Rząd zabiera się do porządków w prywatnych kwaterach. Szuka większych wpływów

Pierwszy krok: odsiać gospodarzy od przedsiębiorców

@RY1@i02/2017/164/i02.2017.164.18300090a.801.jpg@RY2@

Jakub Pawłowski

jakub.pawlowski@infor.pl

To tylko jedna z wielu koncepcji, które znalazły się w najnowszym projekcie ustawy o zmianie ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych oraz ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne. W skrócie mówi się o nim jako o dużej nowelizacji ustaw o podatkach dochodowych.

Resort finansów proponuje m.in. wprowadzenie (od przyszłego roku) nowego limitu przychodów z prywatnego wynajmu. Jego przekroczenie uniemożliwiałoby stosowanie zryczałtowanego podatku dochodowego (w wysokości 8,5 proc.). Limit ten miałby wynosić 100 tys. zł rocznie. Co ważne, dotyczyłby on również małżonków, o ile oczywiście istnieje między nimi wspólność majątkowa.

@RY1@i02/2017/164/i02.2017.164.18300090a.802(c).jpg@RY2@

Ryczałt w liczbach

Oddzielić dorabianie od biznesu

Skąd pomysł na wprowadzenie takiego ograniczenia? Cel jest prosty. Chodzi o to, by położyć kres sytuacjom, gdy właściciele nieruchomości wcale nie wynajmują swoich kwater - najczęściej pokoi w atrakcyjnych turystycznie miejscach - prywatnie, by sobie dorobić, tylko żyją z tego i de facto prowadzą regularną działalność gospodarczą. Ministerstwo uznało, że jeżeli ktoś inkasuje za wynajem swoich kwater 100 tys. zł rocznie (czyli ok. 8,3 tys. zł miesięcznie), to znaczy, że nie prowadzi już działalności pobocznej i dodatkowej, tylko pełnoprawny biznes.

Resort zapewnia przy tym, że uczciwi gospodarze, którzy udostępniają swoje nieruchomości sporadycznie, nie mają się czego obawiać. Przekonuje, że większość podatników nie utraci prawa do rozliczania się ryczałtem, bo nawet nie zbliży się do proponowanego progu 100 tys. zł rocznie, który by taką formę rozliczeń uniemożliwiał. Skąd ta pewność? Resort zwraca uwagę, że średni deklarowany przychód z najmu - wg danych wynikających z zeznań PIT-28 za 2015 r. - nie wyniósł nawet 1/5 kwoty proponowanego limitu (było to dokładnie 18 240 zł). Jego wprowadzenie pozwoli jednak odsiać całą resztę wynajmujących przedsiębiorców - przekonuje resort.

Wprowadzenie limitu w wysokości 100 tys. zł rocznie dla przychodów z najmu, które mogą korzystać ze zryczałtowanej formy opodatkowania, pozwoli na ograniczenie stosowania tej formy opodatkowania tylko do podatników, którzy tego rodzaju przychody traktują jako dodatkowe źródło dochodów"

uzasadnienie do projektu nowelizacji

OPINIA EKSPERTA

Działania resortu mogą przynieść efekt odwrotny do zamierzonego

@RY1@i02/2017/164/i02.2017.164.18300090a.803.jpg@RY2@

Dr Michał Wilk radca prawny i doradca podatkowy w kancelarii Wilk Latkowski Doradcy Podatkowi i Radcowie Prawni Sp. p.

Jak na dłoni widać, że celem nowelizacji jest zwiększenie wpływów budżetowych, ale przy założeniu, aby nie dotknąć większej grupy drobnych najemców, tylko opodatkować tych zamożniejszych nieruchomościowych biznesmenów. Z tej perspektywy trudno nie odnieść wrażenia, że działania resortu mają motywy polityczne.

Problem w tym, że granica pomiędzy najmem prywatnym a działalnością gospodarczą leży gdzie indziej. Po pierwsze, możliwe i spotykane na rynku są sytuacje, w których dana osoba posiada prywatnie jedną nieruchomość i uzyskuje z niej przychody przekraczające 100 tys. zł rocznie (chociażby lokal użytkowy). Nie ma wówczas mowy o działalności gospodarczej, a wedle projektu nowelizacji ryczałt byłby wyłączony. Po drugie, już dziś organy podatkowe bardzo restrykcyjnie podchodzą do możliwości opodatkowania wynajmu większej liczby nieruchomości poza działalnością gospodarczą (a zatem nie tylko ryczałtem, lecz także na zasadach ogólnych według skali). Często już sama większa liczba nieruchomości na wynajem utożsamiana jest z działalnością gospodarczą (co samo w sobie nie powinno o tym przesądzać). Do tego nie jest potrzebne projektowane ograniczenie kwotowe ryczałtu.

Trzeba też pamiętać, że w wielu przypadkach, szczególnie w sytuacji, w której mamy do czynienia z podatnikiem posiadającym więcej niż jedną nieruchomość, rozliczanie najmu w działalności gospodarczej może być korzystniejsze niż ryczałt i wiele osób z tego korzysta. Przede wszystkim jest to możliwość amortyzacji używanych nieruchomości stawką 10 proc., prawo do zaliczenia do kosztów wydatków poniesionych w związku z wynajmem. Działalność pozwala też na zastosowanie 19-proc. stawki liniowej. Ponadto przy większej skali wynajmu główna zaleta ryczałtu, czyli uproszczenie rozliczeń, traci na znaczeniu.

Oznacza to, że wbrew zapewnieniom ministerstwa projektowane rozwiązanie uderzy przede wszystkim w drobnych wynajmujących pojedyncze nieruchomości, ale o wysokiej wartości. Nie zawsze przyniesie też spodziewane skutki ekonomiczne w postaci wzrostu przychodów podatkowych.

Taki mechanizm nie zmniejszy szarej strefy w wynajmie nieruchomości, ale może ją wręcz powiększyć. Ryczałt to nie tyle relatywnie niska stawka podatkowa, ile przede wszystkim bardzo proste zasady opodatkowania. Możliwość rozliczania najmu ryczałtem stanowi dużą zachętę dla wyjścia z szarej strefy. Ograniczenie tej możliwości to działanie w kierunku zwiększenia szarej strefy (a przynajmniej spowolnienia tempa jej zmniejszania). Dodatkowo zmniejszenie grupy ryczałtowców to większe obciążenie dla aparatu skarbowego.

Gdy rozliczenia i podatki komplikuje... internet

Mimo starań rządu i skarbówki szara strefa krótkotrwałego wynajmu ma się całkiem dobrze. Głównie dzięki zagranicznym portalom internetowym, które pośredniczą między turystami a wynajmującymi kwatery. Ich usługi wymykają się organom podatkowym nie tylko w Polsce

Z tej perspektywy propozycje ministerstwa dotyczące ograniczeń w ryczałcie przy krótkotrwałym wynajmie mogą się okazać nie tyle gruntownym uporządkowaniem rozliczeniowego bałaganu, ile raczej nieśmiałą do tego przymiarką. Przynajmniej w porównaniu do gruntownych reform całego sektora prywatnego wynajmu, do których szykuje się Komisja Europejska. Bo to właśnie na szczeblu unijnym najprawdopodobniej zacznie się prawdziwa podatkowa rewolucja.

Na pierwszy ogień mają pójść internetowe serwisy społecznościowe, np. Airbnb. To najpopularniejszy na świecie serwis dla podróżników, który pozwala strudzonym wędrowcom znaleźć tani (zwłaszcza w stosunku do hoteli) nocleg w ponad 35 tys. miastach w 192 krajach na całym świecie. Na jakich zasadach działa ten serwis? Wystarczy, że zarejestrowany na stronie internetowej właściciel nieruchomości zgłosi, że ma do dyspozycji np. jeden wolny pokój w swoim mieszkaniu. Podaje też pasujące mu terminy i cenę, którą życzyłby sobie za udostępnienie tej przestrzeni gościom. Ci z kolei rezerwują pokój właśnie przez serwis internetowy i wpłacają pieniądze, najczęściej przy użyciu karty kredytowej, która została już wcześniej (w trakcie rejestracji) powiązana z kontem użytkownika. Za świadczone przez siebie usługi Airbnb pobiera 3 proc. prowizji od opłaty rezerwacyjnej oraz od 6 do 12 proc. z całej kwoty, którą pobiera gospodarz.

Batalii przeciwko temu serwisowi przewodzą na razie przede wszystkim Francja i Niemcy. Zwłaszcza kraj nad Sekwaną ma - jak tłumaczy tamtejszy rząd - szczególne powody, by wytoczyć ciężkie legislacyjne działa i uregulować zasady opodatkowania najmu za pośrednictwem Airbnb.com. Po pierwsze, Francja jest - biorąc pod uwagę dostępne oferty krótkoterminowego najmu - najczęściej odwiedzanym krajem w Europie. Mowa tu o niebagatelnej liczbie 10 mln osób, które skorzystały z ofert udostępnionych przez internetowe serwisy dla turystów w ubiegłym roku. Rzecz w tym, że państwo nie zarobiło na tym tak wiele, jak życzyłby sobie tego tamtejszy minister finansów Bruno Le Maire. Zgodnie z jego stanowiskiem cyfrowe platformy generują rokrocznie miliony transakcji, a przynoszą wpływy do budżetu mniejsze o co najmniej jedno zero. Są to bowiem kwoty liczone w setkach tysięcy, a nie milion euro. To niedopuszczalne, by Airbnb zapłaciło w 2016 r. mniej niż 100 tys. euro podatków, podczas gdy z jego usług skorzystało ponad 10 mln osób - kwituje francuski minister.

15 września odbędzie się w Estonii spotkanie ministrów finansów krajów członkowskich UE i Komisji Europejskiej, poświęcone m.in. uregulowaniu rynku najmu przy wykorzystaniu serwisów internetowych

RAMKA

Rewolucja także w sferze instytucjonalnej

W przeciwieństwie do proponowanego przez resort finansów limitu wielu gospodarzy mogą ucieszyć inne zmiany, które niebawem wejdą w życie na mocy ustawy o Krajowym Zasobie Nieruchomości (Dz.U. z 2017 r. poz. 1529). Nowe przepisy mają bowiem sprzyjać rozwojowi w Polsce rynku wynajmu i usuwać istniejące bariery.

Jedną z nich jest kłopotliwa dla wielu właścicieli kwestia eksmisji lokatorów, którzy nie wywiązują się z postanowień umowy i np. nie płacą czynszu, a ich zachowanie w wynajmowanym mieszkaniu urąga jakimkolwiek standardom. Wychodząc temu naprzeciw, rząd wprowadza w ustawie zupełnie nowy rodzaj umowy, tzw. umowę najmu instytucjonalnego lokalu, która charakteryzuje się uproszczoną procedurą eksmisyjną. Innymi słowy, podpisując taką umowę, najemca będzie zrzekał się przysługującego mu - w razie wyrzucenia na bruk - prawa do lokalu socjalnego, których jest w Polsce jak na lekarstwo.

Jak przekonuje Rafał Trzeciakowski, ekonomista Forum Obywatelskiego Rozwoju, takie regulacje to krok w dobrym kierunku. Zwłaszcza że - jak zaznacza ekspert - Polska ma najbardziej restrykcyjne zasady eksmisji wśród państw OECD. - Nawet decyzja sądu jest bowiem ograniczona szerokim katalogiem osób, którym w przypadku eksmisji przysługuje prawo do lokalu socjalnego. Takich lokali z kolei brakuje - mówi ekspert. I podkreśla, że za czas oczekiwania na lokal socjalny gminy wypłacają właścicielom mieszkań odszkodowania, które niejednokrotnie są zaniżone w stosunku do ponoszonych przez nich strat. W ten sposób problem jest przerzucany na prywatnych właścicieli nieruchomości. Ekspert dodaje też, że skutkiem ubocznym problemów z eksmisją jest windowanie cen czynszu. Właściciele nieruchomości muszą bowiem wliczyć w koszt najmu podwyższone ryzyko problemów z lokatorami.

Współdzielenie mieszkań na celowniku

Zanosi się na to, że taki właśnie argument przemawiający za uregulowaniem rynku najmu przy wykorzystaniu internetowych serwisów wybrzmi ponownie już 15 września na spotkaniu ministrów finansów krajów członkowskich i Komisji Europejskiej w stolicy Estonii, Tallinie. Jak wynika z agendy spotkania, mają być na nim dyskutowane właśnie m.in. kwestie opodatkowania takich usług. Będzie to kolejny krok UE w kierunku wprowadzenia restrykcji dla modeli biznesowych wpisujących się w idee gospodarki współdzielenia (ang. sharing economy). Kamień węgielny pod takie zmiany położono już w czerwcu tego roku. Parlament Europejski przyjął wtedy rezolucję, w której wezwał KE do stworzenia konkretnych przepisów regulujących usługi typu Airbnb czy Uber.

Co jednak najważniejsze - a także szczególnie frustrujące dla organów podatkowych w całej Europie - to fakt, że stojące za sukcesem tych przedsięwzięć firmy nie świadczą de facto usług wynajmu. Zajmują się bowiem - podobnie jak Uber - jedynie pośrednictwem i łączą klientów z usługodawcami.

Jak przekonują eksperci PwC, autorzy raportu "(Współ)dziel i rządź. Prawno-podatkowe aspekty ekonomii współdzielenia w Polsce", takie spółki określają same siebie mianem "targowiska", podkreślając rolę pośrednika, jaka jest przez nie faktycznie realizowana. W efekcie, inaczej niż w tradycyjnej gospodarce, nie są one już usługodawcami korzystającymi z podwykonawców, tylko organizatorami rynku, umożliwiającymi kontakt między stronami transakcji.

Taka sytuacja implikuje daleko idące konsekwencje z perspektywy podatkowej, m.in. na gruncie VAT. Trzymając się przykładu wynajmu mieszkań za pośrednictwem portalu Airbnb, to nie spółka utrzymująca serwery jest podmiotem zobowiązanym do zapłaty podatku, tylko osoba wynajmująca. W efekcie świadczone przez firmy działające w branży ekonomii współdzielenia usługi pozostają często poza zakresem opodatkowania VAT.

Co ważne, podatku tego najczęściej nie płaci też wynajmujący. Jeżeli bowiem udostępnia on nieruchomości mieszkalne na własny rachunek i wyłącznie na cele mieszkaniowe, to usługi te są - co do zasady - zwolnione z VAT na mocy art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 1221; dalej: ustawa o VAT). Z kolei jeśli już nawet prowadzi on najem krótkoterminowy w ramach działalności gospodarczej, to i tak najczęściej może liczyć na jeszcze inne zwolnienie, które reguluje art. 113 ust. 1 i 9 ustawy o VAT. Wynika z nich, że z podatku zwolniona jest sprzedaż dokonywana przez podatnika, u którego wartość sprzedaży nie przekroczyła w poprzednim roku podatkowym łącznie 200 tys. zł bez VAT.

WAŻNE

Zgodnie z brzmieniem ustawy o swobodzie działalności gospodarczej (art. 2) oraz ustawy o PIT (art. 5a pkt 6) działalność gospodarcza to działalność zarobkowa prowadzona w sposób ciągły i zorganizowany oraz równocześnie taka, z której przychody nie są zaliczane do przychodów z innych źródeł, m.in. do przychodów z najmu prywatnego.

Zachwiana konkurencja

Efekt jest łatwy do przewidzenia. Usługi oferowane przez użytkowników serwisów społecznościowych są przez to tańsze i bardziej konkurencyjne względem tradycyjnych, które świadczą np. hotele. Na takie zjawisko zwrócił już uwagę poseł PiS Zbigniew Chmielowiec, który wystąpił do Ministerstwa Finansów z pytaniami dotyczącymi zasad opodatkowania gospodarki współdzielenia. W interpelacji nr 30854 z 5 lutego 2015 r. przekonywał m.in., że przedmiotem największych kontrowersji związanych z ekonomią współdzielenia jest to, że osoby prowadzące działalność na tradycyjnym rynku są zobligowane do płacenia podatków, spełniania norm określonych przez daną branżę, np. przejścia specjalistycznych szkoleń, zdania egzaminów, posiadania odpowiednich certyfikatów, przestrzegania standardów bezpieczeństwa, wykupienia ubezpieczenia pokrywającego szkody wynikłe z prowadzenia określonej działalności. "W przypadku osób oferujących swoje usługi czy dobra za pośrednictwem platform internetowych tego typu zobowiązania nie są już natomiast wymagane, ponieważ nie ma odpowiednich uregulowań prawnych, które byłyby adekwatne do rozwoju nowych technologii i do zmian społecznych i ekonomicznych, jakie one za sobą pociągają" - wskazywał poseł. I wymieniał, że sytuacja ta dotyczy też osób oferujących swoje nieruchomości za pomocą serwisów internetowych. "Część z nich wynajmuje swoje mieszkanie, kiedy np. wyjeżdża na wakacje, ale jest też duża grupa osób mających w swojej ofercie po kilka lokali dostępnych dla klientów przez cały rok. Nie płacą oni podatku z tytułu świadczonych usług, do czego zobligowane są hotele, pensjonaty i agroturystyka, przez co ich stawki mogą być dużo niższe i atrakcyjniejsze dla klientów" - czytamy w interpelacji.

Co odpowiedział na to resort finansów? Z odpowiedzi Jarosława Nenemana, podsekretarza stanu w Ministerstwie Finansów, wynika, że w przypadku ekonomii współdzielenia zastosowanie znajdą obecnie obowiązujące przepisy. Bo - jak wyjaśnia resort finansów - sam proces współdzielenia jest niczym innym jak umową zawieraną przy wykorzystaniu witryny internetowej lub aplikacji mobilnej między usługodawcami i usługobiorcami. Dlatego też nie ma potrzeby tworzenia odrębnego reżimu podatkowego poświęconego omawianemu zjawisku - podkreślało ministerstwo. Spytaliśmy je, czy dalej obstaje przy takim stanowisku. Czekamy na odpowiedź.

@RY1@i02/2017/164/i02.2017.164.18300090a.804(c).jpg@RY2@

Ekonomia współdzielenia i krótkoterminowy najem za pośrednictwem platform internetowych w liczbach

Fiskus już podjął radykalne kroki

Niewykluczone, że proponowany przez ministerstwo limit 100 tys. zł będzie dla większości podatników jedynie wierzchołkiem góry lodowej. Bo i bez tych zmian wielu prowadzących najem już teraz narzeka na rygoryzm urzędów skarbowych

Fiskus ostatnio coraz częściej dostrzega w najmie turystycznym cechy działalności gospodarczej. To z kolei ma kluczowe znaczenie na gruncie opodatkowania i przekreśla możliwość stosowania ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych, o którym mowa w art. 2 ust. 1 pkt 1 ustawy z 20 listopada 1998 r. o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 2180 ze zm.).

Co do zasady, dochody pochodzące z najmu, dzierżawy lub umów o podobnym charakterze, które uzyskały osoby fizyczne poza działalnością gospodarczą, podlegają opodatkowaniu według skali (stawki na poziomie 18 i 32 proc.). Przychody tego typu można jednak też opodatkować zryczałtowanym podatkiem w wysokości 8,5 proc.

Warunek jest jeden. Taki wynajem nie może odbywać się w ramach działalności gospodarczej, tylko prywatnie. Szkopuł w tym, że zarówno podatnikom, jak i samemu fiskusowi trudno ustalić, gdzie przebiega granica. Rozbieżne interpretacje podatkowe potwierdzają, że często nawet skarbówka nie potrafi jednoznacznie oddzielić grubą kreską tych gospodarzy, którzy wynajmując wolne pokoje, tylko sobie dorabiają, od tych, dla których jest to już sposób na życie i główne źródło utrzymania.

Ostatnio ostrzej

Najnowsze interpretacje indywidualne świadczą jednak, że fiskus częściej stawia między nimi znak równości i domaga się wyższego podatku. Co to oznacza w praktyce? Raczej nie przyznaje podatnikom prawa do stosowania 8,5-proc. ryczałtu, tylko dopatruje się w ich aktywności znamion działalności gospodarczej. I to nawet w przypadku wynajmu sezonowego, w sytuacjach gdy domek letniskowy lub stare mieszkanie w centrum miasta stoi puste przez większą część roku, a właściciele udostępniają je odpłatnie tylko raz na jakiś czas.

To zła wiadomość dla wielu podatników, którzy - przynajmniej zgodnie z ich zapewnieniami - oferowali pokoje okazjonalnie i sporadycznie. Bardziej restrykcyjna wykładnia skarbówki będzie bowiem oznaczać dla nich dużo wyższe opodatkowanie. To z kolei nie pozostanie bez wpływu na ceny oferowanych usług wynajmu i konkurencyjność na rynku, a w efekcie na ich zyski.

Część ekspertów obawia się również, że takie przykręcanie śruby może paradoksalnie doprowadzić do sytuacji, w której do budżetu wpłynie mniej, a nie więcej pieniędzy. To dlatego, że wynajmujący mieszkania lub pokoje na krótkie okresy z obawy przed zakwalifikowaniem ich przychodów jako pochodzących z działalności gospodarczej mogą ograniczyć tego typu działalność lub w ogóle nie zgłaszać jej do opodatkowania. W efekcie szara strefa, na której likwidacji Ministerstwu Finansów bardzo zależy, jeszcze się powiększy.

Niejasne definicje

Źródeł problemu należy szukać przede wszystkim w nastręczającym wiele wątpliwości brzmieniu art. 5a pkt 6 ustawy z 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 2032 ze zm.; dalej: ustawa o PIT). Przepis ten wymienia przesłanki, które - przynajmniej teoretycznie - pozwalają przesądzić, czy dane świadczenie usług to jeszcze prywatna inicjatywa podatnika, czy już przykład normalnej działalności gospodarczej. O tej drugiej, w świetle kontrowersyjnego przepisu, mowa wtedy, gdy działalność usługowa jest prowadzona we własnym imieniu dla celów zarobkowych, w sposób zorganizowany i ciągły.

Co ważne, o spełnieniu tego pierwszego wymogu nie decyduje wcale, czy taka inicjatywa się powiedzie, czy nie. Innymi słowy, o zarobkowym celu działalności nie świadczy wcale... konkretny zarobek, a jedynie ukierunkowane działanie, żeby takowy pozyskać. Spór na linii podatnicy - skarbówka wyraźnie zarysowuje się już przy tej właśnie przesłance. Gospodarze okazjonalnie wynajmujący lokale podkreślają bowiem, że to oczywiste, iż ich aktywność jest nastawiona na zysk. Zwracają jednak uwagę, że skarbówka zbyt często, wręcz z automatu, traktuje każdy zarobek jako dochód z niezarejestrowanej działalności.

Szkopuł w tym, że również pozostałe dwa wymogi wymienione w przepisach są nieostre i pozostawiają duże pole do interpretacji. Jak się okazuje, najczęściej jest ona niekorzystna dla podatników.

Przykładem niech będzie interpretacja indywidualna dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 8 czerwca 2017 r. (sygn. 0112-KDIL3-1.4011.59.2017.2.AA). Fiskus wskazuje w niej, że "jeżeli rozmiar, powtarzalność, zarobkowy charakter oraz sposób zorganizowania wskazują na znamiona działalności gospodarczej, to w takim przypadku wynajem nieruchomości spełnia przesłanki uznania go za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 5a pkt 6 ustawy o PIT i powinien zostać rozliczony na zasadach właściwych dla tej działalności".

Fiskus twierdzi też, że ciągłości wykonywania działalności nie należy rozumieć jako konieczność wykonywania działalności bez przerwy. Takie stanowisko przedstawił m.in. dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej w interpretacji indywidualnej z 18 maja 2017 r. (sygn. 0461-ITPB4.4511.125.2017.1.AW). Podkreślił w niej, że o ciągłości nie przesądza też wynajmowanie np. mieszkania przez kilka lat, ale powtarzalność podejmowanych przez wynajmującego działań. Dodatkowo nie ma tu znaczenia, w jakim okresie odbywa się najem - dla stwierdzenia przez organy podatkowe, że mamy do czynienia z działalnością gospodarczą, wystarczy, że do najmu będzie dochodziło w sposób cykliczny i okresowo powtarzalny.

!Dla fiskusa o zorganizowanym charakterze wynajmu krótkoterminowego świadczy już m.in. sama współpraca z portalem społecznościowym (jak np. Booking.com czy Airbnb). Pozwala on bowiem pozyskać klientów, a co za tym idzie zapewnia możliwość zarabiania na usługach wynajmu.

Z kolei przez zorganizowany sposób prowadzenia najmu organy podatkowe rozumieją zazwyczaj sytuację, w której podejmowane przez gospodarza działania są podporządkowane obowiązującym regułom i normom. Co to oznacza? Prowadzenie działalności w sposób metodyczny, systematyczny i uporządkowany, który wiąże się z planowanym charakterem działań i realizacją poszczególnych zamierzeń w sposób ciągły. A w praktyce? Jak wynika chociażby z interpretacji indywidualnej dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej z 6 czerwca 2017 r. (sygn. 0115-KDIT2-3.4011.25.2017.1.AW), już sama współpraca właściciela mieszkania z portalem społecznościowym, który pośredniczy w wynajmie, świadczy o zorganizowaniu działalności zarobkowej.

Coraz mniej to się opłaca

Większe wpływy do budżetu państwa, ale więcej obowiązków i biurokracji dla podatników, którzy decydują się dorobić na odpłatnym współdzieleniu swojej nieruchomości - tak można podsumować dominującą obecnie wykładnię przepisów, którą reprezentuje skarbówka.

Co ważne, na samym tylko wyższym PIT do zapłaty się nie kończy. A to dlatego, że sposób rozliczania podatku dochodowego (poprzez najem prywatny czy też poprzez działalność gospodarczą i jej ewentualne zarejestrowanie) znacząco wpływa też m.in. na kwestie opodatkowania lokalu podatkiem od nieruchomości. W praktyce oznacza to, że jeżeli w części mieszkania prowadzona jest działalność gospodarcza polegająca na wynajmie pokojów na doby, to za ową część należałoby już zapłacić podatek według najwyższej stawki. Zgodnie bowiem z art. 5 ust. 1 pkt 2 ustawy z 12 stycznia 1991 r. o podatkach i opłatach lokalnych (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 716 ze zm.) budynki mieszkalne mogą podlegać opodatkowaniu według stawek właściwych dla budynków związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej w częściach zajętych na prowadzenie działalności gospodarczej. Innymi słowy, dla wynajmującego przepis ten oznacza konieczność podzielenia nieruchomości na część wykorzystywaną na zaspokojenie swoich własnych potrzeb mieszkaniowych i tę przeznaczoną na działalność gospodarczą, a potem wykazanie w deklaracji podatkowej dwóch różnych powierzchni i dwóch odmiennych stawek.

Kłopotliwe rozliczenia VAT

Zgodnie z ustawą o VAT usługi związane z zakwaterowaniem, czyli mieszczące się w grupie 55 PKWiU, są opodatkowane stawką 8-proc. (art. 41 ust. 2 w zw. z art. 146a pkt 2 i z poz. 163 załącznika nr 3). Co do zasady zatem, udostępnianie mieszkania pod najem na kilka dni, w tym za pośrednictwem takiego portalu jak np. Airbnb.com, wiąże się z koniecznością zapłaty 8-proc. VAT od świadczonych usług najmu. Potwierdza to m.in. interpretacja indywidualna dyrektora Izby Skarbowej w Katowicach z 2 września 2015 r. (sygn. IBPP2/4512-509/15/JJ).

Ponadto korzystanie z takich platform niesie za sobą również inne konsekwencje. Nie bez znaczenia jest to, że większość portali pośredniczących w wynajmie nie jest zarejestrowana w Polsce (jak np. Airbnb.com, którego siedziba na potrzeby rozliczeń podatkowych znajduje się w Irlandii). Jakie ma to konsekwencje? Ano takie, że korzystając z takiego portalu (i płacąc za to w formie prowizji), polski gospodarz nabywa de facto usługi od firmy zagranicznej. Oznacza to, że podatnicy powinni rozliczyć z polskim fiskusem import usług, o którym mowa w art. 2 pkt 9 ustawy o VAT, i złożyć stosowną deklarację VAT-9M.

OPINIA EKSPERTA

Wynajmujący powinni uważać też na VAT

@RY1@i02/2017/164/i02.2017.164.18300090a.805.jpg@RY2@

Maciej Dybaś doradca podatkowy i menedżer w zespole VAT w PwC

Niestety, wątpliwości u podatników mogą budzić nie tylko zasady rozliczenia podatków dochodowych, lecz także kwestia opodatkowania podatkiem od towarów i usług. Wydawać by się mogło, że wielu z wynajmujących to podatnicy VAT, szczególnie dlatego że definicja działalności gospodarczej na gruncie tego podatku jest stosunkowo szeroka. Jednak wybawieniem dla podatników najczęściej okazuje się zwolnienie podmiotowe, które pozwala na zwolnienie prowadzonej działalności od opodatkowania, jeżeli wartość sprzedaży nie przekracza kwoty 200 tys. zł w danym roku podatkowym (oczywiście jeśli działalność zaczyna być prowadzona w trakcie roku, kwotę tą dzielimy proporcjonalnie).

Warto też zauważyć, że osoby wynajmujące mieszkania za pośrednictwem Airbnb czasami próbują powoływać się również na inne zwolnienie, dotyczące wynajmu nieruchomości dla celów mieszkaniowych. Nie uważam jednak, żeby było to właściwe, bo w przypadku kilkudniowego wynajmu trudno mówić o zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych klienta. Oznacza to, że skoro zwolnienie podmiotowe nie wchodzi w grę, to podatek należałoby co do zasady odprowadzić. Dobrą wiadomością jest jednak to, że w zdecydowanej większości przypadków do tego rodzaju działalności znajdzie zastosowanie preferencyjna stawka podatku, tj. 8 proc., analogicznie jak chociażby w przypadku usług hotelowych.

Jeszcze innym często zapominanym, a bardzo praktycznym problemem z zakresu VAT może być konieczność dokumentowania sprzedaży na rzecz osób fizycznych za pomocą kasy fiskalnej. Zwolnienie z jej stosowania obowiązuje bowiem jedynie do poziomu 20 tys. zł w danym roku (w przypadku podatników rozpoczynających działalność kwota ta jest dzielona proporcjonalnie do okresu jej prowadzenia w danym roku), a po przekroczeniu tej kwoty podatnik powinien sprzedaż odpowiednio udokumentować poprzez wystawienie paragonu. ⒸⓅ

Jakie różnice można zauważyć na gruncie różnych grupowań w Polskiej Klasyfikacji Działalności ⒸⓅ

n wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi, takimi jak:

n budynki mieszkalne i mieszkania,

n budynki niemieszkalne, włączając obiekty wystawowe, magazyny, włącznie z przeznaczonymi na użytek handlu hurtowego artykułami rolno-spożywczymi umożliwianego przez rolno-spożywcze rynki hurtowe,

n grunty;

n wynajem domów, mieszkań i apartamentów, włączając umeblowane, na dłuższy okres użytkowania, tzn. w cyklu miesięcznym lub rocznym;

n wynajem miejsc pod przewoźne domy mieszkalne;

n wynajem miejsca w schroniskach dla zwierząt gospodarskich.

Podklasa ta NIE obejmuje:

n działalności hoteli, letnich domów, wynajmu pokoi gościnnych, pól namiotowych, kempingów i pozostałych obiektów i miejsc zakwaterowania na krótkie pobyty, sklasyfikowanej w odpowiednich podklasach działu 55.

n ośrodkach kolonijnych i pozostałych obiektach wypoczynku wakacyjnego(np. w ośrodkach wczasowych, domach wycieczkowych, ośrodkach szkoleniowo-wypoczynkowych),

n kwaterach dla gości i bungalowach,

n domkach lub chatach, bez obsługi,

n gospodarstwach wiejskich (agroturystyka),

n schroniskach młodzieżowych i górskich.

Podklasa ta NIE obejmuje:

n zapewnienia umeblowanych miejsc krótkotrwałego zakwaterowania z codziennym sprzątaniem, słaniem łóżek, podawaniem posiłków i napojów, sklasyfikowanego w 55.10.Z,

n zapewnienia zakwaterowania w domach, mieszkaniach lub apartamentach, włączając umeblowane, w celu dłuższego pobytu, zazwyczaj w cyklu miesięcznym lub rocznym, sklasyfikowanego w odpowiednich podklasach działu 68.

agp

Co o krótkotrwałym najmie, działalności gospodarczej i wykorzystaniu portali społecznościowych mówi skarbówka

STANOWISKA KORZYSTNE DLA PODATNIKÓW...

 INTERPRETACJA INDYWIDUALNA DYREKTORA IZBY SKARBOWEJ W BYDGOSZCZY Z 1 KWIETNIA 2016 R. (SYGN. ITPB1/4511-111/16/AK)

Z pytaniem o możliwość rozliczania przychodów z krótkoterminowego najmu mieszkania za pośrednictwem portalu wystąpiło małżeństwo. Mąż był zawodowym żołnierzem i nie prowadził działalności gospodarczej. Takową zajmowała się w przeszłości jego żona (zarejestrowała działalność w zakresie usług kosmetycznych), ale ją zawiesiła, bo obecnie zajmowała się dzieckiem.

Małżonkowie zaznaczyli, że wynajem będzie okazjonalny i nie traktują go jako swojego jedynego źródła dochodów. Podkreślili też, że żadne z nich nie będzie mogło aktywnie zaangażować się w pozyskiwanie klientów. On, jako żołnierz zawodowy, jest bowiem w częstych i długich wyjazdach. Ona zaś zajmuje się sprawowaniem opieki nad dzieckiem. Jej aktywność związana z wynajmem będzie się sprowadzać jedynie do utrzymania lokalu w czystości i wymiany pościeli - wyjaśnili.

Fiskus uznał, że tak opisany zakres najmu wskazuje, że nie jest on prowadzony w sposób zorganizowany i profesjonalny. Poza zawarciem umowy z portalem internetowym i sprzątaniem lokalu, który należy zresztą do majątku prywatnego podatników, nie podejmują oni żadnych działań wskazujących na prowadzenie działalności gospodarczej - stwierdził dyrektor izby. Pozwolił więc na opodatkowanie przychodów w formie ryczałtu, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych.

 INTERPRETACJA DYREKTORA IZBY SKARBOWEJ W POZNANIU Z 9 GRUDNIA 2015 R. (SYGN. ILPB1/4511-1-1328/15-2/TW)

Chodziło o małżonków, którzy przeprowadzili się do nowego, większego lokalu, bo powiększyła im się rodzina. Jednocześnie postanowili nie sprzedawać poprzedniego mieszkania, które znajdowało się w centrum miasta. Podatnicy planowali, że w przyszłości wprowadzą się do niego ich dzieci. Do tego czasu chcieli jednak krótkoterminowo (dobowo) wynajmować lokal i mieć z tego dodatkowe źródło dochodów. Założyli więc konto na portalu społecznościowym zrzeszającym podróżnych. Podkreślili, że poza opublikowaniem na nim ogłoszenia o swoim lokalu nie zamierzali prowadzić jakichkolwiek innych działań, by zdobyć klienta. Byli przekonany, że w takim razie można rozliczać się na zasadach ryczałtu, stosując od przychodów osiąganych z tytułu najmu stawkę 8,5 proc. Zwłaszcza że wynajmują tylko jeden lokal, a przy takiej liczbie trudno mówić o niezgłoszonej działalności gospodarczej. Fiskus przyznał im rację.

...i NIEKORZYSTNE

 INTERPRETACJA INDYWIDUALNA DYREKTORA IZBY SKARBOWEJ W BYDGOSZCZY Z 13 STYCZNIA 2017 R. (SYGN. 0461-ITPB1.4511.980.2016.1.AK)

Fiskus uznał, że bez znaczenia są zapewnienia podatniczki, jakoby sama miała zajmować się wszystkimi sprawami związanymi z dobowym wynajmem trzech należących do niej nadmorskich apartamentów. Wskazał, że nie sposób w takim przypadku mówić o najmie prywatnym. Uznał więc, że przychody uzyskiwane z tytułu wynajmu nieruchomości - jako usługi związane z zakwaterowaniem na krótkie pobyty - podatniczka powinna zaliczyć do źródła przychodów z pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT). To z kolei wyklucza stosowanie 8,5-proc. ryczałtu.

 INTERPRETACJA INDYWIDUALNA DYREKTORA KRAJOWEJ INFORMACJI SKARBOWEJ Z 6 CZERWCA 2017 R. (SYGN. 0115-KDIT2-3.4011.25.2017.1.AW)

Z pytaniem do skarbówki wystąpiło małżeństwo z Sopotu, które chciało okazjonalnie i krótkoterminowo wynajmować pokoje w swoim mieszkaniu. Planowało skorzystać z pomocy portali internetowych dla podróżników, które zajmują się pozyskiwaniem klientów i wynajmowaniem apartamentów. Również za pośrednictwem tych portali małżonkowie chcieli rozliczać otrzymywane płatności. Podkreślili, że poza takową rejestracją w internecie i zamieszczeniem stosownego ogłoszenia nie zamierzają bardziej angażować się w walkę o klienta. Do ich obowiązków będzie należało jedynie utrzymanie lokalu w gotowości do wynajęcia, tj. sprzątanie i wymiana pościeli - zaznaczyli.

Fiskus odmówił im prawa do korzystania z ryczałtowej formy opodatkowania. Wskazał, że już sam fakt współpracy w celu krótkotrwałego zakwaterowania w lokalu z portalami internetowymi świadczy o profesjonalizmie wynajmujących. To z kolei oznacza, że ich aktywność spełnia przesłanki, by uznać ją za działalność gospodarczą.

 INTERPRETACJA INDYWIDUALNA DYREKTORA IZBY SKARBOWEJ W BYDGOSZCZY Z 17 STYCZNIA 2017 R. (SYGN. 0461-ITPB1.4511.905.2016.1.AK)

Pomijamy tu opis stanu faktycznego, gdyż jest bardzo zbliżony do przedstawionego wcześniej.

 INTERPRETACJA INDYWIDUALNA DYREKTORA KRAJOWEJ INFORMACJI SKARBOWEJ Z 8 CZERWCA 2017 R. (SYGN. 0112-KDIL3-1.4011.59.2017.2.AA)

Chodziło o mężczyznę, który chciał przeznaczyć dwa ze swoich mieszkań na najem krótkoterminowy (dobowy). Zaznaczył, że będzie zawierać umowy z klientami bezpośrednio, a nie za pośrednictwem portali internetowych. Podkreślił też, że oferowany najem nie będzie nosił cech usługi hotelowej. Nie zamierza bowiem prowadzić recepcji, restauracji, nie będzie zatrudniał innych osób. Był przekonany, że powyższe okoliczności przemawiają za uznaniem jego najmu za prywatny, a co za tym idzie za rozliczaniem przychodów ryczałtem. Fiskus mu jednak na to nie pozwolił. Uznał, że podatnik nie ma prawa zakwalifikować przychodów z takiego najmu do przychodów, o których mowa w art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT, i opodatkowania ich podatkiem ryczałtowym w wysokości 8,5 proc.

agp