Do skutecznego nabycia nieruchomości konieczny jest akt notarialny

Najdalej idące ograniczenia stawia Rumunia i Bułgaria, co wynika z faktu, że w stosunku do tych państw obowiązują nadal okresy przejściowe, liczone od dnia 1 stycznia 2007 r. Przy zakupie nieruchomości w Bułgarii i Rumunii podstawową kwestią, którą należy brać pod uwagę, są ograniczenia w nabywaniu przez obywateli państw UE oraz państw EOG własności nieruchomości, zwanych drugim domem albo drugą rezydencją. Oba państwa wynegocjowały w tym przypadku pięcioletni okres przejściowy. Ograniczenia spotkają również inwestorów, którzy będą chcieli nabyć grunty rolne lub leśne. W tym przypadku państwa te wynegocjowały aż siedmioletni okres przejściowy. Ograniczenia te nie dotyczą osób prawnych utworzonych zgodnie z prawem tego państwa, w którym położona jest nieruchomość (nawet przy 100-proc. kapitale zagranicznym). W przypadku zamiaru nabycia nieruchomości w tych krajach dodatkowo należy zwrócić uwagę na fakt, iż prawo bułgarskie i rumuńskie nie łączy budynku z gruntem, co oznacza, że samo ograniczenie w nabywaniu gruntów nie ma bezpośredniego przełożenia na nabywanie nieruchomości budynkowych. Kolejnym problemem, jaki napotka potencjalny nabywca nieruchomości w Bułgarii, jest brak jednolitego systemu ksiąg wieczystych. Weryfikacja stanu prawnego nieruchomości odbywa się poprzez sprawdzenie lokalnego rejestru nieruchomości prowadzanego przez sądy, przy czym rejestry te prowadzone są dla osoby właściciela, a nie dla nieruchomości.

W Grecji, we Włoszech i w Hiszpanii ograniczenia w swobodzie zakupu nieruchomości wynikają z rodzaju i położenia nabywanej nieruchomości. W Grecji ograniczenia w swobodzie zakupu występują na terenach przygranicznych (północ Grecji) i na wyspach, gdzie nabycie nieruchomości wymaga zgody właściwego organu administarcji; w takim przypadku należy także złożyć oświadczenie o celu zakupu. Ograniczeniom podlega także nabycie nieruchomości mających znaczenie dla obrony kraju, kultury i historii Grecji. Podobnie we Włoszech ograniczenia przy zakupie nieruchomości wynikają z położenia danej nieruchomości (np. w strefie przygranicznej, co rodzi konieczność uzyskania zezwolenia prefekta prowincji na jej zakup), uwarunkowań historycznych i terenowych (z uwagi na ochronę środowiska, miejsc widokowych i zabytków właściwe organy administracji mogą nałożyć na nabywcę obowiązek spełnienia dodatkowych wymogów). W Hiszpanii ograniczenia dotyczące cudzoziemców związane są z bezpieczeństwem i obronnością kraju. Nabycie nieruchomości położonej w pobliżu regionu o charakterze strategicznym z punktu widzenia obronności Hiszpanii wymaga uzyskania odrębnego zezwolenia ministerstwa obrony. Kolejne ograniczenie dotyczy powierzchni nabywanej nieruchomości (np. w przypadku terenów rolniczych, nie może być mniejsza, niż tzw. minimalna jednostka uprawna).

W przypadku tych krajów ww. ograniczenia mogą stanowić pewnego rodzaju utrudnienie z uwagi na potencjalne zainteresowanie inwestorów przede wszystkim terenami atrakcyjnymi turystycznie.

Wydaje się, że najlepiej sytuacja związana z nabyciem nieruchomości kształtuje się w Portugalii, gdzie potencjalny nabywca nieruchomości nie napotka żadnych szczególnych ograniczeń. Po przeprowadzeniu transakcji zakupu nieruchomości pod inwestycje wszyscy cudzoziemcy mają obowiązek jej zgłoszenia do Instytutu Inwestycji, Handlu i Turystyki. Ponadto w przypadku większych inwestycji istnieje obowiązek zgłoszenia Narodowemu Bankowi Portugalii takich transakcji. Nie są to ograniczenia wynikające z kontroli obrotu, lecz jedynie z potrzeb sprawozdawczych.

Niezależnie od powyższego każdy z analizowanych porządków prawnych wymaga zachowania formy aktu notarialnego, dopełnienia obowiązku zgłoszenia nabycia do stosownego rejestru (odpowiednika polskiej instytucji ksiąg wieczystych) oraz uzyskania numeru podatkowego będącego odpowiednikiem polskiego NIP (np. we Włoszech – numer di codice fiscale, w Grecji – AFM, w Hiszpanii – NIE, Numero de Identificación de Extranjeros).

Bardzo trudno o jednoznaczną rekomendację. Wydaje się, że najbardziej problematyczne inwestycje mogą mieć miejsce obecnie przede wszystkim w Bułgarii i Rumunii. Wynika to z wynegocjowanych okresów przejściowych oraz z nieznajomości przez inwestorów tego rynku. Pewne trudności w kalkulacji opłacalności mogą pojawić się również w przypadku inwestycji w Hiszpanii. Tutaj nie da się z góry oszacować obciążeń podatkowych związanych z posiadaniem nieruchomości, ponieważ autonomię podatkową w tym zakresie mają władze lokalne.