W jaki sposób najkorzystniej znieść współwłasność nieruchomości

Własność tej samej rzeczy może przysługiwać niepodzielnie kilku osobom. W takiej sytuacji mamy do czynienia ze współwłasnością. Może być to albo współwłasność w częściach ułamkowych, albo współwłasność łączna. Do powstania współwłasności może dojść na skutek różnych sytuacji, np. w wyniku jej wspólnego zakupu co najmniej przez dwie osoby, ustania wspólności majątkowej między małżonkami po rozwodzie, dziedziczenia. Przepisy o współwłasności stosuje się także do majątku wspólnie zgromadzonego przez konkubentów.

Za wniosek do sądu trzeba zapłacić 1 tys. zł, a jeżeli wszystkie strony są zgodne co do podziału - 300 zł.

W prawie cywilnym współwłasność jest traktowana jako wyjątek od reguły, którą jest przysługiwanie własności jednemu podmiotowi. Dlatego jest ona uznawana za stan przejściowy, który powinien być jak najszybciej zlikwidowany. Z tego też względu prawo cywilne bardzo dokładnie reguluje procedury zniesienia współwłasności.

Zniesienia współwłasności może żądać każdy ze współwłaścicieli, a prawo to nie ulega przedawnieniu, więc można z nim wystąpić w każdym czasie i w każdych okolicznościach. Ponadto współwłaściciel nie może skutecznie zrzec się prawa do żądania zniesienia tego prawa. Każdy ze współwłaścicieli może zatem żądać zniesienia współwłasności. Wyjątkiem od tej zasady jest wyłączenie uprawnienia do zniesienia współwłasności przez czynność prawną. Wyłączenie to nie może jednak trwać dłużej niż pięć lat. Jednak w ostatnim roku przed upływem zastrzeżonego terminu dopuszczalne jest jego przedłużenie na dalsze pięć lat. Przedłużenie to może być ponowione.

Zniesienie współwłasności nie jest także dopuszczalne, jeżeli ma ona charakter przymusowy. Wówczas trwanie współwłasności konieczne jest przez cały czas istnienia stosunku prawnego będącego jej podstawą. Współwłaściciele nie mogą zatem domagać się zniesienia współwłasności. Z sytuacją taką możemy mieć do czynienia np. w przypadku odrębnej własności lokali. W takiej sytuacji odnosi się ona do gruntu, na którym znajduje się budynek oraz do urządzeń służących wspólnemu użytkowi, jak np. klatka schodowa w budynku. Ze współwłasnością przymusową mamy także do czynienia w niektórych bardzo specyficznych przypadkach wspólnoty gruntowej. W obu przypadkach współwłaściciele nie mogą znieść współwłasności, a żądanie któregokolwiek z nich nie będzie wywierało żadnych skutków.

Obowiązku znoszenia współwłasności nie ma także, gdy ma ona charakter ułamkowy, a współwłaściciele bezkonfliktowo korzystają z rzeczy wspólnej. Udział oznacza pewien zakres uprawnień, które ma współwłaściciel wobec rzeczy wspólnej, i jest wyrażany za pomocą części ułamkowej tj. 1/2, 1/4. Wielkość tego ułamka wynika z podstawy współwłasności. Należy pamiętać, że każdy ze współwłaścicieli może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych. Może go zbyć (sprzedaż, darowizna) lub obciążyć (ustanowić na udziale hipotekę), a także może nim rozporządzać na wypadek śmierci w testamencie.

Wysokość taksy notarialnej przy umownym zniesieniu współwłasności zależy od wartości nieruchomości. Maksymalna stawka wynosi od wartości:

● do 3000 zł - 100 zł;

● powyżej 3000 zł do 10 000 zł - 100 zł + 3 proc. od nadwyżki powyżej 3000 zł;

● powyżej 10 000 zł do 30 000 zł - 310 zł + 2 proc. od nadwyżki powyżej 10 000 zł;

● powyżej 30 000 zł do 60 000 zł - 710 zł + 1 proc. od nadwyżki powyżej 30 000 zł;

● powyżej 60 000 zł do 1 000 000 zł - 1010 zł + 0,5 proc. od nadwyżki powyżej 60 000 zł;

● powyżej 1 000 000 zł - 5710 zł + 0,25 proc. od nadwyżki ponad 1 000 000 zł, nie więcej jednak niż sześciokrotność przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w poprzednim roku, ogłaszanego do celów emerytalnych w Dzienniku Urzędowym Rzeczypospolitej Polskiej Monitor Polski przez prezesa Głównego Urzędu Statystycznego, stosowanego poczynając od drugiego kwartału każdego roku przez okres jednego roku.

Zasadą jest jednak, że zniesienie współwłasności zawsze jest dopuszczalne w dwóch formach: poprzez umowę współwłaścicieli lub poprzez orzeczenie sądu. Umowne zniesienie współwłasności dopuszczalne jest wyłącznie, gdy wszyscy współwłaściciele są zgodni co do konieczności i sposobu jej zniesienia. Najczęściej następuje ono poprzez podział nieruchomości. Do ważności umownego zniesienia współwłasności nieruchomości konieczne jest zawarcie umowy w formie aktu notarialnego.

Strony, dzieląc nieruchomość, muszą pamiętać o tym, że nie mogą naruszyć ustawowych zakazów podziału nieruchomości. Nie wiążą ich natomiast ograniczenia wynikające ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia rzeczy czy zakaz podziału pociągającego za sobą istotną zmianę rzeczy lub jej wartości. Przy umownym zniesieniu współwłasności nieruchomości wnioskodawcy powinni pamiętać, że będą zobowiązani do uiszczenia taksy notarialnej notariuszowi, przed którym zostanie podpisany akt notarialny zatwierdzający podział (patrz ramka).

Jeżeli współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia, to zniesienie współwłasności może nastąpić wyłącznie poprzez orzeczenie sądu. Wniosek o zniesienie współwłasności składa się do wydziału cywilnego sądu rejonowego, w którego okręgu właściwości znajduje się nieruchomość. Może go złożyć każdy ze współwłaścicieli, spadkobiercy współwłaściciela oraz jego wierzyciele, a także prokurator.

Zgodnie z ustawą o kosztach sądowych w sprawach cywilnych opłata sądowa od wniosku o zniesienie współwłasności wynosi 1 tys. zł. Jeżeli jednak wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności, to opłata wynosi tylko 300 zł. Do kosztów tych należy doliczyć ewentualne koszty zastępstwa procesowego (adwokata) oraz zaliczki na należności biegłych sądowych itd.

Sądowe zniesienie współwłasności może nastawić na trzy sposoby: przez podział fizyczny rzeczy wspólnej, przez przyznanie rzeczy jednemu lub kilku współwłaścicielom lub przez podział cywilny, czyli sprzedaż rzeczy wspólnej.

We wniosku należy dokładnie określić nieruchomość mającą ulec podziałowi oraz przedstawić dowody własności. Dowodami własności nieruchomości są przede wszystkim odpisy z ksiąg wieczystych, orzeczenia sądowe, np. o stwierdzeniu nabycia spadku, odpisy umów notarialnych przenoszących własność, wypisy i wyrysy z ewidencji gruntów i budynków. Jeśli prawo własności nie wynika z takich dokumentów, wnioskodawca może go dowodzić w inny sposób, np. zeznaniami świadków. Wówczas we wniosku należy wskazać świadków.

Współwłaściciele, składając wniosek, mogą przedstawić także propozycję, w jaki sposób współwłasność ma zostać zniesiona - przez podział fizyczny, wraz ze sposobem podziału, sprzedaż czy też przyznanie rzeczy jednemu właścicielowi z obowiązkiem spłat na rzecz pozostałych współwłaścicieli. Złożenie takiego wniosku nie jest jednak konieczne. Warto pamiętać, że nawet jeśli wnioskodawca zamieści taką propozycję, sąd nie jest związany żądaniem wniosku i może dokonać podziału według swojego uznania. Jeżeli sąd otrzyma wnioski od wszystkich współwłaścicieli ze wskazaniem jednakowego sposobu podziału nieruchomości - to jest tym wnioskiem związany i ma obowiązek dokonania podziału nieruchomości zgodnie z tym wnioskiem. Jeżeli natomiast żaden ze współwłaścicieli nie złożył takiego wniosku, to o sposobie podziału zadecyduje wyłącznie sąd. Przy podejmowaniu decyzji może on posiłkować się opinią biegłego.

Poza dokładnym wskazaniem nieruchomości oraz określeniem, w jaki sposób nieruchomość ma zostać podzielona, wniosek do sądu powinien przede wszystkim wskazywać także wszystkich uczestników postępowania. Należą do nich współwłaściciele rzeczy lub ich spadkobiercy, ich wierzyciele, samoistni posiadacze, a także osoby uprawnione z tytułu ograniczonych praw rzeczowych, np. drogi koniecznej. Jeżeli wniosek dotyczy nieruchomości, to należy podać dokładne miejsce jej położenia - miejscowość, ulicę, numer oraz oznaczenia z księgi wieczystej i ewidencji gruntów, obszar nieruchomości, jej części składowe, takie jak budynki oraz przeznaczenie gospodarcze, czyli: czy jest to np. działka rolna, czy budowlana.

Podział pionowy budynku na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste jest dopuszczalny wraz z podziałem gruntu tylko w taki sposób, że linia podziału budynku odpowiada linii podziału działki i przebiega przez istniejącą w całości lub w znacznej części ścianę budynku, dzieląc go na regularne i samodzielne części, stanowiące odrębne budynki.

Ustanowiony w art. 3 ust. 1 zdanie drugie ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, zakaz znoszenia współwłasności nieruchomości wspólnej w czasie istnienia odrębnej własności lokali dotyczy takich stanów faktycznych, w których ustanowiono odrębną własność lokali w dużych budynkach, których podział prowadzący do całkowitego wyjścia ze współwłasności jest nierealny. W wypadku odrębnych lokali w budynku, który można podzielić, aktualne staje się także zniesienie odrębnej własności lokali przez sąd, aby umożliwić - przy spełnieniu przesłanek przewidzianych w art. 210 kodeksu cywilnego - orzeczenie podziału fizycznego nieruchomości wspólnej.

Jedynie w razie złożenia przez wszystkich współwłaścicieli zgodnego wniosku co do zniesienia współwłasności sąd jest obowiązany wydać postanowienie odpowiadające treści wniosku, jeżeli spełnione zostaną wymagania, o których mowa w art. 621 kodeksu postępowania cywilnego, a projekt podziału nie sprzeciwia się prawu ani zasadom współżycia społecznego, ani też nie narusza w sposób rażący interesu osób uprawnionych (art. 622 par. 2 kodeksu postępowania cywilnego). W innych wypadkach sąd nie jest związany wnioskiem co do sposobu zniesienia współwłasności.

Sąd po zbadaniu sprawy dokona zniesienia współwłasności poprzez wydanie wyroku. Powinien w nim wskazać sposób zniesienia współwłasności. Sąd zawsze powinien nakłaniać współwłaścicieli do zgodnego przeprowadzenia podziału, wskazując im sposoby mogące do tego doprowadzić. Współwłaściciele nie muszą jednak przyjmować sugestii sądu i się z nimi zgadzać. W takiej sytuacji sąd powinien przede wszystkim dążyć do podziału rzeczy w naturze, poprzez dokonanie podziału na części odpowiadające wartości udziałów poszczególnych współwłaścicieli. Różnice wartości wyrównuje się poprzez dopłaty pieniężne. Sąd powinien wskazać wysokość tej spłaty oraz termin jej uiszczenia. Może jednocześnie rozłożyć taką spłatę na raty. Termin spłaty należnych dopłat nie może przekroczyć jednak dziesięciu lat.

Żądania podziału fizycznego nie można uwzględnić, jeśli podział taki byłby sprzeczny z przepisami ustawy albo ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy lub też pociągałby za sobą istotną zmianę rzeczy, lub znacznie zmniejszałby jej wartość.

Sprzeczność z przepisami zachodzi, gdy konkretne przepisy wyłączają możliwość dokonania podziału fizycznego rzeczy. Co do zasady zakazany jest podział budynków - zarówno poziomy (według pięter), jak i pionowy - według płaszczyzn przebiegających od fundamentów do dachu. Wyjątkowo sądy godzą się w pewnych okolicznościach na podział fizyczny budynku, gdy na przykład podział budynku wraz z działką następuje wzdłuż ściany dzielącej budynek na regularne i samodzielne części. Nie mogą natomiast być uznane za samodzielne części budynku te, które w sytuacji wzniesienia ściany dzielącej wymagałyby daleko idących przeróbek, których koszt wykonania byłby niecelowy z punktu widzenia gospodarczego. Podział zaś poziomy może polegać na wyodrębnieniu własności odrębnych lokali, jednak wówczas działka, na której znajduje się budynek, oraz części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, np. klatka schodowa, nadal objęte są współwłasnością.

Zakazany jest jednak podział fizyczny, który narusza społeczno-gospodarcze przeznaczenie rzeczy, np. wtedy gdy oznacza likwidację warsztatu produkcyjnego lub podział małej działki na działki o znikomej wielkości, które nie mają funkcjonalnego znaczenia. Sądy nie wyrażają zgody także na tworzenie małych działek - enklaw wewnątrz innych działek oraz na podział działek linią wielokrotnie łamaną.

Dokonując podziału gruntu pomiędzy współwłaścicieli, sąd może także obciążyć wyodrębnione działki służebnościami gruntowymi, np. drogą konieczną, w razie gdy nowo powstałe nieruchomości nie mają dostępu do drogi. Sąd może także na wniosek współwłaścicieli zamiast służebności wydzielić tzw. drogę wewnętrzną, która będzie stanowiła współwłasność kilku osób.

Zdarza się, że podział fizyczny jest niedopuszczalny, wówczas należy rozważyć przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli. Taką metodę zniesienia współwłasności stosuje się zwłaszcza do nieruchomości lokalowych czy działek budowlanych, których podział jest niezgodny z miejscowym planem oraz w stosunku do niepodzielnych rzeczy, które stanowią jedną całość, np. warsztaty produkcyjne lub usługowe.

W przypadku przyznania rzeczy jednemu ze współwłaścicieli pozostali mogą liczyć na spłaty stanowiące równowartość ich dawnych udziałów wyrażoną w pieniądzu. Także gdy przyznana część nieruchomości nie odpowiada wielkości udziału - różnice wyrównuje się za pomocą dopłat. W przypadku ustanowienia spłaty lub dopłaty sąd powinien również wyznaczyć sposób ich uiszczania, wysokość oraz termin ich zapłaty, a w razie potrzeby także sposób ich zabezpieczenia, np. w formie hipoteki. Jeśli spłaty lub dopłaty zostaną rozłożone na raty, to termin ich wypłacania nie może przekroczyć łącznie dziesięciu lat. W szczególnie uzasadnionych przypadkach sąd może na prośbę dłużnika odroczyć termin zapłaty rat już wymagalnych.

Sąd, orzekając w sprawie o zniesienie współwłasności, może także zadecydować o sprzedaży rzeczy. W takiej sytuacji sąd może, ale nie musi, orzec o wzajemnych roszczeniach współwłaścicieli oraz o podziale sumy pieniężnej uzyskanej ze sprzedaży rzeczy. Jeżeli sąd nie orzeknie o tym od razu, to orzeczenie takie będzie musiał wydać po przeprowadzeniu sprzedaży.

Po zakończeniu postępowania o zniesienie współwłasności byli współwłaściciele nie mogą dochodzić wzajemnych roszczeń z tytułu pobieranych w czasie współwłasności pożytków z rzeczy i poniesionych na nią nakładów.

@RY1@i02/2009/215/i02.2009.215.087.0004.001.jpg@RY2@

WZÓR. Wniosek o zniesienie współwłasności

Arkadiusz Jaraszek

arkadiusz.jaraszek@infor.pl

Art. 617-625 ustawy z 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. nr 43, poz. 296 ze zm.).

Art. 195-221 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.).

Art. 41 ustawy z 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (Dz.U. nr 167, poz. 1398 ze zm.).