TK: hipoteka na udziale jest niezgodna z konstytucją

Nie może być tak, że po zniesieniu współwłasności nieruchomości współwłaściciele, którzy nie zaciągali zobowiązania pod hipotekę, mimo wszystko zostaną dłużnikami - orzekł wczoraj Trybunał Konstytucyjny.

Przed Sądem Rejonowym Poznań-Stare Miasto stanęła sprawa o częściowe zniesienie współwłasności nieruchomości zabudowanej budynkiem mieszkalnym. Sąd miał wątpliwość, czy przepisy dotyczące podziału nieruchomości i obciążenia hipoteką nie naruszają konstytucyjnej ochrony prawa własności. Współwłaściciele, którzy nie obciążyli swoich udziałów w nieruchomości, w wyniku zniesienia współwłasności stają się bowiem dłużnikami. Z tego powodu sąd przedstawił TK pytanie prawne.

Według ustawy o księgach wieczystych i hipotece (Dz.U. z 2001 r. nr 124, poz. 1361 z późn. zm.), jeżeli nieruchomość podzielona jest na części ułamkowe i jedna z nich zostanie obciążona hipoteką, to jeżeli zniesiona zostanie współwłasność, wszystkie pozostałe zostaną również obciążone. Oznacza to, że jeżeli dwóch nabywców kupiłoby do spółki nieruchomość, a jeden z nich wziąłby kredyt i obciążył swój udział, to w wyniku podziału nieruchomości okazałoby się, że część drugiego współwłaściciela również jest obciążona hipoteką.

- Ta regulacja godzi w istotę własności - przekonywała na wczorajszej rozprawie prokurator Teresa Ostrowska, przedstawiciel prokuratora generalnego.

Przedstawiciel Sejmu przekonywał TK, że przepis jest zgodny z ustawą zasadniczą. Jego zdaniem współwłaściciele mogą skorzystać z możliwości żądania podziału hipoteki. Konsekwencją tego nie będzie wprawdzie jej wygaśnięcie, ale dostosowanie jej wysokości proporcjonalnie do wartości wyodrębnionej nieruchomości lokalowej. Dodatkowo przy zawieraniu umowy znoszącej współwłasność, a także w trakcie postępowania sądowego, strony mają możliwość wyrównania negatywnych dla nich decyzji współwłaściciela, którego udział został obciążony, np. przez spłaty oraz dopłaty.

- Jeżeli ktoś jest we współwłasności, to wie, że jeżeli jeden ze współwłaścicieli zaciągnie kredyt, który zabezpieczony będzie hipoteką, to drugiego współwłaściciela też to dotknie - mówił poseł Wojciech Szarama (PiS).

Trybunał Konstytucyjny uznał jednak, że często przy zniesieniu współwłasności dla współwłaścicieli jest zaskoczeniem, że ich udział jest obciążony. Nowela wprowadziła przesadną ochronę wierzyciela, a to - zdaniem sędziów TK - jest niezgodne z ustawą zasadniczą.

- Ustawodawca chciał wprowadzić rozwiązanie korzystne dla wierzyciela, by zapobiec pozbawieniu go przedmiotu zaspokojenia, jednocześnie zaś obciążył hipoteką współwłaścicieli, którzy nie zaciągnęli zobowiązań - wskazała sędzia sprawozdawca Małgorzata Pyziak-Szafnicka.

Dodała, że trudno zrekompensować taki uszczerbek nawet przez dopłaty. Powoduje to, że byli współwłaściciele nie dysponują skutecznym środkiem ochrony przeciw grożącej im egzekucji z nieruchomości, zwłaszcza w przypadku obciążenia hipoteką przymusową.

Ponadto wątpliwości trybunału budzi już sama przydatność tego rozwiązania. W celu ochrony praw wierzyciela istnieją bowiem inne rozwiązania prawne, których zastosowanie chroniłoby wierzytelność zabezpieczoną hipoteką na udziale we współwłasności, bez naruszania praw pozostałych współwłaścicieli.

Wyrok jest ostateczny.

Ewa Maria Radlińska

ewa.radlinska@infor.pl

Wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 10 lipca 2012 r., sygn. akt P 15/12.