Jak uniknąć błędów, podpisując umowę z agencją nieruchomości

Umowę o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami należy sporządzić na piśmie. Umowa wymaga formy pisemnej pod rygorem nieważności. Powinny podpisać ją obie strony, czyli pośrednik oraz sprzedający mieszkanie. Umowa zawarta w formie ustnej jest nieważna.

Pośrednik wykonuje czynności zmierzające do znalezienia nabywcy osobiście lub przy pomocy innych osób wykonujących czynności pomocnicze i działających pod jego bezpośrednim nadzorem, ponosząc za ich czynności odpowiedzialność zawodową określoną w ustawie o gospodarce nieruchomościami. To właśnie umowa sporządzona w formie pisemnej określa zakres czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. W umowie wskazuje się w szczególności pośrednika w obrocie nieruchomościami odpowiedzialnego zawodowo za jej wykonanie, numer jego licencji zawodowej oraz oświadczenie o posiadanym ubezpieczeniu od odpowiedzialności cywilnej za szkody wyrządzone w związku z wykonywaniem czynności pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Innymi słowy w umowie należy w bardzo szczegółowy sposób określić zakres czynności, które powinien wykonać pośrednik w związku ze zbyciem praw do nieruchomości. Przede wszystkim należy wskazać, o zbycie jakiego prawa chodzi: prawa własności nieruchomości czy własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu mieszkalnego, spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej. Określa się w niej także wysokość prowizji należnej pośrednikowi.

Art. 180 ust. ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm.).

Ustawa o gospodarce nieruchomościami umożliwia zastrzeżenie w umowie wyłączności na rzecz pośrednika. Takie zastrzeżenie może zostać wprowadzone do umowy zaraz na początku albo dopiero w czasie późniejszym. Fakt, że przed podpisaniem umowy czytelnik nie zapoznał się dokładnie z treścią umowy, nie ma w sprawie znaczenia. W przypadku ewentualnego sporu z pośrednikiem należy pamiętać, że uprawnienie do wynagrodzenia w postaci prowizji, wynikające z umowy pośrednictwa w sprzedaży nieruchomości zawartej z zastrzeżeniem wyłączności, przewidziane jest dla przypadku każdej transakcji z kontrahentem skojarzonym ze zbywcą nieruchomości w wyniku starań pośrednika. Ciężar wykazania, że dochodzący wynagrodzenia faktycznie stworzył sprzedającemu sposobność do zawarcia umowy sprzedaży, spoczywa na pośredniku. Taka klauzula uprawnia natomiast do żądania prowizji, jeżeli w toku postępowania o zapłatę zostanie wykazane, że do zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości doszło wskutek samodzielnych działań sprzeda- jącego niezwiązanych z czynnościami pośrednika (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Gdańsku 30 kwietnia 2009 r., sygn. akt I ACa 249/2009).

Art. 180 ust. 3a ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. nr 102 poz. 651 z późn. zm.).

Umowa może zostać zawarta na czas oznaczony albo nieoznaczony. Zawarta na czas nieoznaczony automatycznie kończy się w momencie dostarczenia przez pośrednika mieszkania, które zakupił klient. Warto jednak w umowie zagwarantować sobie możliwość wcześniejszego wypowiedzenia. Pośrednicy starają się zabezpieczyć swoje interesy i zamieszczają w umowie zapis, że w takich przypadkach powinni otrzymać pewną kwotę, czasem nawet wielokrotność przewidzianego wynagrodzenia. Taką zapłatę nazywają karą umowną lub odstępnym. Nie należy się godzić na takie zapisy w sprawie kary umownej bądź odstępnego, ponieważ są to klauzule niedozwolone.

Art. 180 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm.).

Przy wykonywaniu działalności zawodowej w związku z zawartą umową pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, w zakresie objętym tą umową, pośrednik odpowiedzialny zawodowo za jej wykonanie ma prawo wglądu oraz pobierania odpowiednich odpisów, wypisów i zaświadczeń zawartych w księgach wieczystych, w katastrze nieruchomości, w ewidencji sieci uzbrojenia terenu oraz planach miejscowych, studiach uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin oraz decyzjach o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Jest on uprawniony również do przeglądania dokumentów i pobierania ich odpisów w spółdzielniach mieszkaniowych i ewidencji ludności. Pośrednik, z którym mamy podpisaną umowę, może również zapoznać się ze świadectwami charakterystyki energetycznej budynku, lokalu mieszkalnego lub części budynku stanowiącej samodzielną całość techniczno-użytkową. W konsekwencji właściciel nieruchomości wystawionej do sprzedaży nie musi osobiście uzyskiwać np. wypisu z księgi wieczystej potwierdzającego, że przysługuje mu prawo własności do niej. Może wyręczyć go w tym pośrednik, któremu sąd wieczystoksięgowy musi taki wypis wydać.

Art. 181 ust. 6 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm.).

Pośrednik nieruchomości nie może żądać zapłaty prowizji już przy podpisywaniu umowy o pośrednictwo, jeszcze zanim znajdzie klienta i doprowadzi do zawarcia umowy kupna-sprzedaży nieruchomości. Należy pamiętać, że ustalona w umowie prowizja jest wynagrodzeniem, które należy się pośrednikowi za to, że doszło do sfinalizowania transakcji w wyniku jego osobistych starań. Nie jest ona jednak wypłacana za to, że pośrednik podjął się znalezienia nabywcy na przeznaczoną do sprzedaży nieruchomość. Nawet jeżeli pośrednik wykonał wiele czynności, które jednak nie doprowadziły do znalezienia kontrahenta, to nie ma prawa do prowizji. Nie może również domagać się od klienta wykonania zobowiązania (czyli wypłaty prowizji) wówczas, gdy sam nie wykonał albo nienależycie wykonał zobowiązanie. Jeżeli natomiast w umowie z pośrednikiem nieruchomości znalazł się zapis o obowiązku wypłaty prowizji jeszcze zanim dojdzie do transakcji, to wówczas będzie on stanowił niedozwoloną klauzulę umowną.

Art. 385³ pkt 22 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).

Klient agencji może zlecić innemu podmiotowi wykonanie czynności pośrednictwa w stosunku do tej samej nieruchomości tylko wtedy, kiedy umowa nie przyznaje pośrednikowi prawa wyłączności. Jeśli natomiast w umowie zawarta jest taka klauzula, a pośrednik nie wykonuje swoich obowiązków, to umowę w pierwszej kolejności należy wypowiedzieć. Pewne wątpliwości mogą jedynie dotyczyć zapłaty prowizji. W praktyce można sobie wyobrazić tylko jedną sytuację, w której mimo niewykonania przez pośrednika wszystkich czynności pośrednictwa przysługiwałoby mu prawo do prowizji po sprzedaży nieruchomości. Chodzi o sytuację, gdy nabycie nieruchomości nastąpiło wyłącznie na skutek działań podjętych przez pośrednika i były one wystarczające do tego nabycia. Aby uniknąć wątpliwości co do obowiązku zapłaty prowizji, należy zadbać o wpisanie do umowy pośrednictwa warunków jej zapłaty. Umowa pośrednictwa powinna więc wyraźnie wskazywać, jakie obowiązki spoczywają na pośredniku i że wykonanie ich ma spowodować zawarcie umowy sprzedaży (umowy przedwstępnej sprzedaży); czy pośrednik uprawniony jest do części wynagrodzenia po podpisaniu umowy przedwstępnej, czy też całość wynagrodzenia płaci się po nabyciu nieruchomości; czy pośrednik uprawniony jest do wynagrodzenia, gdy po zawarciu umowy przedwstępnej nie dojdzie do podpisania umowy przyrzeczonej.

Art. 180 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm.).

Niedopuszczalne jest stosowanie postanowień umownych, które nakazują właścicielowi gruntu zapłatę prowizji na rzecz pośrednika już w dniu podpisania umowy przedwstępnej, bez względu na to, czy doszło do zawarcia ostatecznej umowy przenoszącej własność nieruchomości. Postanowienia tego typu są sprzeczne z dobrymi obyczajami i rażąco naruszają interesy konsumenta, i nie mogą być dla niego wiążące. Potwierdził to Sąd Apelacyjny w Krakowie (wyrok z 9 kwietnia 2010 r., sygn. akt I ACa 215/10). Zgodnie z art. 180 ustawy o gospodarce nieruchomościami pośrednictwo w obrocie nieruchomościami polega na zawodowym wykonywaniu przez pośrednika czynności zmierzających do zawarcia przez inne osoby umów m.in. nabycia praw do nieruchomości. W zamian za to zamawiający, a więc np. właściciel nieruchomości, zobowiązuje się do zapłaty wynagrodzenia określonego w umowie pośrednictwa. Nie można bowiem zaakceptować sytuacji, w której umowa pośrednictwa chroni wyłącznie interesy pośrednika. Innym słowy w ocenie sądu pośrednik jako profesjonalny podmiot prowadzący działalność gospodarczą ponosi pełne ryzyko gospodarcze. Podejmując swoje czynności, naraża się on więc na to, że nie doprowadzą one do zamierzonego skutku, a w związku z tym nie uzyska on prowizji.

Art. 180 ust. ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm.).

Łukasz Sobiech

lukasz.sobiech@infor.pl