Kredyt hipoteczny bez pułapek

SIEDEM GRZECHÓW GŁÓWNYCH KREDYTOBIORCY HIPOTECZNEGO

JAK I JAKICH PUŁAPEK UNIKAĆ, ZACIĄGAJĄC KREDYT NA KUPNO MIESZKANIA LUB BUDOWĘ DOMU

Gdy decydujemy się na inwestycję we własne lokum, chcemy mieć od razu jak największe mieszkanie lub dom. A to powoduje, że musimy pożyczyć bardzo dużo pieniędzy, bo rzadko kogo stać na sfinansowanie takiego przedsięwzięcia z własnych oszczędności czy kwot odziedziczonych lub podarowanych. Dlatego zazwyczaj postępujemy tak. Sprawdzamy, ile będziemy mogli uzyskać w formie kredytu hipotecznego w banku, a więc do jakich granic sięga nasza zdolność kredytowa, by następnie w tych granicach lokować interesującą nas, dostępną na rynku ofertę. W konsekwencji mamy nie tylko później kłopot z dokończeniem inwestycji; bank rzadko kiedy godzi się na zwiększenie kwoty kredytu, jeśli wyraźnie nie wzrosły nasze dochody, a koszt przedsięwzięcia okazuje się zazwyczaj wyższy od założonego. Niemal od razu pojawia się kłopot z terminową obsługą długu, bo przecież kredyt hipoteczny kredytem, a żyć trzeba; nasze inne wydatki z upływem czasu raczej rosną, niż spadają. Rozsądny kredytobiorca, planując taką inwestycję, nie zadłuża się od razu do pełnych granic swoich możliwości, ale realnie podchodząc do swoich dochodów, zostawia sobie margines bezpieczeństwa. Wymarzone lokum będzie co prawda o kilka metrów kwadratowych mniejsze, ale nawet poważniejsze pogorszenie na okres przejściowy relacji między dochodami a kosztami nie doprowadzi do permanentnego stanu problemów ze spłatą zobowiązań.

Tymczasem ofertę tę trzeba oceniać dynamicznie, bo taki kredyt bierzemy na lat kilkanaście czy kilkadziesiąt. Oceniając ofertę kredytową poszczególnych banków, zazwyczaj bierzemy pod uwagę oprocentowanie kredytu hipotecznego, prowizję banku oraz ewentualnie inne jeszcze opłaty, jakie są aktualne w momencie zawierania umowy kredytowej z bankiem. Banki są w tym doskonale zorientowane, a ponieważ gdy pożyczamy więcej niż 80 tys. zł, nie muszą nas informować o rzeczywistej stopie procentowej (czyli prawdziwych kosztach kredytu), konkurując z innymi bankami, zastawiają na nas różne pułapki. Ukrywają np. fakt, że podawane oprocentowanie jest ważne tylko w okresie promocyjnym. Jeśli nawet ten okres trwa równy rok, to przez pozostałe 29 lat będziemy płacić odsetki nawet o 1 proc. wyższe, niż nam się wydawało.

Gdy decydujemy się na kredyt walutowy, we frankach szwajcarskich czy ostatnio także w euro, oczekujemy, iż kurs waluty będzie się osłabiał względem złotego, dzięki czemu uzyskamy dodatkową ulgę w spłacie długu. Tymczasem jeśli nasze dochody są wyłącznie w złotych, a kurs rodzimej waluty ulegnie poważniejszemu osłabieniu, dzieje się dokładnie odwrotnie; płacić musimy więcej zarówno z tytułu samej raty kapitałowej, jak i odsetek należnych bankowi. Wynika to z faktu, że raty kapitałowe, jak również odsetki kredytu zaciąganego w walucie są przeliczane na złote według kursu z dnia spłaty. W jednym terminie zaś np. 500 franków szwajcarskich może mieć wartość 1450 zł (przy kursie 2,90 zł za franka), 1400 zł (kurs 2,80 zł), jak i np. 1600 zł (kurs 3,20 zł za 1 franka szwajcarskiego). Gdy na dodatek zaciągnęliśmy kredyt do granic możliwości spłaty i nie zostawiliśmy sobie żadnej rezerwy na takie okoliczności, nie tylko w czasach ogólnego głębokiego kryzysu będziemy mieć kłopot z jego spłatą. Zresztą nie inaczej może być z kredytem hipotecznym rozliczanym w złotych; musimy pamiętać, że w tym przypadku jest ryzyko wzrostu stóp procentowych na rynku międzybankowym. W konsekwencji raty kapitałowe, co prawda nadal będą w tej samej wysokości, ale w sposób znaczący może w okresach wzrostu inflacji i stóp procentowych wzrastać kwota z tytułu należnych bankowi odsetek.

Im niższe oprocentowanie i niższa prowizja banku dotycząca oferowanego kredytu hipotecznego, tym bardziej powinniśmy się mieć na baczności. Bank bowiem z pewnością poukrywał inne istotne koszty, z doświadczenia wiedząc, iż, podobnie jak inni kredytobiorcy ogarnięci euforią po pozytywnej dla nich decyzji kredytowej, nie będziemy dociekać całej prawdy o kosztach. Gdy bierzemy kredyt rozliczany w walucie obcej, we frankach szwajcarskich czy euro, powinniśmy przede wszystkim sprawdzić, jaki spread dany bank stosuje. Chodzi o różnice kursowe, po jakich przeliczy daną walutę na złote, wypłacając nam pożyczkę, a po jakiej rozliczał będzie tę walutę, gdy złotymi spłacać będziemy należną mu ratę kapitałową i odsetkową. Z pewnością bowiem wówczas bank planuje odbić sobie z nawiązką to wszystko, co nam zaofiarował, godząc się na niskie oprocentowanie lub prowizję. Trzeba też mieć na względzie, iż wysokie koszty kredytu hipotecznego, zwłaszcza w okresie do ustanowienia zabezpieczenia w formie hipoteki, związane są z koniecznością stosowania różnych ubezpieczeń. Banki mają zazwyczaj umowy grupowe z wybranymi ubezpieczycielami i wskazują ich kredytobiorcom. Tymczasem w praktyce nie wszystkie takie ubezpieczenia muszą być konieczne (możemy więc negocjować rezygnację z któregoś, co obniży koszty). Możemy też uzyskać zgodę banku na zawarcie tańszej umowy ubezpieczenia na własną rękę, korzystając z ogólnie dostępnych na rynku polis, bo choć z założenia ubezpieczenia grupowe są tańsze od umów zawieranych indywidualnie, to w przypadku ubezpieczeń bankowych ta reguła w praktyce niekoniecznie się sprawdza.

Gdy po zgromadzeniu niezbędnych dokumentów i oczekiwaniu na ostateczną decyzję w sprawie przyjęcia wniosku kredytowego uzyskamy pozytywną odpowiedź, jesteśmy w takiej euforii, że nie uważamy już za celowe dokładniejsze zapoznanie się z treścią umowy, którą podpiszemy. Tym bardziej nie jesteśmy w ogóle skłonni do negocjowania zmiany klauzul, które nie wydają się korzystne dla kredytobiorcy. Skutki tego widać jak na dłoni właśnie teraz, w kryzysie. Gdy mamy kłopoty ze spłatą kredytu, musimy z lękiem czekać, czy bank zechce np. wydłużyć okres kredytowania, by znacząco obniżyć wysokość bieżących spłat. Tymczasem, zawierając umowę kredytową, mogliśmy, przywidując możliwość zaistnienia takiej sytuacji, zapisać w niej, iż na wniosek kredytobiorcy zostanie zawarty aneks wydłużający okres spłaty kredytu. Na podobnej zasadzie mogliśmy w umowie zawrzeć wiele innych zapisów dających nam gwarancję bezpieczeństwa na trudne czasy – i z przyczyn ogólnych, jak obecnie, jak i w związku z indywidualnymi niepomyślnymi okolicznościami.

W umowie kredytowej często najważniejsze są te zapisy, które, jak moglibyśmy sądzić w momencie jej podpisywania, dotyczą sytuacji abstrakcyjnych. Mało kto z góry zakłada, że może mieć kiedykolwiek kłopot w przyszłości ze spłatą kredytu; wszyscy liczymy, iż z biegiem lat naszego dochody będą wzrastać, a nie maleć, o możliwości wystąpienia nieszczęśliwych wypadków już nawet nie mówiąc. Dlatego większość kredytobiorców podpisuje umowę kredytową według wzorca podsuniętego przez bank, nawet nie próbując nic w jej treści zmieniać. Bank zaś ma raczej mały interes w tym, by w umowie przygotowanej przez jego prawników zawarte były klauzule chroniące kredytobiorcę w nietypowych przypadkach życiowych.

To najpoważniejszy grzech popełniany przez kredytobiorców z pewnym już stażem właśnie teraz, gdy coraz więcej z nich zaczyna odczuwać skutki ogólnego kryzysu. Sytuacja kredytobiorcy, który został przez bank zakwalifikowany jako klient z zagrożoną zdolnością kredytową, jest o wiele gorsza niż tego, który zgłasza się do banku z wolą negocjowania zmiany warunków umowy w sytuacji, gdy obowiązki wynikające z umowy kredytowej aktualnie obowiązującej wciąż realizuje bez zastrzeżeń. Pole do zmian możliwych do zaakceptowania przez bank jest wówczas zdecydowanie szersze niż w sytuacji rozmów z klientem, który już naruszył warunki umowy kredytowej. Dlatego warto we własnym zakresie zaproponować wprowadzenie do umowy zapisów dających podstawę do zmian jej warunków mocą pisemnych aneksów także na wniosek kredytobiorcy. W ten sposób w przyszłości zapewnimy sobie prostą drogę do występowania o wydłużenie okresu umowy czy do stosowania okresów karencji w spłacie rat kapitałowych, co może być sposobem w pełni rozwiązującym problemy w okresie przejściowych kryzysów.

Być może przy identycznych dochodach teraz bank będzie skłonny pożyczyć nam znacznie mniej niż gotów byłby to uczynić jeszcze rok temu, ale z drugiej strony na rynku – zarówno nowych mieszkań, jak i rynku wtórnym – obecnie znajdziemy z pewnością oferty na tyle atrakcyjne cenowo, że ten mankament zostanie zniwelowany. Ba, o ile w okresie prosperity większe było prawdopodobieństwo, że kupując mieszkanie przepłacimy, o tyle obecnie równie prawdopodobne jest, że trafimy na wyjątkową okazję. Być może więc, gdy jeszcze półtora roku temu stać nas byłoby na mieszkanie zaledwie 70-metrowe, obecnie sfinansujemy o 20 metrów większe. Albo powierzchniowo takie same, ale o zdecydowanie lepszej lokalizacji.

Nie inaczej jest z budową domu. Tu też pewnie bank udzieli nam kredytu w niższej wysokości niż byłoby to możliwe jeszcze rok, półtora roku temu, ale za to mamy większy wybór działek budowlanych, o znacznie niższych cenach. A już co do materiałów budowlanych to możemy skorzystać z 10-, 30-procentowej obniżki cen. Podobnie jak z kosztami usług. Choć w tym przypadku obniżki nie są może aż tak wysokie, to przynajmniej łatwiej można znaleźć prawdziwych fachowców z wolnymi terminami do przyjęcia zlecenia.

Co ważne, ostatnie obniżki stóp procentowych sprawiły, iż zdecydowanie potaniały także kredyty hipoteczne w złotych, a więc związane ze wskaźnikiem WIBOR, a więc oprocentowaniem złotego na rynku międzybankowym. Co prawda, gdy stopy pójdą w górę, to i raty odsetkowe naszego kredytu wzrosną, ale w praktyce oprocentowanie wyjściowe jest niezwykle ważne. Gdy zaciągamy kredyt przy tendencji wzrostu stóp procentowych, bank zazwyczaj stosuje i wyższe oprocentowanie, i wyższe prowizje niż w przypadku tendencji odwrotnej. Na dodatek z trendem rynkowym podąża nadzwyczaj skwapliwie i pewnie co miesiąc podwyższy nam bieżące oprocentowanie. Gdy zaś jest tendencja odwrotna, stopy są obniżane, zdecydowanie wolniej jest skłonny godzić się na to, byśmy to my, kredytobiorcy, byli beneficjentami takich obniżek – i w zakresie marży, i co do tempa obniżki bieżącego oprocentowania.

Oczywiście trzeba też mieć na względzie okoliczność, iż obecnie w związku z kryzysem banki już tak nie walczą o klientów, mniej jest więc ofert kredytów hipotecznych na warunkach promocyjnych po okazyjnych cenach. Ba, wiele banków w praktyce w ogóle nie udziela kredytów, choć formalnie się do tego nie przyznają. Większość z nich też, szukając dodatkowych dochodów rekompensujących mniejsze obroty, zwiększa różnego rodzaju marże i opłaty. Jednak suma tych dodatkowych kosztów, które są skutkiem kryzysu, nie zniweluje korzyści rynkowych, a więc skutków obniżki cen mieszkań, działek oraz materiałów budowlanych i usług wskutek ogólnego kryzysu.

Zapisy w umowie z bankiem o kredyt hipoteczny powinny być tak sformułowane, aby nie budziły jakichkolwiek wątpliwości. Inaczej można mieć kłopot ze spłatą zobowiązania.

W poszukiwaniu jak najlepszego kredytu budowlanego w pierwszej kolejności powinniśmy udać się do banku, z którym mamy już kontakty. Najlepiej takiego, w którym mamy rachunek oszczędnościowo-rozliczeniowy. Wbrew powszechnemu przekonaniu wcale nie dlatego, że tam kredyt uzyskamy łatwiej. Większość banków swoim klientom obniża stawki takich opłat, a czasami nie pobiera ich w ogóle. Ale jednocześnie inne banki przy udzielaniu kredytów hipotecznych stosują w danym okresie różne promocje, polegające m.in. na rezygnacji z takich opłat w ogóle. Może się więc okazać, że dużo lepsze warunki kredytowania uzyskamy w banku cudzym niż własnym.

Gdy kredyt ma być przeznaczony na kupno nowego mieszkania, ważną rolę przy szukaniu najkorzystniejszego finansowania może odegrać deweloper. Jeśli ma on dobrą markę, a na dodatek bank lub inne banki wcześniej udzieliły kredytów na zakup mieszkań w ramach tej inwestycji, łatwiej będzie nam nie tylko uzyskać kredyt, ale i lepsze jego warunki, bo np. bank zrezygnuje z badania inwestycji, które to badanie najczęściej odbywa się na koszt kredytobiorcy.

Gdy natomiast kupujemy mieszkanie na rynku wtórnym (oczywiście wówczas bez prawa do ulgi odsetkowej), a inwestycję chcemy sfinansować z kredytu hipotecznego, największą korzyść odniesiemy wówczas, gdy nieruchomość ma już założoną księgę wieczystą. Wówczas bowiem od razu będzie można dokonać do niej wpisu hipoteki na rzecz banku. Odpadną więc koszty ubezpieczenia kredytu na okres przejściowy, a i samo oprocentowanie tego kredytu będzie niższe, bo ceną braku księgi wieczystej jest zazwyczaj wyższa stopa oprocentowania.

By uzyskać dobry kredyt hipoteczny, najpierw ustalamy, jaki rodzaj inwestycji o charakterze mieszkaniowym chcemy sfinansować: kupno nowego mieszkania, zakup nieruchomości na rynku wtórnym, budowa itp. Na podstawie wcześniejszych ustaleń określamy, jakiego rodzaju zabezpieczenia kredytu będą mogły być zastosowane (zwłaszcza hipoteka) oraz czy w grę wchodzi tylko kredyt czy kredyt albo pożyczka. Szacujemy wartość przedsięwzięcia, ustalamy, jaką część inwestycji możemy sfinansować ze środków własnych, określamy wstępnie naszą zdolność kredytową, wysokość miesięcznych obciążeń i długość okresu spłaty. Na tym etapie rozważamy wariant skorzystania z usług pośrednika finansowego. Analizujemy, czy skorzystamy z kredytu w złotych czy denominowanego w obcej walucie. Badamy dostępną na rynku ofertę kredytową i wybieramy kilka (nie więcej niż trzy) produktów bankowych z tego zakresu, które najbardziej spełniają nasze oczekiwania. Poddajemy dokładnej analizie treść umów kredytowych przygotowanych przez bank. Niezależnie od tego, czy korzystamy z usług pośrednika finansowego, czy o kredyt staramy się sami, treść tych umów konsultujemy z prawnikiem lub inną osobą obytą z prawem bankowym. Przystępujemy do negocjacji z kredytodawcą, w toku których dążymy do wyeliminowania z umów o proponowanej treści wszystkich rozwiązań, które mogą być dla nas zagrożeniem. Po dostosowaniu treści umowy do naszych oczekiwań podpisujemy ją. Jeśli bank numer jeden na naszej liście odmawia negocjacji, idziemy do drugiego lub trzeciego.

Banki zaś dysponują doświadczeniami z niezwykle długiej i bogatej historii kredytowej. Mogą więc przewidzieć wszelkie mniej lub częściej zdarzające się przypadki i zabezpieczyć się przed ich skutkami. Nie mają jednak interesu, by w treści umowy proponować klauzule na podobnych zasadach chroniące przed skutkami nieprzewidzianych przypadków samego kredytobiorcę.

Mówiąc krótko: jeśli wydarzy nam się coś niespodziewanego, my dopiero będziemy analizować, jak z tej niefortunnej okoliczności wybrnąć, bank natomiast już na tę okoliczność jest przygotowany i zadziała, bezbłędnie z punktu widzenia swoich interesów, a nawet na wyrost, nim my zdążymy sobie uświadomić zaistnienie niebezpieczeństwa. Bo takie wyjście awaryjne wcześniej zagwarantował sobie w umowie, którą my – często nieświadomi istnienia takiego chwytu – bez analizy i namysłu podpisaliśmy.

Mimo przestróg niezależnych doradców finansowych, negocjowanie takich szczegółowych warunków umowy kredytowej jest zjawiskiem rzadkim. Po pierwsze, bo kredytobiorcy mają problem ze zrozumieniem treści szczegółowych zapisów. A tym bardziej ze skojarzeniem, na jaką okoliczność dany zapis powstał i jakie potencjalne niebezpieczeństwo dla pożyczającego zostało w nim w swoisty sposób zakodowane.

Po drugie, nie jest wciąż powszechną praktyka, by w takiej sytuacji umowę skonsultować z prawnikiem, a tym bardziej doradcą finansowym. Być może kryzys i masowe przykre przypadki, gdy brak takich zapisów w umowie dodatkowo komplikuje sytuację kredytobiorcy, sprawią, iż wyciągniemy nauki na przyszłość.

Sposób uregulowania w umowie kredytowej oczekiwanych zachowań banku i kredytobiorcy, gdy trzeba będzie zmienić walutę kredytu, wcześniej go spłacić lub wydłużyć czas trwania umowy i im podobnych ważkich okoliczności, przesądza o tym, co można określić mianem elastyczności kredytu. Im bardziej jest on elastyczny, tym z pewnością niższe będą dodatkowe koszty, które w takich sytuacjach zazwyczaj się pojawiają.

A może być ich wiele. Nie sposób dokładnie tu wszystkie omówić. Dla przykładu – maksymalna długość okresu, w którym ubezpieczenie może zastąpić wpis do hipoteki. Ta okoliczność jest niezwykle ważna w przypadku każdego kredytu.

Ale mogą być też inne, uzależnione od konkretnej sytuacji kredytobiorcy oraz charakteru finansowanej przez niego inwestycji. Na przykład, jeśli kredyt ma posłużyć na sfinansowanie budowy domu, warto wybierać przede wszystkim w ofercie kredytów dopuszczających wypłatę pieniędzy w transzach, najlepiej w elastycznie regulowanej wysokości i dopuszczających w opcji rozliczenie części wydatków bez faktur, na podstawie oświadczenia kredytobiorcy, co pozwoli nam zatrudnić np. tańszych fachowców, którzy nie wystawiają faktur ani rachunków.

Na podobnej zasadzie, gdy kupujemy mieszkanie, znajdziemy na rynku ofertę kredytu hipotecznego, który daje jako bonus wydatkowanie części pożyczonych pieniędzy na zakup wyposażenia lub dowolny cel konsumpcyjny. Równie istotna jest elastyczność okresu spłaty kredytu. W trakcie jego spłaty, która przecież zazwyczaj jest rozłożona na lata, może się bowiem okazać, że zmieniła się nasza kondycja finansowa: polepszyła lub pogorszyła, a w związku z tym chcielibyśmy skrócić lub wydłużyć okres, na jaki zawarta jest umowa. Jeśli te kwestie nie są z góry uregulowane w umowie, chcąc zmienić warunki, skazani będziemy na żmudne negocjacje z bankiem i z całą pewnością będzie nas to kosztowało dużo więcej.

O ostatecznej wysokości oprocentowania kredytu decyduje podawana stopa procentowa powiększona o prowizję banku. Jeśli np. jeden kredyt we frankach szwajcarskich oprocentowany jest w wysokości 2,49 proc. rocznie, a prowizja banku wynosi 4 proc., a drugi kredyt w tej samej walucie oprocentowany jest w wysokości 4,49 proc., ale prowizja banku wynosi 0,5 proc., to w rzeczywistości pierwszy (rzekomo niższy) kredyt jest w rzeczywistości o 1,5 proc. rocznie droższy.

Po drugie, nawet jeśli oprocentowanie i prowizja banku są zastanawiająco niskie, może się okazać, że jest to stawka promocyjna, po upływie okresu promocji (np. pół roku), zgodnie z umową, na pozostały okres spłaty ustalone zostaną w innej, bynajmniej nie tak atrakcyjnej wysokości.

Szczególnie dużo pułapek czyha na osoby korzystające z kredytów w opcji walutowej. Najwięcej można stracić wtedy, gdy kredyt przed wypłatą jest zamieniany na złote, według kursu zakupu walut, a spłacany według kursu sprzedaży (tzw. spread) Na dodatek gdy jest to kurs specjalny, ustalany jest on przez konkretny bank, z zastosowaniem zazwyczaj mało czytelnych kryteriów. Dlatego warto zadbać, by wszelkie walutowe punkty odniesienia miały w umowie kredytowej kształt obiektywnych rynkowych wskaźników, np. średni kurs NBP, WIBOR 3M, EURIBOR 1M itd.

Buchalteria ukrytych kosztów przenosi się coraz bardziej w stronę różnego rodzaju opłat. Poza opłatą za promesę kredytu, prowizją za rozpatrzenie wniosku, taksą za każdorazowe sporządzenie aneksu do umowy w cennikach banków pojawiają się ostatnio często opłaty, w solidnej wysokości, za zbadanie wiarygodności kredytowej, wydanie potwierdzenia spłaty raty kredytu, itp. Takie pozycje powinny naszą uwagę postawić w stan alarmu, zwłaszcza gdy towarzyszą im dość ogólnikowe sformułowania w umowie dające bankowi duże uprawnienia, np. co do sporządzania aneksów na okoliczność każdej zmiany oprocentowania, przeprowadzania inspekcji kredytowej w dowolnym momencie, bo może nas to słono kosztować nawet wtedy, gdy ze swoich zobowiązań kredytobiorcy wywiązywać się będziemy wzorowo.

Bardzo często banki żądają – jako formy zabezpieczenia – ubezpieczenia na życie kredytobiorcy. Trzeba mieć świadomość, że taka polisa może być poważnym dodatkowym kosztem kredytu, zwłaszcza wtedy gdy bank narzuca ubezpieczyciela.

A nierzadko jest to koszt zupełnie zbyteczny i nieuzasadniony. O ile żądanie banku w tej materii jest zrozumiałe, gdy kredytobiorca jest osobą samotną w wieku dojrzałym, o tyle jest ono bezpodstawne u młodych małżonków, wspólnie zaciągających zobowiązanie. Jeśli w takiej sytuacji bank się przy takim dodatkowym zabezpieczeniu upiera, lepiej pójść do konkurencji.

Choć zazwyczaj w umowie termin ten jest jasno określony (np. ostatni dzień miesiąca, 10. dzień każdego kolejnego miesiąca itp.), nieporozumienia wiążą się z terminami księgowania należności. Zwłaszcza wtedy, gdy zobowiązanie płatne jest z udziałem innego banku, a czasami nawet innego oddziału tego samego banku niż ten, który jest stroną umowy kredytowej. Ponieważ w praktyce polskiego systemu bankowego, nawet w przypadku dokonywania operacji z pomocą internetu, występują kilkudniowe różnice między „zdjęciem” kwoty z rachunku dłużnika a zaksięgowaniem jej na rachunku wierzyciela, na tę okoliczność zwrócić trzeba szczególną uwagę.

Podobnie jak na tryb naliczania odsetek od należności, które bank kredytodawca może uznać za przeterminowane. Znane są mi przypadki, w których bank w takiej sytuacji, nie powiadamiając dłużnika, nalicza i potrąca takie arbitralne odsetki od kwoty kolejnej raty. Jeśli z umowy wynika, że raty spłacane są w określonej z góry wysokości, to w efekcie, wskutek niewiedzy dłużnika o powstaniu przeterminowanego zobowiązania, każda kolejna rata jest niepełna, a karne odsetki rosną. Jeśli kredytobiorca, spłaciwszy ostatnią ratę – w swoim mniemaniu – nie skontaktuje się z bankiem kredytodawcą, wychodząc z założenia, że przestał już być jego dłużnikiem, bank może nawet wystąpić o egzekucję tak powstałego zobowiązania. Znam również przypadek, że powstałe w ten sposób zobowiązanie zostało bez wiedzy kredytobiorcy sprzedane przez bank firmie windykacyjnej i urosło do gigantycznej kwoty.

Praktycznie wszystkie kredyty długoterminowe oprocentowane są według tzw. zmiennej stopy procentowej. Ale poprzestanie na takim sformułowaniu w umowie jest błędne. Daje ono bowiem bankowi prawo do dość arbitralnego ustalania tej stopy, podczas gdy kredytobiorca, zwłaszcza początkujący, pozostaje w przekonaniu, że każda zmiana stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej przełoży się na obniżkę oprocentowania kredytu. Tymczasem w sytuacji gdy w umowie zostanie tylko ogólnie zapisana zmienna stopa procentowa, uzupełniona zazwyczaj jedynie o konstatację w rodzaju: która w dniu podpisania umowy wynosi..., może sprawić, że nawet w sytuacji dość radykalnych obniżek stóp procentowych przez RPP oprocentowanie zmienne kredytu ani drgnie i w rzeczywistości będzie on objęty stopą stałą. Natomiast klauzula ta skrzętnie zostanie przez bank wykorzystana, nawet jeśli stopa RPP wzrośnie choćby o 0,25 proc.

Ponadto trzeba wiedzieć, że niemal każdy bank zupełnie inaczej nalicza oprocentowanie, nawet według zmiennej stopy. I tak np. obciążenie odsetkami według stopy rocznej 13 proc. w jednym banku może być równe 21 proc. w innym. Co prawda dla potrzeb kredytów konsumpcyjnych na banki nałożono obowiązek wyliczania i podawania tzw. rzeczywistej stopy procentowej, ale zasada ta nie ma zastosowania do kredytów przekraczających 80 tys. zł, a więc większości hipotecznych. Wystarczy więc, że dla kredytu długoterminowego strony przyjmą spłatę w równych miesięcznych ratach, zaś za bazę naliczania odsetek brany będzie cały kapitał albo kapitał stopniowo pomniejszany o spłaconą część, ale powiększany o pozostałe do spłacenia odsetki, by podawana w umowie stopa procentowa w rzeczywistości była dwukrotnie wyższa.

Zamiast realnie ocenić swoją sytuację i podjąć działania mające na celu obniżenie kosztów obsługi zadłużenia w najprostszy sposób – poprzez sięgnięcie po tańszy kredyt refinansowy, konsolidację długu czy wydłużenie okresu spłaty, sięgają po środki zwiększające zadłużenie.

Ci, którzy posiadają karty kredytowe, ratują swoją płynność finansową, pokrywając bieżące wydatki z karty lub nawet podejmując z niej gotówkę dla spłaty rat kredytowych. Jeśli ich sytuacja finansowa nie poprawi się wskutek szybkiego przypływu gotówki, np. z racji wyższych dochodów – co w kryzysie zdarza się przecież rzadko – ratując na krótko swoją sytuację finansową, w dłuższej perspektywie wpadają w jeszcze większe zadłużenie. Po wyczerpaniu limitu kredytowego na karcie nie można już dalej zasilać się za jej pomocą, natomiast koszty obsługi zadłużenia ujawniają się ze zdwojoną siłą.

Bywa, że w tej sytuacji dłużnicy sięgają po drugą i kolejne karty, często nawet nie uświadamiając sobie, że w ten sposób wpadają w sytuację bez wyjścia. Gdy bowiem długi zostaną windykowane, a majątku nie wystarczy na pokrycie pełnych zobowiązań, znajdą się w sytuacji, że niespłacony dług, wskutek doliczania do niego odsetek według maksymalnej stawki dla przeterminowanych zobowiązań (aktualnie 21 proc.), będzie już rósł do końca ich życia.

Trzeba od razu zaznaczyć, że skuteczne działania sanacyjne wymagają posiadania przez kredytobiorcę zdolności kredytowej. Wynika z tego, że jeśli chcemy skutecznie się obronić w sytuacji kryzysowej, sami musimy zainicjować działania. I to wcześniej niż bank zorientuje się w naszych kłopotach.

Zamiast więc ratować się kartą kredytową czy inną krótkoterminową pożyczką na wysoki procent, powinniśmy realnie ocenić sytuację i zaplanować działania długofalowe.

W sytuacji gdy możemy, realnie oceniając sytuację, prognozować, że kłopoty z płynnością są przejściowe, bo np. jesteśmy w trakcie zmiany pracodawcy, a ze znalezieniem nowego i zapewnieniem sobie dochodów na zbliżonym poziomie nie powinno być kłopotów, możemy wystąpić do banku, który udzielił nam kredytu, z wnioskiem o wydłużenie okresu jego spłaty.

Cały czas musimy jednak pamiętać o tym, że w takiej sytuacji bank będzie wnikliwie badał naszą zdolność kredytową. Na pewno więc będziemy musieli przedstawić zaświadczenie od pracodawcy. Jeśli będzie w nim adnotacja, że jesteśmy w okresie wypowiedzenia, może to być dla banku dostateczny powód, by nie wyrazić zgody na zmianę warunków umowy kredytowej. Lepiej więc rozpocząć działanie (uzyskać odpowiednie zaświadczenie), nim umowa o pracę zostanie wypowiedziana.

Im więc wcześniej do takich rozmów przystąpimy, tym lepsza będzie nasza pozycja negocjacyjna, a lista możliwych rozwiązań bogatsza. Kłopoty wszak to rzecz ludzka. Bank więc to zrozumie i – w końcu we własnym interesie – będzie aktywnie poszukiwał z kredytobiorcą rozwiązania satysfakcjonującego obie strony.

Stanie się tak tylko wtedy, gdy kredytobiorca zachowa się dojrzale. Bank, który utracił zaufanie do kredytobiorcy, zawsze zrobi to samo. Nie będzie czekał, ale precyzyjnie, zgodnie z prawem i umową, wypowie mu warunki. Oznaczać to będzie, że albo szybko spłacimy resztę kredytu, albo nasze zobowiązanie zamieni się w przeterminowane i poddane zostanie egzekucji. Dlatego zanim zaczniemy zwlekać ze spłatą zobowiązań, powinniśmy podjąć wyprzedzające rozmowy z bankiem.

W przypadku kredytów budowlanych, zwłaszcza hipotecznych, okres kredytowania jest zdecydowanie dłuższy niż w przypadku pozostałych kredytów, a stosowane formy zabezpieczenia bardziej rozbudowane. Z tego też powodu tryb egzekucji zobowiązania jest bardziej skomplikowany i zazwyczaj bardziej długotrwały. To daje osobie korzystającej z takiego kredytu lepszą pozycję negocjacyjną niż w przypadku kłopotów ze spłatą typowego kredytu krótko- czy średnioterminowego.

W pierwszej kolejności powinniśmy sprawdzić, jak w umowie kredytowej zapisane są okoliczności, do których doszło. Jeśli jest to np. utrata zdolności do spłaty zadłużenia lub tym bardziej przewidywana przez bank możliwość powstania takiej utraty, jest czas na negocjowanie z bankiem. Gdy nie spłacamy zobowiązania w zakresie, który mocą umowy uprawnia bank od razu do wypowiedzenia umowy, powinniśmy się spodziewać, że nawet jeśli bank podejmie negocjacje, to może nie zrezygnować z egzekucji swoich należności, nie mając przy tym obowiązku informowania nas o tym. Zgodnie bowiem z prawem bankowym, kodeksem postępowania cywilnego, a także treścią umowy kredytowej w takim przypadku bank uzyska klauzulę wykonalności bez naszego udziału w postępowaniu sądowym, a o wszystkim możemy dowiedzieć się dopiero od komornika, który przystąpi do egzekucji.

Pół biedy, gdy nasza sytuacja pozwala na zaproponowanie bankowi ustanowienia dodatkowego zabezpieczenia. Wówczas gdy dojdzie do sytuacji, w której pogorszyła się nasza zdolność kredytowa – bo obniżyły się nasze dochody czy też korzystamy z kredytu w walucie obcej, której wartość w stosunku do złotego gwałtownie wzrosła – ale nie został zakłócony tryb spłaty zobowiązania, bank powinno zadowolić ustanowienie dodatkowego zabezpieczenia.

Może to być dowolne zabezpieczenie akceptowane przez bank, którego forma i przedmiot zrekompensują skutki obniżonej zdolności kredytowej. Zarówno inne zabezpieczenie z tego samego rodzaju, co już zastosowane w umowie (np. kolejne poręczenie cywilne), jak i zupełnie inne, z bogatej listy zabezpieczeń, które w stosunkach kredytowych klient–bank mają zastosowanie.

Gdy w ocenie banku pogorszyła się zdolność kredytowa osoby spłacającej zobowiązanie, ale nie doszło do zwłoki w spłacie zobowiązań w takim zakresie, by bank zdecydował się od razu na wypowiedzenie umowy kredytowej, możemy zaproponować bankowi inne warunki spłaty kredytu. Bank może je przyjąć jako dostateczną gwarancję ustabilizowania sytuacji.

To, w jaki sposób możemy najkorzystniej przewalutować kredyt, zależy przede wszystkim od treści umowy kredytowej oraz aktualnej kondycji finansowej kredytobiorcy. W grę mogą wchodzić dwa rozwiązania: aneks do wciąż obowiązującej umowy kredytowej lub zawarcie umowy nowej (refinansowanie).

By przewalutowanie kredytu było możliwe poprzez zawarcie aneksu do starej umowy, konieczne jest, by albo taką opcję zawierała umowa lub – gdy kwestii tej w umowie kredytowej nie uregulowano – by i kredytobiorca, i kredytodawca solidarnie zgodzili się na zmianę umowy kredytowej w tym trybie. Trzeba przy tym pamiętać, że o ile od mniej więcej czterech lat opcja zmiany waluty kredytu jest niemal typowym rozwiązaniem stosowanym w standardowych umowach kredytowych przez wszystkie banki udzielające takiego kredytu (zróżnicowane są tylko warunki, na jakich może być ona zastosowana), o tyle w umowach kredytowych zawieranych wcześniej bardziej typowe jest pomijanie w umowach kwestii przewalutowania.

Niezależnie jednak od tego, która z powyższych sytuacji wchodzi w grę, o sensie przewalutowania kredytu zamiast zawierania nowej umowy kredytowej powinny przesądzić koszty. Jeśli okaże się, że bank za przeliczenie kredytu z waluty na złote nie pobierze zbyt wygórowanych opłat, a przeliczenia dokona po w miarę korzystnym kursie, niemal pewne jest, że na takie rozwiązanie powinniśmy przystać.

Gdy jednak powyższe opłaty są bardzo wysokie, a na dodatek oprocentowanie kredytu w złotych w tym banku jest wyższe niż u konkurencji, powinniśmy rozważyć inny wariant: zaciągnięcie nowego kredytu, tym razem w złotych, który w całości przeznaczony zostanie na spłatę starego kredytu walutowego.

Musimy jednak mieć na względzie, że z takim z kolei rozwiązaniem może wiązać się inna niedogodność. O ile przy sporządzaniu aneksu do starej umowy w sprawie zmiany waluty kredytu bank raczej nie będzie zbyt wnikliwie badał naszej zdolności kredytowej (poprzestanie raczej na rutynowym jej skorygowaniu), o tyle ubiegając się o nowy kredyt na spłatę starego, musimy być przygotowani na to, że bank żądał będzie na nowo wszystkich dokumentów niezbędnych do precyzyjnego ustalenia zdolności kredytowej kredytobiorcy.

Na tym nie koniec. Jeśli stary kredyt został już wpisany w formie hipoteki do księgi wieczystej, to zamiana go na nowy, zwłaszcza w innym banku, pociągnie za sobą dodatkowe koszty notarialne i sądowe. I to koszty niebagatelne, które mogą przewyższyć potencjalne zyski z niższego oprocentowania nowej pożyczki.

Nim na horyzoncie pojawi się zagrożenie roszczeń ze strony banku, związanych z niekorzystną dla kredytobiorcy oceną jego zdolności kredytowej lub z jakąkolwiek inną okolicznością uprawniającą bank do rewizji umowy, możemy też ratować się z opresji, występując do innego banku o kredyt na spłatę zagrożonego kredytu. By jednak nie była to tylko możliwość teoretyczna, bo jakiekolwiek zakłócenia w spłacie spowodują od razu wysłanie przez bank–kredytodawcę informacji do BIK, co może zablokować nam możliwość ubiegania się o pożyczkę z innego źródła. W przypadku kredytu hipotecznego, który zazwyczaj jest kredytem o dużej wartości i znaczącym okresie spłaty, najlepiej spróbować załatwić sobie inny kredyt hipoteczny albo tzw. kredyt refinansowy.