012.100.18300150e.817.jpg@RY2@

Opodatkowaniu podatkiem od nieruchomości podlegają budynki lub ich części. Podatek naliczany jest w zależności od powierzchni użytkowej budynków. Stawki dla poszczególnych rodzajów nieruchomości zostały określone w art. 5 ustawy o podatkach i opłatach lokalnych. W przypadku budynków mieszkalnych stawka jest dość niska i w tym roku wynosi maksymalnie 0,70 zł od 1 mkw. powierzchni użytkowej. W przypadku mieszkań nie ma więc żadnych wątpliwości, że zastosowanie ma stawka określona dla budynków lub ich części mieszkalnych. Częścią budynku jest bowiem lokal mieszkalny.

Wątpliwości pojawiają się w przypadku garażu zlokalizowanego w części podziemnej budynku mieszkalnego. Jednak w sytuacji, gdy właściciel mieszkania ma jeden akt notarialny, w którym określona została własność mieszkania i garażu, zastosowanie ma stawka podatku od nieruchomości właściwa dla mieszkania. Takie stanowisko potwierdził Naczelny Sąd Administracyjny w uchwale 7 sędziów z 27 lutego 2012 r., sygn. akt II FPS 4/11.

Podstawa prawna

Art. 2 ust. 1 pkt 2, art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a) ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 95, poz. 613 z późn. zm.).

Czy pomieszczenie przynależne jest objęte niższą stawką

@RY1@i02/2012/100/i02.2012.100.18300150e.818.jpg@RY2@

Jeśli podatnik kupi mieszkanie wraz z pomieszczeniami przynależnymi w budynku mieszkalnym i podpisze jeden akt notarialny, na mocy którego własność wszystkich lokali zostanie przeniesiona na niego, to w takiej sytuacji stawka podatku będzie niska, właściwa dla mieszkania.

Podstawa prawna

Art. 1a ust. 1 pkt 5, art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a) ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 95, poz. 613 z późn. zm.).

Czy firma zapłaci mniej od garażu wolnostojącego

@RY1@i02/2012/100/i02.2012.100.18300150e.819.jpg@RY2@

Dla rozstrzygnięcia, jaką stawką podatku od nieruchomości należy objąć wolnostojący garaż należący do przedsiębiorstwa, trzeba w pierwszej kolejności przytoczyć definicję budynków określoną w ustawie o podatkach i opłatach lokalnych.

Jak wynika z art. 1a ust. 1 pkt 3 tej ustawy za budynki związane z prowadzeniem działalności gospodarczej należy uznać budynki będące w posiadaniu przedsiębiorcy lub innego podmiotu prowadzącego działalność gospodarczą, z wyjątkiem budynków mieszkalnych, chyba że przedmiot opodatkowania nie jest i nie może być wykorzystywany do prowadzenia tej działalności ze względów technicznych. Skoro zatem spółka kupiła garaż, to oznacza, że będzie on związany z prowadzeniem działalności gospodarczej. Oznacza to, że należy go opodatkować według stawki właściwej dla budynków lub ich części związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej.

Podstawa prawna

Art. 1a ust. 1 pkt 3, art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. b) ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 95, poz. 613 z późn. zm.).

Czy od komórki trzeba uiścić należność gminie

@RY1@i02/2012/100/i02.2012.100.18300150e.820.jpg@RY2@

Komórki lokatorskie nie zostały wyłączone z podatku od nieruchomości. Zgodnie z przepisami ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, w przypadku budynków podstawą opodatkowania jest ich powierzchnia użytkowa. Zgodnie natomiast z art. 1a ust. 1 pkt 5 tej ustawy, powierzchnia użytkowa budynku lub jego części to powierzchnia mierzona po wewnętrznej długości ścian na wszystkich kondygnacjach, z wyjątkiem powierzchni klatek schodowych oraz szybów dźwigowych. Za kondygnację uważa się również garaże podziemne, piwnice, sutereny i poddasza użytkowe. Od komórki trzeba więc będzie zapłacić podatek od nieruchomości.

Problemem może być zastosowana stawka. Ze swojej istoty komórka nie służy bowiem do mieszkania. Jednak rozstrzygając o stawce podatku, można zastosować uchwałę NSA w sprawie garaży. W efekcie, jeśli własność komórki jest powiązana z mieszkaniem, a więc nie ma na nią odrębnego aktu notarialnego, to jest opodatkowana stawką właściwą dla mieszkania. Jeśli właściciel mieszkania ma dwa akty własności: jeden na mieszkanie, a drugi na komórkę, to tę ostatnią należy opodatkować według stawki dla budynków lub ich części pozostałych.

Podstawa prawna

Art. 1a ust. 1 pkt 5, art. 5 ust. 1 pkt 2 lit. a i e) ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 95, poz. 613 z późn. zm.).

Czy najemca garażu może być podatnikiem

@RY1@i02/2012/100/i02.2012.100.18300150e.821.jpg@RY2@

W opisanej sytuacji podatnikiem podatku od nieruchomości jest co do zasady gmina. Jednak jak wynika z art. 3 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy o podatkach i opłatach lokalnych, podatnikami podatku od nieruchomości są osoby fizyczne, będące posiadaczami nieruchomości lub ich części albo obiektów budowlanych lub ich części, stanowiących własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli posiadanie wynika z umowy zawartej z właścicielem lub z innego tytułu prawnego, z wyjątkiem posiadania przez osoby fizyczne lokali mieszkalnych niestanowiących odrębnych nieruchomości.

W omawianym przypadku osoba fizyczna jest więc posiadaczem zależnym garażu. W efekcie to na niej będzie ciążył obowiązek zapłaty podatku od nieruchomości. Stawka w tym przypadku będzie zależała od tego, czy podatnik prowadzi działalność gospodarczą. Jeśli tak, to od garażu będzie musiał zapłacić według stawki jak za budynek zajęty na prowadzenie działalności. Jeśli nie, garaż będzie opodatkowany stawką dla budynków pozostałych.

Podstawa prawna

Art. 3 ust. 1 pkt 4 lit. a) ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 95, poz. 613 z późn. zm.).

Łukasz Zalewski

lukasz.zalewski@infor.pl