Dzięki partnerstwu gminy mogą budować lokale komunalne

Nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego zobowiązuje gminy do zapewniania pomieszczeń tymczasowych dla osób, które po eksmisji nie mają prawa do lokalu socjalnego lub zamiennego. Nowe przepisy wejdą w życie 16 listopada 2011 r.

Wykonywanie przez gminy obowiązków związanych z zapewnieniem tymczasowych pomieszczeń może okazać się trudne do spełnienia biorąc zwłaszcza pod uwagę ciężką sytuację związaną ze stanem mieszkaniowych zasobów gmin. Niestety problemy z zapewnieniem odpowiedniej liczby mieszkań przez gminy są dosyć powszechne. Dlatego przy okazji przyjętej nowelizacji ustawy warto zwrócić uwagę na możliwości wynikające z przepisów ustawy o partnerstwie publiczno-prywatnym lub ustawy o koncesji na roboty budowlane lub usługi, pozwalające gminom na rozwiązanie tego rodzaju problemów.

Mając na uwadze fakt, iż tworzenie warunków do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wspólnoty samorządowej to zadanie własne gminy, o którym mowa w art. 4 ustawy z 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266, z późn. zm.) oraz biorąc pod uwagę regulacje z zakresu PPP (gdzie w szerszym ujęciu do partnerstwa publiczno-prywatnego należy zaliczyć również przepisy ustawy o koncesji na roboty budowlane lub usługi), jak również ustawy z 20 grudnia 1996 r. o gospodarce komunalnej (Dz.U. z 1997 r. nr 9, poz. 43 z późn. zm.), zgodnie którymi powierzenie zadań użyteczności publicznej przez gminy może odbywać się w formie partnerstwa publiczno-prywatnego (PPP), warto zwrócić uwagę na realizację w tej formie przedsięwzięć polegających na budowie mieszkań stanowiących zasób mieszkaniowy gminy. Ponieważ gmina może realizować swoje zadania między innymi w formule PPP, zasadne jest rozważenie możliwości wykonywania wspomnianego powyżej zadania własnego w tej właśnie formie.

Wskazać bowiem należy, iż realizacja tego rodzaju przedsięwzięcia pozwala na wykonywanie zadań własnych przy jednoczesnym zminimalizowaniu obciążeń finansowych gminy. Przy podejmowaniu decyzji o realizacji takiego przedsięwzięcia powinno się wziąć pod uwagę przykładowe rozwiązania (modele) współpracy pomiędzy gminą a partnerem prywatnym, które mogą zostać wykorzystane w ewentualnym przedsięwzięciu.

Na wstępie wskazać należy, iż możliwości realizacji przedsięwzięć w formule PPP są bardzo szerokie. Zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami i wykształconą (głównie w innych krajach) praktyką, możliwe jest wskazanie kilku głównych modeli przedsięwzięć PPP. Z tych różnych modeli PPP warto zasygnalizować następujące, które wydaje się, że mogą pasować najlepiej do przedsięwzięcia, polegającego na rozszerzeniu istniejących zasobów mieszkaniowych gmin.

W tzw. modelu DBFO (Design & Build & Finance & Operate) przedsięwzięcie może być realizowane na podstawie ustawy o partnerstwie publiczno-prywatnym (w formie umowy o PPP lub spółki celowej utworzonej wraz z partnerem prywatnym).

Każdy z partnerów (gmina i partner prywatny) w ramach przedsięwzięcia powinien być zobowiązany do wniesienia majątku do przedsięwzięcia. Partner prywatny odpowiedzialny powinien być za realizację całości przedsięwzięcia polegającego na zaprojektowaniu, wybudowaniu, sfinansowaniu i zarządzaniu powstałym majątkiem. Wkładem gminy do przedsięwzięcia mogą być natomiast nieruchomości (prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego). Oczywiście gmina, w zależności od możliwości finansowych może zobowiązać się do wnoszenia wkładu większej wartości obejmującego np.:

● poniesienie bezpośrednio nakładów finansowych na realizację przedsięwzięcia,

● stosowanie dopłat dla partnera prywatnego za wynajmowane dla mieszkańców gminy lokale (co jest dopuszczalne zgodnie z art. 20 ustawy o ochronie praw lokatorów).

Co więcej tytułem zachęcenia do udziału w realizacji przedsięwzięcia potencjalnych partnerów oraz mając na uwadze warunki ekonomiczne przedsięwzięcia możliwe jest również wyodrębnienie części wybudowanych budynków/lokali na potrzeby komercyjne. Po zakończeniu umowy o PPP majątek miałby zostać przekazany gminie.

Samorządy mogą również współpracować z parterami prywatnymi w ramach tzw. modelu DBFOO (Design & Build & Finance & Operate & Own). Zasadniczo nie różni się on charakterem od DBFO, z tym wyjątkiem, że partner prywatny może być zobowiązany do wniesienia większych wkładów również w postaci nieruchomości. Poniesienie takich większych nakładów może między innymi uzasadniać możliwość zachowania całości wybudowanych budynków przez partnera prywatnego na własność po zakończeniu trwania przedsięwzięcia PPP. Wskazać należy, iż możliwość zachowania prawa własności do całości majątku służącego realizacji przedsięwzięcia dopuszczalna jest również w przypadku wnoszenia nieruchomości przez gminę, jednak w takim przypadku trzeba zwrócić uwagę na większe obostrzenia wynikające z ustawy o gospodarce nieruchomościami w zakresie możliwości przenoszenia i dysponowania nieruchomościami gminy.

Zgodnie z przepisami ustawy o koncesji na roboty budowlane lub usługi, gmina może powierzyć koncesjonariuszowi zadanie wybudowania budynków, w zamian za czerpanie z nich korzyści. To czerpanie korzyści może być ograniczone jedynie do czerpania pożytków w postaci opłat za lokale. Dodatkowo, w zależności od warunków ekonomicznych przedsięwzięcia, gmina może stosować dopłaty dla koncesjonariusza. Model koncesji różni się od umowy o PPP głównie szczegółami dotyczącymi planowanej inwestycji, a w tym zależy od przyjmowanego modelu finansowego oraz podziału ryzyk pomiędzy partnerów przedsięwzięcia.

Wskazane powyżej rozwiązania to jedynie zarysowane przykłady form współpracy przy realizacji przedsięwzięć PPP mających umożliwić pozyskanie przez gminę większych zasobów lokalowych, a przez to realizację jednego z podstawowych zadań własnych gminy. Podejmując decyzję w sprawie przedsięwzięcia w formie PPP, należy przede wszystkim mieć na uwadze cel publiczny, jaki gmina zamierza osiągnąć. Istotne są również warunki finansowe danego przedsięwzięcia. Niemniej wykorzystanie instrumentów prawnych, jakie dają regulacje dotyczące PPP wydaje się uzasadnione z jednej strony w związku z sytuacją finansową gmin, a z drugiej nałożonymi na gminy zadaniami własnymi.

Przemysław Magaczewski

radca prawny, prowadzi Kancelarię Euroius

Ustawa z 19 grudnia 2008 r. o partnerstwie publiczno-prywatnym (Dz.U.z 2009. nr 19, poz. 100 z późn.zm.).

Ustawa z 9 stycznia 2009 r. o koncesji na roboty budowlane lub usługi (Dz.U, nr 19 poz. 101 z późn. zm.).