Jak zalegalizować najem i płacić niski podatek

Z najmu utrzymuje się obecnie w mniejszym lub większym stopniu około 250 tys. osób. Tylu podatników fakt ten deklaruje. Jednak według szacunków niektórych ekspertów, przynajmniej drugie tyle wynajmuje mieszkania, nie zgłaszając tego faktu. Mało kto zdaje sobie przy tym sprawę, że organy podatkowe coraz skuteczniej kontrolują takie osoby. Tymczasem ukrywanie takich przychodów robi się coraz mniej opłacalne. Podejmowane ryzyko jest bowiem niewspółmiernie wysokie w stosunku do grożących kar (orzekane są grzywny od kilkuset nawet do kilkunastu tysięcy złotych).

Wraz ze zbliżającym się rokiem szkolnym i akademickim, czyli początkiem kolejnego sezonu wynajmowania pokoi i mieszkań, warto zastanowić się, czy nie nadarza się najlepsza okazja na wyjście z szarej strefy najmu i zalegalizowania naszych dochodów. Okazja tym lepsza, że w 2010 roku zostanie zlikwidowana 20-proc. stawka stosowana dziś przy opodatkowaniu najmu ryczałtem.

Cały czynsz opodatkowany zatem będzie niską 8,5-proc. stawką podatku. Dziś jest tak tylko przy przychodach do 4 tys. euro. Później od nadwyżki płaci się już podatek według stawki 20 proc.

Kontrola najmu może mieć charakter czynności sprawdzających, które mają na celu jedynie wstępne zweryfikowanie dokonywanych rozliczeń lub kontroli podatkowej, która polega już na dokładnym sprawdzeniu tego, czy podatnik rozlicza się prawidłowe, jak również, czy deklaruje wszystkie zarobione na najmie pieniądze do opodatkowania.

Zanim urzędnicy przystąpią do kontroli podatkowej, poszukują w pierwszej kolejności informacji o osobach, które nie zadeklarowały dochodów (przychodów) z najmu do opodatkowania. Wykorzystywane są przy tym różne źródła informacji.

Najczęściej urzędnicy śledzą ogłoszenia prasowe i proszą o informację o transakcjach dotyczących wynajmowanych mieszkań i lokali mieszkalnych pracowników biur pośrednictwa handlu nieruchomościami. Zdarza się jednak i tak, że informacja o tym, że ktoś prowadzi niezgłoszony do opodatkowania najem pochodzi od życzliwego sąsiada. Każde takie zgłoszenie powinno być sprawdzone.

Ostatnio na ślad niezgłoszonego do opodatkowania najmu urzędnicy wpadają także przy okazji weryfikacji ulgi internetowej. Osoby korzystające z tego odliczenia muszą bowiem wykazać, że korzystają z internetu w miejscu zamieszkania. Trzeba zatem wskazać podstawę do zajmowania lokalu, w którym z udogodnienia tego się korzysta.

Kontrola dotyczy nie tylko tego, czy najem został w ogóle zgłoszony do opodatkowania, ale także i tego, czy wszystkie dochody z tego źródła są wykazywane, czyli np. czy podatnik, który zgłosił, że wynajmuje jedno mieszkanie, nie wynajmuje w rzeczywistości trzech. Albo też, czy mimo zadeklarowania, że wynajmowany jest jeden pokój, wynajmowane nie jest np. całe mieszkanie. By to ustalić, przedstawiciele fiskusa po uzyskania odpowiednich dokumentów mogą odwiedzić takie mieszkanie i na miejscu sprawdzić, ile osób rzeczywiście mieszka w wynajmowanym mieszkaniu, jak również przesłuchać takie osoby po to, by sprawdzić, które z nich i jaki czynsz płacą na rzecz wynajmującego.

Co ważne, urzędnicy po ustaleniu, że dana osoba zarabia na niezgłoszonym do opodatkowania najmie, lub że deklaruje dochody (przychody) niższe od faktycznie uzyskiwanych, nie mogą uznać, że są to dochody (przychody) pochodzące z nieujawnionego źródła. Nie ma zatem groźby opodatkowania ich karną stawką PIT wynoszącą 75 proc. W takim przypadku nie można bowiem mówić o tym, że źródło pochodzenia pieniędzy niezadeklarownaych do opodatkowania jest nieznane. Jest wręcz przeciwnie. Źródło to jest znane i jest nim najem. Przyłapani na niewykazaniu lub zaniżaniu dochodów (przychodów) z najmu zmuszeni za to będziemy, po pierwsze, zapłacić zaległy podatek wraz z odsetkami. Po drugie, zapłacić kary z kodeksu karnego skarbowego.

Zalegalizowanie najmu to dziś przede wszystkim rozliczanie go w urzędzie skarbowym. Samej umowy nie trzeba nigdzie więcej rejestrować. Czasem konieczne jedynie jest zgłoszenie tego faktu w spółdzielni lub wspólnocie mieszkaniowej, gdy koszty utrzymania nieruchomości wspólnej rozliczane są nie według udziałów, a liczby osób zamieszkujących lokal.

Obowiązujące obecnie przepisy przewidują, że dochody osiągane przez podatników z najmu (z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą) są opodatkowane na zasadach określonych w ustawie o PIT (czyli na tzw. zasadach ogólnych, przy których podatek opłacany jest według skali podatkowej ze stawkami 18 i 32 proc.), chyba że podatnicy złożą właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Aby móc opłacać ryczałt od przychodów ewidencjonowanych od przychodów z najmu, konieczne jest powiadomienie o tym fakcie naczelnika urzędu skarbowego we właściwym czasie. W tym celu należy złożyć pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu naczelnikowi urzędu skarbowego właściwemu według miejsca zamieszkania podatnika. Podatnik rozpoczynający wynajem w trakcie roku podatkowego oświadczenie takie powinien złożyć do dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia wynajmu, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu (czynszu).

I prosty przykład. Podatnik będzie uzyskiwał przychody z najmu, które chciałby opodatkować ryczałtem. Umówił się z najemcami, że zacznie im wynajmować mieszkanie od 12 sierpnia 2009 r. Strony umówiły się, że tego samego dnia podatnik otrzyma pierwszy czynsz. W związku z tym właściciel lokalu musi złożyć pisemne oświadczenie o wyborze opodatkowania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych w urzędzie skarbowym nie później niż do 12 sierpnia 2009 r. Jeżeli zapomni o tym obowiązku, to nie będzie miał prawa do opodatkowania przychodów z najmu w 2009 roku w formie ryczałtu.

Raz dokonanego zgłoszenia nie trzeba ponawiać, chyba że zamierzamy zmienić formę opodatkowania. Można to zrobić tylko w nowym roku podatkowym. Oświadczenie składa się do 20 stycznia.

Gdy wynajmowany lokal jest wspólną własnością małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa małżeńska, co do zasady powinni oni dzielić przychód lub dochód z tego tytułu między siebie i każde z nich powinno się rozliczać. Można tego jednak uniknąć, składając oświadczenie, że najem będzie rozliczany tylko przez jednego z małżonków.

Wysokość ryczałtu od przychodów z najmu wynosi 8,5 proc. do kwoty stanowiącej równowartość 4 tys. euro (w 2009 roku jest to 13 510 zł). Od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt wynosi już 20 proc. przychodów, przy czym w przypadku osiągania przez małżonków przychodów z tytułu umowy najmu kwota przychodów objętych 8,5-proc. stawką ryczałtu (4 tys. euro) dotyczy łącznie obojga małżonków. Oznacza to, że w przypadku osiągania przez małżonków przychodów z tytułu najmu wyższą, 20-proc. stawkę podatku należy stosować, gdy łączna kwota przychodów z najmu osiągniętych przez małżonków przekroczy równowartość 4 tys. euro. Niezależnie zatem od tego, czy małżonkowie rozliczać będą najem indywidualnie (po połowie) czy też w całości opodatkuje je jeden z małżonków, po przekroczeniu kwoty limitu 4 tys. euro zobowiązani będą opodatkować uzyskany przychód według stawki 20 proc.

Podatnicy opłacający ryczałt od przychodów ewidencjonowanych nie składają deklaracji w trakcie roku podatkowego, lecz po zakończeniu roku podatkowego wykazują wysokość uzyskanych przychodów w składanym do końca stycznia zeznaniu na formularzu PIT-28. Zeznanie o wysokości uzyskanego przychodu, wysokości dokonanych odliczeń i należnego ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, podatnicy muszą złożyć w urzędzie skarbowym do 31 stycznia następnego roku.

Uzyskiwanie przychodów z tego tytułu nie wymaga prowadzenia księgowości, zaś ryczałt wpłacany jest bez konieczności składania jakichkolwiek deklaracji. Sam podatek może być opłacany w dwóch trybach: miesięcznie lub kwartalnie. W pierwszym przypadku terminy płatności ryczałtu wypadają odpowiednio: za sierpień – do 21 września 2009 r. (20 września to niedziela); za wrzesień – do 20 października 2009 r.; za październik – do 20 listopada 2009 r.; za listopad – do 21 grudnia 2009 r. (20 grudnia to niedziela); za grudzień – do 1 lutego 2010 r. (31 stycznia to niedziela).

W przypadku opłacania ryczałtu kwartalnie, terminy płatności przypadać będą: za III kwartał – do 20 października 2009 r.; za IV kwartał – do 1 lutego 2010 r. (31 stycznia to niedziela).

W przypadku wynajmu lokali wybór sposobu opodatkowania powinien być dokonywany w każdym przypadku indywidualnie. Co do zasady, opodatkowanie na zasadach ogólnych jest bardziej korzystne dla podatnika, który ponosi znaczne koszty uzyskania przychodu z najmu (koszty modernizacji, czynszu, podatków, amortyzacji etc.), a jego dochód do opodatkowania jest niewielki. Przy dochodach wynoszących mniej niż 13 510 zł bardziej opłacalny jest jednak ryczałt.

Biorąc pod uwagę fakt, że limit przejścia pomiędzy stawkami ryczałtu jest limitem rocznym i jest taki sam bez względu na to, w którym momencie (miesiącu) rozpoczynamy wynajmowanie, osoby które zaczynają wynajem w sierpniu, mogą spokojnie założyć, że przy czynszu nieprzekraczającym 2,7 tys. zł nie będą w tym roku płaciły podatku według stawki 20 proc. (13 510 zł: 5 miesięcy = 2702 zł). Jeśli zaczną we wrześniu lub październiku, kwoty te będą oczywiście odpowiednio wyższe i wyniosą 3,37 tys. zł i 4,5 tys. zł. Jeśli zważyć na to że w przyszłym roku stawka 20-proc. ma być zlikwidowana całkowicie (ryczałt będzie płacony tylko według stawki 8,5 proc.) wybór wydaje się oczywisty.

Nawet gdyby ponoszone w związku z najmem koszty sięgały 50 proc. przychodów (co jest raczej trudne do uzyskania), to i tak podatek płacony od przychodu w wysokości 8,5 proc. będzie niższy niż płacony od dochodu według najniższej stawki ze skali podatkowej, czyli 18 proc. Ryczałt jest zatem rozsądnym wyborem.

Zaletą ryczałtu jest nie tylko to, że zastosowanie ma niższa stawka, lecz także to, że tak opodatkowane przychody nie zwiększają puli do opodatkowania według skali podatkowej. A zatem nie spowodują, że po połączeniu z innymi dochodami podatnika ten zacznie płacić PIT według drugiego przedziału skali podatkowej ze stawką 32 proc.

Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z najmu wynosi 8,5 proc. przychodów, jeżeli ich wysokość w roku podatkowym nie przekracza kwoty stanowiącej równowartość 4 tys. euro (w 2009 roku jest to 13 510 zł), a od nadwyżki ponad tę kwotę ryczałt wynosi 20 proc. przychodów.

Przy czym w przypadku osiągania przez małżonków przychodów z umowy najmu kwota limitu przychodów w wysokości 4 tys. euro dotyczy obojga małżonków.

Oznacza to, że bez względu na to, czy w małżeństwie istnieje wspólność majątkowa, czy też rozdzielność majątkowa, w przypadku gdy oboje małżonkowie wybrali opodatkowanie w formie zryczałtowanej, przychody z najmu łączy się dla określenia kwoty przychodów z tego tytułu.

W przypadku wykorzystania kredytu na zakup mieszkania stanowiącego środek trwały kwota odsetek naliczonych do dnia przekazania środka trwałego do używania podwyższa wartość początkową będącą podstawą do dokonania odpisów amortyzacyjnych jeżeli podatnik podejmie decyzję o amortyzacji tego lokalu. Natomiast odsetki poniesione po tym dniu (naliczone i zapłacone) będą mogły być zaliczane bezpośrednio do kosztów uzyskania przychodów w dacie ich poniesienia.

Jeśli więc podatnicy wykażą, że otrzymany kredyt w całości przeznaczony został na potrzeby związane ze źródłem przychodu, jakim jest najem, wówczas zapłacone po dniu przekazania środka trwałego do używania odsetki od kredytu będą mogły stanowić koszty uzyskania przychodu.

Prawo do opodatkowania przychodów uzyskanych z prywatnego najmu w formie ryczałtu nie jest uzależnione od nieuzyskiwania przez podatnika przychodów z najmu prowadzonego w ramach działalności gospodarczej.

Przychody z najmu prywatnego mieszkania nie będą zaliczane do źródła przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej, lecz będą stanowić odrębne źródło przychodów. W związku z tym przychód osiągany z tego tytułu może być opodatkowany zryczałtowanym podatkiem dochodowym, natomiast przychód z najmu osiągany w ramach działalności podatkiem liniowym.

Świadczone usługi najmu podlegają opodatkowaniu VAT stawką podstawową 22-proc. Przy opisanej usłudze najmu nie ma znaczenia charakter obiektu i jego przeznaczenie. Prowadzona działalność gospodarcza nie jest związana z działalnością statutową ośrodka kultury, a zatem przedmiotowe usługi powinny być opodatkowane 22-proc. VAT.

Podatnik, który chce opodatkować przychody z najmu ryczałtem, musi o tym fakcie zawiadomić naczelnika urzędu skarbowego. Podatnik rozpoczynający najem w trakcie roku podatkowego pisemne oświadczenie o wyborze ryczałtu jako formy opodatkowania musi złożyć do dnia poprzedzającego dzień rozpoczęcia najmu, nie później jednak niż w dniu uzyskania pierwszego przychodu.

W przypadku rozpoczęcia najmu w trakcie roku i niezłożenia w określonym terminie oświadczenia (wniosku) o wyborze ryczałtu podatnik będzie zobowiązany do opłacania podatku na zasadach ogólnych.

Jeżeli do 20 stycznia roku podatkowego podatnik nie zgłosił zaprzestania uzyskiwania przychodów z najmu lub nie dokonał wyboru innej formy opodatkowania, uważa się, że nadal uzyskuje przychody z najmu opodatkowane w formie ryczałtu.

Z regulacji dotyczącej prawa podatnika do zrzeczenia się opodatkowania w formie ryczałtu wynika, że złożenie pisemnego oświadczenia o tej rezygnacji urzędowi skarbowemu i we wskazanym terminie jest warunkiem, od którego spełnienia zależy wyłączenie wobec podatnika w danym roku podatkowym tej formy opodatkowania i zastosowanie innej formy (karty podatkowej lub opodatkowania na zasadach ogólnych).

Jeżeli z umowy najmu wynika, że koszty związane z przedmiotem najmu ponosi podatnik jako wynajmujący, przychodem podlegającym opodatkowaniu ryczałtem będzie cała kwota określona w umowie, w momencie jej otrzymania (postawienia do dyspozycji), niezależnie od tego, że podatnik pokrywa z tej kwoty określone koszty.

W związku z tym przychodem podlegającym opodatkowaniu ryczałtem będą otrzymywane kwoty czynszu (odstępnego).

Przychód do opodatkowania ryczałtem stanowi u podatniczki otrzymana kwota czynszu wynikająca z umowy najmu. Natomiast należności z tytułu opłat uiszczane przez najemcę nie stanowią przychodu podlegającego opodatkowaniu ryczałtem, jeśli z umowy wynika, że najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia.