Czy trzeba się tłumaczyć z wykorzystania ulgi mieszkaniowej

doradca podatkowy z Kancelarii Doradztwa Podatkowego Pama

@RY1@i02/2010/061/i02.2010.061.086.0009.001.jpg@RY2@

Paweł Małecki, doradca podatkowy z Kancelarii Doradztwa Podatkowego Pama

Z treści pytania wynika, że zakup mieszkania miał miejsce w 2006 roku lub wcześniej. Do nabytych w tym okresie nieruchomości, mieszkań, spółdzielczych praw do lokalu lub budynku mieszkalnego, jeśli sprzedaż nastąpi w okresie pięciu lat, licząc od końca roku, w którym nabyto to mienie, stosuje się przepisy obowiązujące w 2006 roku. Podatek dochodowy ze zbycia takiego mieszkania płaci się w postaci ryczałtu w wysokości 10 proc. od uzyskanego przychodu. Tego podatku można uniknąć, stosując obowiązujące w tym okresie zwolnienia. Najbardziej popularnym zwolnieniem z podatku jest przeznaczenie uzyskanego przychodu na własne potrzeby mieszkaniowe. W opisanej sytuacji podatnik nabył mieszkanie na współwłasność i chciał się tej współwłasności pozbyć (razem z kredytem). Można było tego dokonać poprzez darowiznę udziału lub sprzedaż. W przypadku darowizny wystąpiłby w opisanej sytuacji podatek od darowizn (nie ma pokrewieństwa między partnerami). Podatek ten byłby dość znaczny i wynosił 2877 zł 90 gr plus 20 proc. liczone od wartości udziału ponad kwotę 20 566 zł. Żadnych ulg w opisanym stanie prawnym by nie było. Zapewne z tych powodów podatnik dokonał notarialnej umowy kupna-sprzedaży. Notariusz pobrał 2 proc. podatku od czynności cywilnoprawnych i koszty aktu notarialnego. Podatek od sprzedaży udziału w mieszkaniu podlegał przesunięciu o dwa lata wskutek złożenia oświadczenia podatnika, że przeznaczy uzyskane przychody na własne potrzeby mieszkaniowe. Umówienie się z byłą partnerką, że nie będzie rozliczeń finansowych i zapłaty, nic nie zmienia. Formalnie zawarto umowę kupna-sprzedaży, a nie umowę darowizny (wtedy skutki podatkowe wystąpiłyby od razu). Nie można w żaden sposób odkręcić tej transakcji (mamy akt notarialny). Jeśli nowe mieszkanie zostało w całości sfinansowane nowym kredytem, to podatnik nie może wskazać, że nabył je za środki otrzymane ze sprzedaży. Nie pomogą tu nawet korzystne orzeczenia, np. WSA w Gdańsku z 17 listopada 2009 r. (sygn. akt I SA/Gd 496/09), w których czytamy, że przy ocenie, czy podatnik przeznaczył środki ze sprzedaży lokalu na nabycie innego mieszkania w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, niezbędne jest uwzględnienie całokształtu okoliczności sprawy, porównanie uzyskanych środków i środków przeznaczonych na potrzeby mieszkaniowe w okresie dwóch lat od daty sprzedaży. Niedopuszczalnie zawężająca jest interpretacja wymagająca, aby te same fizycznie pieniądze lub tylko wpłaty dokonane po dniu sprzedaży pochodzące wprost z tego źródła przychodu były zwolnione od podatku.

Nawet umowa kredytu lub pożyczki zaciągniętego na ogólne cele umożliwiłaby skorzystanie ze zwolnienia. Zaciągnięcie kredytu na ściśle określony cel (zakup wskazanego mieszkania) jednoznacznie wskazuje, że środki na zakup pochodzą z kredytu, a nie ze zbycia udziału w starym mieszkaniu. Podatek w takiej sytuacji trzeba będzie w całości zapłacić. Można oczywiście zwrócić się do urzędu skarbowego o umorzenie podatku lub rozłożenie na raty. Szansa na rozłożenie na raty jest z pewnością zawsze większa niż uzyskanie zgody na umorzenie. Podatnik w obu przypadkach będzie musiał wykazać brak możliwości zapłaty podatku.