Nie zawsze będzie zapłata za dodatkowe prace

Zanim przedsiębiorca prowadzący firmę budowlaną podejmie decyzję o rozpoczęciu prac, powinien zdecydować, jaką umowę podpisać z inwestorem, aby była ona dla niego korzystna. Najczęściej ma do wyboru podpisanie umowy o dzieło albo umowy o roboty budowlane. Wybór właściwej umowy, która będzie podstawą wykonania prac budowlanych, ma dla przedsiębiorcy duże znaczenie dla określenia podstawy i sposobu wynagrodzenia.

Kosztorysowe i ryczałtowe

Przepisy kodeksu cywilnego wynagrodzenie wykonawcy lub podwykonawcy regulują tylko przy umowie o dzieło. Zgodnie z art. 628 k.c. strony umowy mogą wskazać jego wysokość poprzez określenie podstaw do jego ustalenia.

Wynagrodzenie kosztorysowe może być ustalone przez podanie zestawienia planowanych prac i przewidywanych kosztów. W takim przypadku wykonawca prac może żądać podwyższenia umówionego wynagrodzenia, jeżeli w toku wykonywania dzieła zajdzie konieczność przeprowadzenia prac, które nie były przewidziane w zestawieniu prac planowanych, a zestawienie sporządził zamawiający, czyli najczęściej inwestor. Jeżeli jednak zestawienie planowanych prac sporządził wykonawca, to może on żądać podwyższenia wynagrodzenia tylko wtedy, gdy mimo zachowania należytej staranności nie mógł przewidzieć konieczności prac dodatkowych.

Jeżeli podczas podpisywania umowy o dzieło inwestor i wykonawca ustalą dla wykonawcy wynagrodzenie ryczałtowe, to nie może on żądać wyższej zapłaty nawet wówczas, gdy w momencie zawarcia umowy nie można było przewidzieć rozmiaru lub kosztów prac.

Umowa o roboty

Jeżeli przedsiębiorca prowadzący firmę budowlaną i inwestor zdecydują, że podstawą wykonania prac budowlanych będzie umowa o roboty budowlane, to po wykonaniu prac mogą powstać problemy z dokładnym określeniem podstawy i zasad określenia należnego wynagrodzenia. Kodeks cywilny nie zawiera dokładnych regulacji na ten temat. Wielu prawników uważa, że rozstrzygając spory dotyczące wynagrodzenia wynikającego z umowy o roboty budowlane, należy zastosować przepisy najbardziej zbliżone, czyli odnoszące się do wynagrodzenia wynikającego z umowy o dzieło. Dopuszczalność stosowania takiej analogii dopuścił Sąd Najwyższy, który orzekł, że w przypadku zawarcia umowy o roboty budowlane strony mogą stosować przepisy o wynagrodzeniach określone w rozdziale kodeksu cywilnego regulującego umowę o dzieło (sygn. akt V CSK 63/07).