Jakie prawa i obowiązki mają właściciele sąsiadujących posesji

W granicach określonych przez przepisy i zasady współżycia społecznego właściciel może korzystać z należącej do niego rzeczy. Ważne jest, by się to odbywało zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem przysługującego mu prawa. Właściciel w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. W tych samych granicach może rozporządzać rzeczą.

Właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które zakłócałyby korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Tym zakazem nie są objęte zakłócenia, z którymi każdy inny właściciel powinien się liczyć. Chodzi o to, że nie jest możliwe całkowite wyeliminowanie wszystkich uciążliwości stwarzanych przez życie w określonym środowisku. Niedozwolone zakłócanie ma miejsce wtedy, gdy następuje przekroczenie przeciętnej miary. Dopiero w takiej sytuacji ma zastosowanie zakaz wynikający z przepisów kodeksu cywilnego.

Przy ustalaniu przeciętnej miary bierze się pod uwagę społeczno-gospodarcze przeznaczenie nieruchomości i tzw. stosunki miejscowe, które z całą pewnością inaczej wyglądają w mieście, a inaczej na wsi. Przekroczenie przeciętnej miary ma miejsce wtedy, gdy korzystanie z nieruchomości sąsiednich staje się niebezpieczne dla życia i zdrowia przede wszystkim ludzi, a także zwierząt.

Jeżeli nieruchomość nie ma odpowiedniego dostępu do drogi publicznej lub należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich, właściciel może żądać od właścicieli gruntów sąsiednich ustanowienia za wynagrodzeniem potrzebnej służebności drogowej.

Przeprowadzenie drogi koniecznej nastąpi z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości niemającej dostępu do drogi publicznej oraz z najmniejszym obciążeniem gruntów, przez które droga ma prowadzić. Jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, a między zainteresowanymi nie dojdzie do porozumienia, sąd zarządza, o ile to jest możliwe, przeprowadzenie drogi przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.

Przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy.

Właścicielowi nie wolno dokonywać robót ziemnych w taki sposób, żeby to groziło nieruchomościom sąsiednim utratą oparcia. Za nieruchomość sąsiednią uważa się każdą nieruchomość, która znajduje się w zasięgu oddziaływania prowadzonych robót ziemnych. Ona nie musi mieć wspólnej granicy z nieruchomością zagrożoną utratą oparcia. Pojęcie robót ziemnych należy rozumieć bardzo szeroko. Chodzi bowiem o roboty naziemne, jak również podziemne. Nie trzeba czekać na efekty stanu zagrożenia. Wystarczy jego wystąpienie. Przesłanką wystąpienia z roszczeniem o zaniechanie robót ziemnych nie jest ani szkoda, ani wina. Jest nim występujący w świadomości właściciela nieruchomości sąsiedniej stan zagrożenia.

Drzewa i inne rośliny rosnące na nieruchomości od chwili ich zasadzenia lub zasiania należą do właściciela gruntu jako jego części składowe. Owoce spadłe z drzewa lub krzewu na grunt sąsiedni stanowią jego pożytki. Dotyczy to sytuacji gdy owoce spadły w sposób samoistny. Ta zasada nie ma zastosowania w przypadku zrywania owoców. Jest tak dlatego, że dopóki owoce znajdują się na drzewie, dopóty stanowią własność osoby, do której należy to drzewo. Z tego wynika, że sąsiad, na którego stronę przechodzą gałęzie z owocami, nie może ich zrywać ani powodować ich opadnięcia w inny sposób, bo kiedy są na drzewie nie są jego własnością.

Tych reguł nie stosuje się, gdy grunt sąsiedni jest przeznaczony na użytek publiczny.

W sytuacji gdy gałęzie lub owoce wchodzą w przestrzeń nieruchomości sąsiedniej, może to doprowadzić do konfliktów między sąsiadami. Aby było ich jak najmniej, w przepisach przewidziano pewne zasady, które mają im zapobiec.

Z jednej z nich wynika jednoznacznie, że właściciel gruntu może wejść na grunt sąsiedni w celu usunięcia zwieszających się z jego drzew gałęzi lub owoców. Właściciel sąsiedniego gruntu może jednak żądać naprawienia wynikłej stąd szkody. Poza tym, zgodnie z przyjętymi regułami, właściciel gruntu może obciąć i zachować dla siebie korzenie przechodzące z sąsiedniego gruntu. To samo dotyczy gałęzi i owoców zwieszających się z sąsiedniego gruntu. Jednakże w wypadku takim właściciel powinien uprzednio wyznaczyć sąsiadowi odpowiedni termin do ich usunięcia.

Jeżeli przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia przekroczono bez winy umyślnej granice sąsiedniego gruntu, właściciel tego gruntu nie może żądać przywrócenia stanu poprzedniego. Inaczej jest tylko w dwóch sytuacjach. Mianowicie w przypadku gdy bez nieuzasadnionej zwłoki sprzeciwił się przekroczeniu granicy albo że grozi mu niewspółmiernie wielka szkoda. Są to dwie niezależne od siebie przesłanki. Może on żądać stosownego wynagrodzenia w zamian za ustanowienie odpowiedniej służebności gruntowej. Może też domagać się wykupienia zajętej części gruntu, jak również tej części, która na skutek budowy straciła dla niego znaczenie gospodarcze. Te roszczenia i wybór między nimi należą do właściciela nieruchomości, której granice przekroczono.

Właściciele gruntów sąsiadujących obowiązani są do współdziałania przy rozgraniczeniu gruntów oraz przy utrzymywaniu stałych znaków granicznych. Koszty rozgraniczenia oraz koszty urządzenia i utrzymywania stałych znaków granicznych ponoszą po połowie.

Domniemywa się, że mury, płoty, miedze, rowy i inne urządzenia podobne, znajdujące się na granicy gruntów sąsiadujących, służą do wspólnego użytku sąsiadów. To samo dotyczy drzew i krzewów na granicy. Korzystający z wymienionych urządzeń obowiązani są ponosić wspólnie koszty ich utrzymania.

Jeżeli granice gruntów stały się sporne, a stanu prawnego nie można stwierdzić, ustala się granice według ostatniego spokojnego stanu posiadania. Gdyby również takiego stanu nie można było stwierdzić, a postępowanie rozgraniczeniowe nie doprowadziło do ugody między zainteresowanymi, sąd ustali granice z uwzględnieniem wszelkich okoliczności. Może przy tym przyznać jednemu z właścicieli odpowiednią dopłatę pieniężną.