Rada miasta zadecyduje o zakupie niezbędnego gruntu

Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 65 z późn. zm., dalej u.g.n.) reguluje jedynie kwestie związane ze zbywaniem nieruchomości, wprowadzając obowiązek przeprowadzenia przetargu i przygotowania wyceny przez rzeczoznawcę majątkowego. Przepisy milczą jednak na temat nabywania gruntów. Strony transakcji mają co do zasady swobodę w zakresie ustalenia ceny. Przyjmuje się jednak, że i w tym przypadku zasadne byłoby sporządzenie operatu szacunkowego. Zaproponowana przez rzeczoznawcę majątkowego cena może zostać zaakceptowana przez obie strony umowy, ale niekoniecznie.

Najpierw uchwała

Przed przystąpieniem do nabywania terenów jednostka samorządu terytorialnego musi pamiętać o art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t.j. Dz.U. z 2001 r. nr 142, poz. 1591 z późn. zm.). Zgodnie z jego treścią do wyłącznej właściwości rady gminy należy podejmowanie uchwał w sprawach majątkowych przekraczających zakres zwykłego zarządu, dotyczących m.in. nabywania nieruchomości. W pojęciu nabycia mieszczą się wszystkie formy obrotu gruntami, np. ich kupno, zamiana czy darowizna. Zasady te to zbiór podstawowych reguł postępowania obowiązujących wójta (burmistrza, prezydenta miasta) przy dokonywaniu transakcji.

W przypadku braku uchwały określającej zasady gospodarowania gminnymi nieruchomościami nabycie gruntów wymaga wyrażenia przez radę zgody w indywidualnej uchwale. Określone przez radę zasady nabywania nieruchomości są podstawą do dokonania odpowiednich zapisów w planie finansowym. Istnieje swoboda podejmowania decyzji w granicach zaplanowanych na ten cel wydatków.

Zasady reprezentacji

Gmina działa za pośrednictwem swoich organów. Podmiotem właściwym do gospodarowania mieniem komunalnym jest wójt (burmistrz, prezydent miasta). Przy zawieraniu umów oświadczenia woli w jej imieniu, w zakresie zarządu tym mieniem, składa jednoosobowo wójt albo działający na podstawie jego upoważnienia zastępca wójta samodzielnie, albo wraz z upoważnioną przez wójta osobą. Tą inną upoważnioną osobą może być każdy, kto ma co najmniej ograniczoną zdolność do czynności prawnych. Uchwałą z 3 października 2003 r. (sygn. akt III CZP 63/03) Sąd Najwyższy uznał, że przepisy ustawy o samorządzie gminnym nie wyłączają możliwości złożenia oświadczenia woli w imieniu gminy w zakresie zarządu mieniem przez pełnomocnika ustanowionego przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta). Nic nie stoi więc na przeszkodzie, aby był nią pracownik urzędu gminy lub innego pracodawcy samorządowego, lub nawet osoba, która nie jest pracownikiem samorządowym. Przyjmuje się jednak, że reprezentantem gminy nie może być jej skarbnik lub główny księgowy. Zasadniczo żaden przepis ustawy nie zakazuje udzielania takiego upoważnienia. Jednak prowadziłoby to do połączenia kompetencji rozporządzających mieniem gminy z kompetencjami w zakresie sprawowania nad nim kontroli, przejawiającymi się wyrażeniem kontrasygnaty.

Nie ma zatem przeszkód aby organ wykonawczy gminy upoważnił do podpisania umowy samodzielnego pełnomocnika, który nie jest jego zastępcą. Pamiętać trzeba, że jeżeli do ważności czynności prawnej potrzebna jest szczególna forma, np. forma aktu notarialnego w przypadku umowy sprzedaży gruntu, to pełnomocnictwo do dokonania tej czynności powinno być udzielone w tej samej formie.

Należy mieć na względzie, że wójt jako organ gminy nie może zawrzeć z nią umowy np. zamiany nieruchomości. Co do zasady bowiem organ osoby prawnej nie powinien być jednocześnie drugą stroną czynności prawnej dokonywanej przez tę osobę jako odrębny podmiot (uchwała SN z 30 maja 1990 r., sygn. akt III CZP 8/90). Nie oznacza to jednak, że podpisanie takiej umowy w ogóle nie wchodzi w grę. Wójt może bowiem zawrzeć umowę z gminą, która powinna być reprezentowana przez pełnomocnika.

Kontrasygnata skarbnika

Skuteczność czynności prawnych dokonywanych przez gminę, mogących spowodować powstanie zobowiązań pieniężnych, np. zakup gruntu, zależy od kontrasygnaty skarbnika, głównego księgowego lub osoby przez niego upoważnionej. Złożenie podpisu przez wskazane wyżej osoby oznacza, iż zobowiązania wynikające z zawartej umowy mieszczą się w planie finansowym oraz harmonogramie dochodów i wydatków, a gmina posiada środki na ich pokrycie. Jeśli mimo braku kontrasygnaty umowa została zawarta, nie jest ona nieważna. Może zostać potwierdzona poprzez późniejsze udzielenie kontrasygnaty. Dopiero wyrażenie zgody przez skarbnika powoduje dojście transakcji do skutku. W przypadku np. upływu terminu wyznaczonego przez drugą stronę, skutek danej umowy w ogóle nie powstaje. I tak np. w przypadku sprzedaży nieruchomości jej własność nie przechodzi na nabywcę.

Obowiązek udzielania kontrasygnaty dotyczy tylko umów, które powodują lub mogą powodować powstanie zobowiązań pieniężnych. Nie jest ona zatem konieczna, gdy czynność prawna dotyczy innego zobowiązania niż zobowiązanie pieniężne, np. wynikającego z umowy zamiany. Skarbnik musi zaś udzielić kontrasygnaty, gdy transakcja może doprowadzić do powstania takiego zobowiązania dopiero w przyszłości, np. w przypadku umowy przedwstępnej.

Jeśli chodzi o formę wyrażenia zgody, to wystarczy zwykła pisemna, i to niezależnie od formy wymaganej dla danej umowy. Udzielenie kontrasygnaty polega zatem na sporządzeniu odrębnego dokumentu w przypadku, gdy forma czynności prawnej jest szczególna, czyli np. ma postać aktu notarialnego lub złożenia podpisu przez skarbnika wraz z pieczątką i datą na danej umowie.

Kiedy pierwszeństwo

Gmina może również nabyć nieruchomości, korzystając z prawa pierwokupu. Ustawodawca przewidział, że takie uprawnienie przysługuje w przypadku sprzedaży:

wniezabudowanej nieruchomości nabytej uprzednio przez sprzedawcę od Skarbu Państwa albo jednostek samorządu terytorialnego,

wprawa użytkowania wieczystego niezabudowanej nieruchomości gruntowej, niezależnie od formy nabycia tego prawa przez zbywcę,

wnieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, jeśli uprawnienie zostało wpisane do księgi wieczystej,

wnieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości, jeśli uprawnienie zostało wpisane do księgi wieczystej.

Sprzedaż tych gruntów może nastąpić, jeżeli wójt (burmistrz, prezydent miasta) nie wykona prawa pierwokupu, w terminie miesiąca od dnia otrzymania zawiadomienia o treści warunkowej umowy sprzedaży. Notariusz uczestniczący przy takiej transakcji, zawiadamia wójta (burmistrza, prezydenta miasta) o jej treści, przesyłając mu wypis umowy. Organ wykonawczy wykonuje prawo pierwokupu przez złożenie oświadczenia w formie aktu notarialnego u notariusza, który sporządził umowę warunkową. W przypadku, gdyby złożenie oświadczenia u tego rejenta było niemożliwe lub napotykało poważne trudności, może być ono złożone w innej kancelarii. Z chwilą złożenia oświadczenia nieruchomość staje się własnością gminy, jeżeli wykonanie prawa pierwokupu dotyczyło sprzedaży nieruchomości. Prawo użytkowania wieczystego wygasa, jeżeli wykonanie prawa pierwokupu dotyczyło sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej własność gminy. Gmina uzyskuje prawo użytkowania wieczystego, jeżeli wykonanie prawa pierwokupu dotyczyło sprzedaży prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa, powiatu lub województwa. Organ wykonawczy gminy, który zamierza skorzystać z omawianego uprawnienia, nie może negocjować ceny ani innych postanowień umowy sprzedaży, bowiem prawo pierwokupu wykonuje się po cenie ustalonej w umowie warunkowej, bez względu na to, czy cena ta jest wyższa, czy też niższa od wartości gruntu. Nie ma też konieczności ustalenia przez rzeczoznawcę majątkowego wartości kupowanego terenu. Zapłata ceny wiąże się z potrzebą wypłaty środków finansowych, w związku z tym do wykonania tej czynności konieczna jest kontrasygnata skarbnika gminy lub osoby przez niego upoważnionej.

Od Skarbu Państwa

Art. 14 ust. 1 u.g.n. wprowadza możliwość nabycia gruntu po niższej cenie w przypadku sprzedawania i oddawania w użytkowanie wieczyste nieruchomości pomiędzy Skarbem Państwa i jednostkami samorządu terytorialnego oraz pomiędzy różnymi jednostkami samorządu terytorialnego. Przepis nie nakłada obowiązku obniżenia ceny, a jedynie daje taką możliwość. Ustawodawca nie zamieścił jednak żadnych wskazówek dotyczących tego, kiedy lub w stosunku do jakich gruntów należałoby stosować obniżoną cenę sprzedaży oraz kiedy można nie pobierać pierwszej opłaty za użytkowanie wieczyste. Nie uregulował też skali obniżania ceny. Nie pozostawiono jednak tego całkowicie dowolnemu uznaniu stron transakcji, lecz uzależniono od uzyskania zgody wojewody bądź organu stanowiącego jednostki samorządu terytorialnego.

Grunty Skarbu Państwa, województwa lub powiatu, przeznaczone w planach miejscowych pod budownictwo mieszkaniowe oraz na realizację związanych z tym budownictwem urządzeń infrastruktury technicznej, mogą zostać przekazane gminie, w drodze darowizny na jej wniosek, jeżeli przemawia za tym ważny interes gminy i jeżeli cele te nie są lub nie mogą być realizowane przez Skarb Państwa, województwo lub powiat. W umowie darowizny określa się cel, na który nieruchomość jest darowana. W przypadku niewykorzystania nieruchomości na ten cel darowizna podlega odwołaniu.

Możliwa zamiana

Jak wynika z art. 15 u.g.n., nieruchomości gminne mogą być też przedmiotem zamiany na nieruchomości stanowiące własność osób fizycznych lub osób prawnych. W przypadku nierównej wartości zamienianych gruntów stosuje się dopłatę, równą różnicy ich wartości. Nie stosuje się tutaj też obniżonych cen. Zawarcie takiej umowy może się odbyć tylko za dopłatą różnicy wartości zamienianych terenów. Ich wartość powinna zostać określona przez rzeczoznawców majątkowych, bowiem podstawą ustalenia dopłaty jest różnica ich wartości, określonych w operacie szacunkowym. Co do zasady, umowa zawierana jest w wyniku negocjacji prowadzonych przez strony. Do tego typu umów nie ma zastosowania tryb przetargowy. Przedmiotem zamiany może być także prawo użytkowania wieczystego lub udziały we współużytkowaniu wieczystym lub we własności nieruchomości. Zamiana nieruchomości gminnej na inne grunty jest w przeciwieństwie do innych czynności cywilnoprawnych wyłączona z opodatkowania podatkiem od czynności cywilnoprawnych.

Nie zawsze możliwy pierwokup

w sprzedaży nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego na rzecz osób bliskich dla sprzedawcy;

w sprzedaży nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego między osobami prawnymi tego samego kościoła lub związku wyznaniowego;

w gdy prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione jako odszkodowanie lub rekompensata za utratę własności nieruchomości;

w gdy prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione w wyniku zamiany własności nieruchomości;

w sprzedaży nieruchomości oraz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej na obszarze przeznaczonym w planie miejscowym na cele publiczne albo nieruchomości, dla której została wydana decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, jeśli uprawnienie nie zostało wpisane do księgi wieczystej;

w nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków lub prawa użytkowania wieczystego takiej nieruchomości, jeśli prawo pierwokupu nie zostało ujawnione w księdze wieczystej;

w sprzedaży nieruchomości na cele budowy dróg krajowych;

w gdy prawo pierwokupu przysługuje partnerowi prywatnemu lub ostatniemu partnerowi prywatnemu w przypadkach, o których mowa w art. 12 ustawy z 19 grudnia 2008 r. o partnerstwie publiczno-prywatnym (Dz.U. z 2009 r. nr 19, poz. 100, z późn. zm.);

w sprzedaży nieruchomości na cele realizacji inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego w rozumieniu ustawy z 12 lutego 2009 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego (Dz.U. z 2009 r. nr 42, poz. 340);

w sprzedaży nieruchomości na cele realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych w rozumieniu ustawy z 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych (Dz.U. z 2010 r. nr 143 poz. 963 z późn. zm.).;

w sprzedaży nieruchomości przeznaczonych w planach miejscowych na cele rolne i leśne, a w przypadku braku planów miejscowych do nieruchomości wykorzystywanych na cele rolne i leśne.

Ewelina Stępień

ewelina.stepien@infor.pl

Podstawa prawna

Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm.). Ustawa z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t.j. Dz.U. z 2001 r. nr 142, poz. 1591 z późn. zm.). Ustawa z 27 sierpnia 2009 r. o finansach publicznych (Dz.U. z 2009 r. nr 157, poz. 1240 z późn. zm.).