Jak uwzględniać koszty najmu

Przychody z najmu, jak każde inne zarobki, podlegają opodatkowaniu. Sposób rozliczeń z urzędem skarbowym będzie zależał od woli podatnika. W zależności od tego, jaką formę opodatkowania dla przychodów z najmu wybierze, takie będą jego dalsze obowiązki, a także uprawnienia podatkowe.

Na początek jedna ważna uwaga. Koszty przy najmie uwzględnią tylko podatnicy, którzy wybiorą opodatkowanie skalą PIT ze stawkami 18 i 32 proc. (najem prywatny i prowadzony w ramach działalności gospodarczej), liniowym 19-proc. PIT (najem w ramach prowadzonej firmy).

Tak. W naszym przykładzie podatnik w okresie od stycznia do grudnia uzyska przychody z najmu wynoszące 24 tys. zł (2 tys. zł x 12 miesięcy = 24 tys. zł). Podatnik powinien płacić od lutego (pierwsza wpłata za styczeń) do grudnia (wpłata za listopad) comiesięczny ryczałt w wysokości 170 zł (2 tys. zł x 8,5 proc. = 170 zł). Ostania wpłata za grudzień powinna być dokonana w styczniu. W sumie ryczałt wyniesie 2040 zł.

Kosztów nie uwzględnią podatnicy opłacających ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Wszystko dlatego, że ryczałt płacony jest od przychodu, a nie dochodu (dochód = przychód minus koszty). Kosztów nie uwzględnią też podatnicy, którzy np. wynajmują pokoje turystom w swoich domach i rozliczają się na zasadach karty podatkowej.

Tak. W opisanej sytuacji podatnik nie miał obowiązku zapłaty podatku za lipiec i sierpień, bo w miesiącach tych nie uzyskał przychodu. Przychód został uzyskany dopiero we wrześniu. Dlatego podatnik pierwszy podatek miał obowiązek zapłacić dopiero w październiku (do 20.). Przy czym podatek ten powinien wyliczyć według stawki 8,5-proc. od 2,4 tys. zł (3 x 800 zł).

Zgodnie z przepisami ustawy o PIT kosztami uzyskania przychodów z poszczególnego źródła są wszelkie wydatki poniesione w celu osiągnięcia przychodów lub zachowania albo zabezpieczenia źródła przychodów.

Kosztami uzyskania przychodów z najmu tzw. prywatnego (tj. wykonywanego poza prowadzoną działalnością gospodarczą) budynków, lokali stanowiących odrębną własność bądź lokali, w stosunku do których przysługuje podatnikowi spółdzielcze prawo, będą w szczególności: koszty obsługi prawnej (pośrednik, notariusz, rzeczoznawca), koszty eksploatacji (woda, energia elektryczna, gaz, wywóz nieczystości, inne), koszty administracji, podatek od nieruchomości, dobrowolne ubezpieczenie budynku bądź lokalu, wydatki na remonty, wydatki na zakup wyposażenia podwyższającego atrakcyjność (standard) lokalu, odpisy amortyzacyjne od wynajmowanego budynku czy lokalu oraz inne wydatki związane bezpośrednio lub pośrednio z najmem.

Jeśli strony umowy przyjmą zasadę, że opłaty licznikowe najemca wnosi zaliczkowo wraz z główną należnością, natomiast są one rozliczane w momencie otrzymania faktur (rachunków) od dostawców mediów, wówczas te zaliczkowe kwoty należy wliczyć do przychodu w dniu ich otrzymania, np. razem z czynszem. W przypadku ich rozliczenia w ramach kosztów należy dokonywać w dniu zapłaty (zależy więc on od daty widniejącej na potwierdzeniu uregulowania należności).

Wydatki na utrzymanie przedmiotu najmu, bieżącą eksploatację oraz remont stanowią koszt uzyskania przychodów wynajmującego pod warunkiem, że z umowy najmu wynika, że to on zobowiązany jest do ich ponoszenia.

Ponadto kosztem uzyskania przychodów są odpisy z tytułu zużycia środków trwałych (budynków, lokali) oraz wartości niematerialnych i prawnych dokonywane zgodnie z przepisami ustawy o PIT (tzw. amortyzacja).

@RY1@i02/2010/175/i02.2010.175.183.0014.001.jpg@RY2@

Oświadczenie o wyborze 19-proc. liniowego PIT

Przy zaliczaniu wydatków w kosztach uzyskania przychodów kluczową sprawą jest poniesienie tych wydatków. Przykładowo, przy najmie nieruchomości kosztami uzyskania przychodów będą udokumentowane i poniesione przed zawarciem umowy najmu wydatki z tytułu podatku od nieruchomości, ubezpieczenia mieszkania, opłat do spółdzielni mieszkaniowej, które związane są z własnością mieszkania będącego przedmiotem najmu. Jednak opłaty te muszą być faktycznie poniesione przez wynajmującego, a nie np. przez najemcę.

Ta sama zasada dotyczy również prowizji za pośrednictwo w znalezieniu najemcy. Wydatki te mają wpływ na osiągnięcie lub zwiększenie przychodów z najmu, jeżeli umowa najmu została zawarta z osobą wskazaną przez agencję pośrednictwa.

Wynajmujący, który ponosi wydatki na wyposażenie wynajmowanej nieruchomości, może również korzystać z amortyzacji. Przepisy ustawy o PIT wskazują, że składniki majątku uznaje się za środki trwałe, jeżeli stanowią własność lub współwłasność wynajmującego, są kompletne i zdatne do użytku w dniu oddania do używania najemcy, a przewidywany okres ich używania będzie przekraczał rok. W przypadku, gdy wydatki na zakup składników majątku nie przekraczają w roku podatkowym 3,5 tys. zł, można je zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów w miesiącu oddania ich do używania.

Ustawodawca dopuszcza również - w odniesieniu do składników majątku, których wartość początkowa w dniu przyjęcia do używania jest równa lub niższa niż 3,5 tys. zł - możliwość dokonania jednorazowego odpisu (w miesiącu oddania do używania lub w miesiącu następnym).

Podatnicy, którzy uzyskują przychody z najmu, będą musieli po zakończeniu roku podatkowego złożyć zeznanie podatkowe.

Opłacający ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, nie składają deklaracji w trakcie roku podatkowego, a tylko wpłacają ryczałt. Natomiast po zakończeniu roku podatkowego wykazują wysokość uzyskanych przychodów w składanym do końca stycznia zeznaniu na formularzu PIT-28. Zeznanie o wysokości uzyskanego przychodu, wysokości dokonanych odliczeń i należnego ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych podatnicy muszą złożyć w urzędzie skarbowym do 31 stycznia następnego roku. Ryczałt od przychodów ewidencjonowanych wynikający z zeznania jest podatkiem należnym za dany rok podatkowy, chyba że naczelnik urzędu skarbowego wyda decyzję, w której określi inną wysokość podatku. W razie niezłożenia zeznania naczelnik urzędu skarbowego wyda decyzję określającą wysokość zobowiązania w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

@RY1@i02/2010/175/i02.2010.175.183.0014.002.jpg@RY2@

Zawiadomienie o rezygnacji z płacenia ryczałtu

Podatnicy rozliczający najem według skali PIT przychody z tego tytułu będą musieli wykazać w PIT-36, składanym do 30 kwietnia następnego roku podatkowego. Za 2010 rok będzie to 30 kwietnia 2011 roku. Z kolei podatnicy opłacający liniowy PIT od przychodów z najmu wykażą je w PIT-36L, również składanym do 30 kwietnia następnego roku podatkowego po roku, którego dotyczy rozliczenie.

Podatnik ma możliwość wyboru formy opodatkowania przychodów z najmu. Może zastosować jedną z form opodatkowania:

● na zasadach określonych w ustawie o PIT według progresywnej skali podatkowej, tzw. zasady ogólne,

● według 19-proc. stawki liniowej (jeżeli najem jest prowadzony w formie działalności gospodarczej),

● w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych według stawki: 17-proc. (jeżeli najem jest prowadzony w formie działalności gospodarczej) lub 8,5 proc. (jeśli przychody z najmu uzyskiwane są poza działalnością gospodarczą).

Podatnicy, którzy wynajmują nieruchomości kupione na kredyt, mogą uzyskany z najmu przychód pomniejszyć o zapłacone odsetki kredytowe. Jest jednak jeden warunek. Takie osoby muszą rozliczać się z wynajmu na zasadach ogólnych (według skali podatkowej ze stawkami 18 i 32 proc.). Odsetki od kredytu mogą być w takim przypadku rozliczone jako koszt uzyskania przychodów. Przy czym może się okazać, że odsetki będą stanowić większość kosztów i w efekcie podatek do zapłaty znacznie zmaleje. Koszty bowiem pomniejszą podstawę opodatkowania.

Ewa Matyszewska

ewa.matyszewska@infor.pl

Ustawa z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (Dz.U. nr 144, poz. 930 z późn. zm.).

Ustawa z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 51, poz. 307 z późn. zm.).