Czy opłaty związane z nieruchomością będą stanowić koszt podatkowy

@RY1@i02/2010/193/i02.2010.193.086.006b.001.jpg@RY2@

Justyna Bauta-Szostak, radca prawny i doradca podatkowy w MDDP Doradztwo Podatkowe

Lokale mieszkaniowe budowane przez dewelopera w przyszłości będą sprzedawane, natomiast lokale użytkowe mogą być sprzedane lub wynajęte. Podatek od nieruchomości i opłaty za użytkowanie mogą być zaliczone do kosztów podatkowych w dacie poniesienia, gdyż dotyczą one całokształtu działalności dewelopera i są ponoszone w celu utrzymania źródła przychodów. Trudno wskazać bezpośredni związek podatku czy opłat ponoszonych w latach poprzednich z przychodem ze sprzedaży mieszkań lub z przychodem z czynszu. Stanowiska organów w tym aspekcie są coraz częściej pozytywne.

Deweloperzy często prowadzą tzw. banki gruntów, które nabyli w przeszłości i na których w danym momencie nie są prowadzone inwestycje, a czasami nawet brak jest sprecyzowanych planów inwestycyjnych odnośnie do poszczególnych gruntów. Takie grunty zwykle nie są zaliczane do środków trwałych. W związku z posiadaniem tych nieruchomości podatnicy ponoszą wydatki z tytułu opłat za użytkowanie wieczyste, opłat za ochronę, sprzątanie działek, podatku od nieruchomości. Zgodnie z powszechnie przyjętą praktyką, jeżeli podatnik prowadzi na danym gruncie działalność gospodarczą, będące własnością podatnika to wydatki na utrzymanie gruntu podlegają zaliczeniu do kosztów podatkowych w momencie poniesienia jako koszty ogólnozakładowe. W odniesieniu do podatku od nieruchomości i opłat za użytkowanie wieczyste w przeszłości można się było spotkać z poglądami, że stanowią one koszt w momencie uzyskania przychodów, natomiast obecnie wydawane są interpretacje, w których przeważa pogląd, że te wydatki stanowią koszty pośrednie, np. interpretacja indywidualna dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie z 10 czerwca 2009 r. (nr IPPB5-/423-144/09-2/DG).

Powstaje pytanie, czy w sytuacji gdy podatnik prowadzi działalność deweloperską, wydatki na utrzymanie gruntów w okresie, gdy żadna inwestycja nie jest na nich realizowana, powinny stanowić koszt w dacie sprzedaży tych gruntów w części przypadającej na sprzedawaną nieruchomość, czy też stanowić koszt w dacie poniesienia. Gdy wydatki są związane z utrzymaniem gruntów przeznaczonych pod budowę budynków budynku mieszkalno-usługowego w celu sprzedaży lokali można twierdzić, że koszty są związane z konkretnymi przychodami, które powstaną w momencie sprzedaży lokali przez dewelopera. Jednak może się okazać, że niektóre z lokali nie zostaną sprzedane i będą wynajmowane przez podatnika, część gruntów może zostać przekazana pod inną infrastrukturę i czy wydatki związane z utrzymaniem gruntu mogą zostać przyporządkowane do konkretnego przychodu dewelopera. Innym zagadnieniem jest kwestia, jakiego rodzaju ma to być przychód - czy musi to być przychód ze sprzedaży nieruchomości, czy też może to być jakikolwiek przychód (np. z tytułu wynajmu powierzchni reklamowej). Wydaje się, że istnieją argumenty za uznaniem, że wydatki na utrzymanie gruntu powinny stanowić koszt podatkowy w dacie poniesienia, gdyż dotyczą całokształtu działalności podatnika i są ponoszone w celu utrzymania i zabezpieczenia źródła przychodu firm. Trudno bowiem wskazać bezpośredni związek opłat za np. wieczyste użytkowanie gruntu lub sprzątanie gruntu w 2008 roku z przychodem ze sprzedaży lub wynajmem nieruchomości w roku 2011.

Przyjęcie, że koszty utrzymania gruntu są kosztami ogólnej działalności, oznacza, że mogą zostać zaliczone do kosztów podatkowych w dacie poniesienia.

em