Właścicielowi mieszkania przysługuje roszczenie odszkodowawcze

W przypadku zajmowania lokalu mieszkalnego przez osoby bez tytułu prawnego, nie opłacających żadnych opłat za ten lokal, nawet opłat eksploatacyjnych, i braku - na skutek niedostarczenia przez gminę tym osobom lokalu socjalnego - możliwości wynajęcia lokalu mieszkalnego lub jego sprzedaży, po stronie powodowego właściciela występuje szkoda.

Powodowa spółka wniosła o zasądzenie od pozwanego miasta kwoty 96 551 zł tytułem odszkodowania za niedostarczenie lokalu socjalnego eksmitowanej na podstawie wyroku sądu rejonowego rodzinie, w którym to wyroku orzeczono o uprawnieniach tej rodziny do otrzymania lokalu socjalnego. Dochodzona kwota odpowiada sumie czynszu podstawowego oraz opłat eksploatacyjnych za okres roku liczony po uprawomocnieniu się orzeczenia eksmisyjnego. Powódka jest właścicielem spornego lokalu mieszkalnego i pomimo wezwania nie otrzymała od rodziny odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu w wysokości czynszu albo innych opłat za użytkowanie lokalu, jakie rodzina ta byłaby obowiązana opłacać, gdyby stosunek najmu nie wygasł. Sąd okręgowy powództwo uwzględnił. Od wyroku apelację wniósł pozwany.

Sąd apelacyjny oddalił apelację. Uznał, że rozstrzygnięcie jest prawidłowe w świetle obowiązującego od 1 stycznia 2007 r. art. 18 ust. 5 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 ze zm.). Zgodnie z tym przepisem - jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy, na podstawie art. 417 k.c. Sąd apelacyjny ocenił, iż istnieje oczywisty związek przyczynowy pomiędzy niedostarczeniem przez pozwanego lokalu socjalnego osobom uprawnionym z mocy innego wyroku sądowego a wysokością szkody, jaką poniosła powódka. Jego istnienie rozpatruje się z punktu widzenia określonych okoliczności faktycznych sprawy. W pierwszej kolejności należy zbadać, czy pomiędzy określonymi elementami sytuacji faktycznej w ogóle zachodzi jakakolwiek obiektywna zależność, a zatem, czy badany skutek stanowi obiektywne następstwo zdarzenia, które wskazano jako przyczynę. Konieczność badania "normalności" związku przyczynowego, a więc przesłanki odpowiedzialności z art. 361 par. 1 k.c. występuje bowiem tylko wówczas, gdy między badanymi zjawiskami w ogóle istnieje obiektywny związek przyczynowy. W przedmiotowej sprawie brak możliwości wynajęcia przez powódkę lokalu mieszkalnego, czyli tzw. skutek, wynika z niedostarczenia przez pozwanego lokalu socjalnego byłym najemcom powodowe spółki, gdyż osoby te, pomimo wyroku eksmisyjnego, mają prawo zajmować sporny lokal do czasu zapewnienia im przez gminę lokalu socjalnego. Bezspornym jest, iż pozwany takiego lokalu nie udostępnił, co jest tzw. przyczyną, o której mowa wyżej. Typowym następstwem powyższego jest to, że powód jako firma, której przedmiotem działalności jest m.in. wynajmowanie nieruchomości na własny rachunek, pozbawiony jest tej możliwości i ponosi z tego tytułu szkodę. Pozwany nie kwestionował tego, a jedynie wysokość stawek czynszowych przyjętych przez powódkę, a więc wysokość szkody.

Sąd okręgowy oparł swe rozstrzygnięcie na przedstawionych przez powódkę dowodach w postaci umów najmu lokali o podobnym metrażu i standardzie, zawieranych z innymi osobami. Uznał je za wiarygodne, czemu dał wyraz w uzasadnieniu. Ich uwzględnienie nie narusza zasady swobodnej oceny dowodów, wynikającej z art. 233 par. 1 k.c. W ocenie sądu II instancji brak jest także podstaw naruszenia przez sąd okręgowy art. 5 k.c. poprzez nieprzyjęcie, iż powódka nadużywa swojego prawa. Zarzut w tej mierze, stawiany dopiero w apelacji, jest uzasadniony ogólnikowo i nieprzekonywująco. W świetle orzecznictwa Trybunału Konstytucyjnego (wyrok z 23 września 2003 r. K 20/02), z którego wynika, iż zasada pełnego odszkodowania w ramach odpowiedzialności z art. 417 k.c. nie budzi żadnych wątpliwości. Trudno jest przyjąć, że strona, która z tego prawa korzysta, postępuje niezgodnie z zasadami współżycia społecznego i sprzecznie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swojego prawa. W sprawie brak jest jakichkolwiek przesłanek do wprowadzenia ograniczeń w zastosowaniu art. 417 k.c., a w konsekwencji stosowania art. 361 k.c. Zarówno w doktrynie, jak i w orzecznictwie zgodnie podkreśla się, że przy przyjmowaniu nadużycia prawa konieczne jest zachowanie szczególnej ostrożności. W praktyce powinno to następować w sytuacjach wyjątkowych. Twierdzenie pozwanego, że powódka sama doprowadziła, z własnej winy, do sytuacji, w której wynajęła lokal o wysokim standardzie bez względu na status materialny osoby najemcy, przy założeniu z góry, że i tak pozwany zwróci koszty - nie uzasadnia zastosowania w sprawie art. 5 k.c.

sędzia Sądu Apelacyjnego w Warszawie

W orzecznictwie przyjmuje się, iż związek przyczynowy jest kategorią obiektywną i należy go pojmować jako obiektywne powiązanie ze sobą zjawiska nazwanego przyczyną ze zjawiskiem określonym jako skutek. Ustawodawca, wskazując w art. 361 par. 1 k.c. dla potrzeb odpowiedzialności cywilnej ograniczenie odpowiedzialności tylko za normalne (typowe, zazwyczaj występujące) następstwa działania lub zaniechania, z których szkoda wynikła, nie wprowadza pojęcia związku przyczynowego w rozumieniu prawnym, odmiennego od istniejącego w rzeczywistości. Ogranicza tylko odpowiedzialność do wskazanych w przepisie normalnych (adekwatnych) następstw. W myśl art. 5 k.c. nie można czynić ze swego prawa użytku, który by był sprzeczny ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem tego prawa lub z zasadami współżycia społecznego. Art. 5 k.c. będący normą ogólną nie precyzuje, co należy rozumieć przez zasady współżycia społecznego. Sprzeczność z zasadami współżycia społecznego oznacza, że w świetle reguł i wartości moralnych powszechnie w społeczeństwie akceptowanych dane żądanie powinno być negatywnie ocenione.