Co zmienia się w ustawie o księgach wieczystych i hipotece w 2011 r.

Omawiana nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece (dalej "ustawa") jest pierwszą tak istotną zmianą tej ustawy od początku jej obowiązywania, czyli od 1 stycznia 1983 r. Utrzymanie przepisów ustawy w dotychczasowym brzmieniu przestało już odpowiadać potrzebom obrotu, a nawet go utrudniało. Z tych powodów ustawodawca zdecydował się na wprowadzenie rozwiązań, które czynić będą hipotekę bardziej nowoczesnym, skutecznym i przede wszystkim elastycznym sposobem zabezpieczenia wierzytelności pieniężnych.

Ustawodawca postanowił, że wierzytelności będą zabezpieczane jednym rodzajem hipoteki. Będzie to po prostu "hipoteka", bez dodatkowego określenia. Ta nowa hipoteka będzie mogła zabezpieczać wszystkie rodzaje wierzytelności, które do tej pory zabezpieczane były bądź hipoteką zwykłą, bądź kaucyjną. A zatem niezależnie od tego, czy wysokość kredytu będzie ściśle określona, czy też nie, czy wierzytelność będzie istniejąca, czy przyszła, stosować będzie można tą samą hipotekę. Nowa hipoteka oparta będzie na modelu hipoteki kaucyjnej, co oznacza, że będzie miała najwięcej cech tej właśnie hipoteki. Między innymi zabezpieczać będzie wierzytelność do oznaczonej sumy najwyższej stanowiącej górną granicę, powyżej której wierzytelności nie będą mogły być już w ramach hipoteki zaspokojone.

Hipoteka oprócz wierzytelności głównej, czyli np. wierzytelności banku z tytułu spłaty kredytu, będzie zabezpieczać również odsetki, koszty postępowania, a także inne roszczenia o świadczenia uboczne. Świadczenia uboczne to takie świadczenia, które by nie powstały, gdyby nie było świadczenia głównego. Zalicza się do nich między innymi prowizje i inne opłaty wynikające z umowy o kredyt. Warto zaznaczyć, że z mocy prawa zabezpieczeniem będą objęte wszystkie odsetki - ustawowe, kapitałowe, o stałej, jak i zmiennej stopie. Jedyny warunek jest taki, aby mieściły się w sumie hipoteki. Również z mocy prawa i przy zachowaniu powyższego warunku zabezpieczeniem hipotecznym objęte będą przyznane koszty postępowania. Natomiast w przypadku innych roszczeń o świadczenia uboczne reguła ta nie ma zastosowania. Warunkiem objęcia ich zabezpieczeniem jest wyraźne wskazanie tych wierzytelności w dokumencie stanowiącym podstawę wpisu hipoteki do księgi wieczystej. Nakłada to na banki konieczność szczegółowego określenia każdego z rodzajów zabezpieczonych wierzytelności w wydawanych na mocy art. 95 prawa bankowego oświadczeniach o ustanowieniu hipoteki, ewentualnie kontrolowanie zamieszczenia odpowiednich postanowień w aktach notarialnych, jeśli oświadczenia woli składane w tej formie będą podstawą wpisu hipoteki do księgi wieczystej.

Z uwagi na równoległą nowelizację art. 1025 par. 3 kodeksu postępowania cywilnego w razie wszczęcia egzekucji z nieruchomości wszystkie objęte zabezpieczeniem hipotecznym roszczenia o świadczenia uboczne zaspokajane będą do wysokości sumy hipoteki wraz z należnością główną w tej samej uprzywilejowanej piątej kategorii.

Istotną nowością jest wprowadzenie możliwości zaspokajania hipoteką wielu wierzytelności przysługujących temu samemu wierzycielowi. W obecnym stanie prawnym istniała możliwość zabezpieczenia hipoteką tylko jednej wierzytelności. Rodziło to wiele problemów praktycznych, gdyż paradoksalnie nie zawsze jest jasne, kiedy mamy do czynienia z jedną wierzytelnością, a kiedy z wieloma. Przykładowo z jednej umowy o kredyt tak naprawdę wynika wiele wierzytelności - z tytułu spłaty kredytu, odsetek, innych należności. Jednak wiele banków uznawało, że o jedności bądź wielości wierzytelności decyduje to, czy wynikają one z jednego, czy też z kilku stosunków prawnych, co nieraz stanowiło uzasadnienie dla zabezpieczania jedną hipoteką wszystkich wierzytelności wynikających z jednej umowy o kredyt. Przy bardziej skomplikowanych transakcjach problemy interpretacyjne były jeszcze większe. Zgodnie z literalnym brzmieniem nowego przepisu kilka wierzytelności, aby mogło być zabezpieczonych jedną hipoteką, musi przysługiwać temu samemu wierzycielowi. Natomiast nie muszą być to wierzytelności w stosunku do tego samego dłużnika. Tak więc jedną hipoteką będzie można objąć spłatę kredytów udzielonych również różnym kredytobiorcom.

Obecny stan prawny wymaga zachowania tożsamości waluty wierzytelności i waluty hipoteki. Jest to wymóg na tyle bezwzględny, że jego niezachowanie może skutkować nieważnością hipoteki. W konsekwencji wszelkie zmiany waluty kredytu wymagają dokonania odpowiedniej zmiany waluty hipoteki. Pod rządami nowych przepisów wymóg tożsamości walut nie będzie już tak bezwzględny. Zachowana zostanie co prawda zasada, że sumę hipoteki wyraża się w tej samej walucie co zabezpieczona wierzytelność, jednakże ustawodawca dał stronom możliwość odmiennego uregulowania tego stanu rzeczy. Jeśli w umowie hipoteki bank i właściciel nieruchomości postanowią inaczej, waluta wierzytelności i waluta hipoteki mogą być różne. Warto zaznaczyć, że taką decyzję strony mogą podjąć również później - w trakcie trwania zabezpieczenia. Mimo danego przez ustawodawcę uprawnienia trzeba zwrócić uwagę, że skorzystanie z niego wymaga zastanowienia, bowiem różnica walut skutkuje powstaniem ryzyka kursowego, które w zależności od okoliczności danej sytuacji może działać zarówno na korzyść, jak i niekorzyść, i to dłużnika, jak i wierzyciela, a w dodatku kierunku i wysokości zmian kursów walut nigdy nie można przewidzieć.

Ponieważ jedna hipoteka będzie mogła zabezpieczać kilka wierzytelności, zarówno istniejących, jak i przyszłych, o wysokości ustalonej, jak i nieustalonej, i w dodatku nie muszą być one w tej samej co hipoteka walucie, nasuwa się pytanie o powrót umów ramowych czy generalnych, a raczej o możliwość zabezpieczenia ich jedną hipoteką. Umowy te występowały i występują w praktyce bankowej i mają różną, w zależności od ich twórców, treść. Generalnie można stwierdzić, że celem ich jest wskazanie kredytobiorcy górnego limitu, w ramach którego może on zaciągnąć przez określony czas różnorakie zobowiązania, których treść, jak i wysokość bywa określona często w sposób przybliżony. Moim zdaniem istnieje możliwość zastosowania w tym przypadku zabezpieczenia w postaci jednej hipoteki, jednak z zachowaniem następujących warunków. Ponieważ z umowy ramowej nie wynikają dla banku żadne wierzytelności, a wynikać mogą one jedynie z zawartych na podstawie takiej umowy umów szczegółowych, wskazać należy w sposób możliwie konkretny jak najwięcej elementów identyfikujących owe przyszłe umowy w taki sposób, żeby po ich zawarciu nie było wątpliwości, że są one zabezpieczone ustanowioną już hipoteką. Przydatne może być wskazanie w ich tytule, że podstawą zawarcia jest umowa ramowa. Należy mieć też na względzie, że nowelizacja przepisów ustawy nie odeszła całkowicie od zasady szczegółowości hipoteki, która zgodnie z art. 65 ustawy będzie nadal zabezpieczać wierzytelności oznaczone i wynikające ponadto z określonego stosunku prawnego. Zabezpieczenie bliżej nieokreślonej grupy wierzytelności będzie się zatem nadal wiązać z ryzykiem nieskuteczności tak ustanowionej hipoteki.

Istotną nowością jest przyznanie właścicielowi obciążonej hipoteką nieruchomości prawa do żądania zmniejszenia jej sumy, gdy zabezpieczenie hipoteczne jest nadmierne. Ustawodawca nie określił przy tym, co należy pod tym ostatnim pojęciem rozumieć. Jest to uzasadnione o tyle, że przy tylu możliwościach, jakie daje nowa hipoteka, nie można przyjąć sztywnej reguły wskazującej granice zabezpieczenia. Każda sytuacja będzie wymagała indywidualnej oceny. Na dzień dzisiejszy można się pokusić jedynie o ogólne stwierdzenie, że nadmierność zabezpieczenia będzie występować wówczas, gdy suma hipoteki będzie w sposób oczywisty nieproporcjonalna do wysokości wierzytelności głównej, jak i odsetek i innych należności ubocznych. Istotny będzie również okres kredytowania, ewentualna wielość zabezpieczonych wierzytelności oraz to, czy zachowana została zasada tożsamości waluty. Odstąpienie od tej zasady i ustanowienie hipoteki w innej walucie niż zabezpieczona wierzytelność zawsze będzie uzasadniać większą sumę hipoteki z uwagi na ryzyko kursowe.

Na podkreślenie zasługuje to, że prawo do redukcji sumy hipoteki będzie przysługiwało właścicielowi nieruchomości nie tylko w momencie ustanowienia hipoteki, lecz także później i może być na przykład rezultatem częściowej spłaty kredytu. Będziemy mieć wówczas do czynienia z tzw. nadzabezpieczeniem następczym. Prawo swoje właściciel nieruchomości będzie mógł realizować w pierwszej kolejności poprzez podjęcie negocjacji z bankiem, a w razie gdy nie dojdzie do porozumienia - poprzez wytoczenie powództwa. Sąd wieczystoksięgowy dokonujący wpisu hipoteki sam nie będzie badał, czy wysokość hipoteki jest nadmierna.

Dopuszczając możliwość zabezpieczenia jedną hipoteką kilku wierzytelności, ustawodawca zastrzegł, że jest to możliwe tylko w takim przypadku, gdy przysługują one temu samemu wierzycielowi. Jednak - wychodząc naprzeciw potrzebom obrotu - dopuścił wyjątek od tej zasady. W praktyce wyjątek ten w dużej mierze dotyczyć będzie konsorcjów bankowych, w ramach których kilka banków udziela kredytów w celu sfinansowania tego samego przedsięwzięcia. Wyraźne określenie tego przedsięwzięcia jest warunkiem, aby można było zabezpieczyć wierzytelności tych banków jedną hipoteką. Ponadto banki muszą powołać administratora hipoteki w drodze zawartej na piśmie umowy. Administrator będzie stroną umowy hipoteki oraz będzie wykonywał wszelkie prawa i obowiązki wierzyciela hipotecznego we własnym imieniu, lecz na rachunek poszczególnych banków. Zostanie wpisany do księgi wieczystej jako wierzyciel hipoteczny. Warto zaznaczyć, że administratorem hipoteki może być zarówno jeden z banków, członków konsorcjum, jak i osoba trzecia. Zawarcie umowy hipoteki przez administratora będzie mogło nastąpić tylko w formie aktu notarialnego.

Banki mogą w każdym czasie zmienić administratora. W razie wygaśnięcia umowy powołującej administratora hipoteki lub w razie braku zgody co do jego zmiany każdy z wierzycieli będzie mógł żądać podziału hipoteki.

W nowym stanie prawnym obowiązywać będzie zasada, że wydzielenie mieszkania z obciążonej hipoteką nieruchomości dewelopera, jako że jest podziałem tej nieruchomości, skutkować będzie przekształceniem tej hipoteki w hipoteką łączną - obciążającą zarówno deweloperską, jak i nowo powstałą nieruchomość. Nabywca mieszkania lub innego lokalu będzie mógł żądać podziału hipoteki proporcjonalnie do wartości powstałych wskutek podziału nieruchomości. Jednak jeśli wcześniej między bankiem a deweloperem została zawarta umowa o podział hipoteki i sposób podziału został ujawniony w księdze wieczystej, podział hipoteki nastąpi stosowanie do postanowień tej umowy. Należy wyraźnie zaznaczyć, że przepis ten nie powinien być źródłem obaw potencjalnych klientów dokonujących zakupu na rynku pierwotnym. Zasadą jest bowiem, że deweloper w umowie o wybudowanie lokalu zobowiązuje się względem nabywcy do przeniesienia na jego rzecz nieruchomości w stanie wolnym od wszelkich obciążeń. Swój obowiązek wykonuje w ten sposób, że wskutek uzgodnień z bankiem kredytującym i dokonania odpowiednich zabezpieczeń doprowadza do wydania przez ten bank zgody na bezciężarowe odłączenie nieruchomości. Jest to rodzaj zrzeczenia się hipoteki i skutkuje tym, że nabywany lokal mieszkalny nie będzie już hipoteką obciążony. Kupujący musi tylko zwrócić baczną uwagę na to, aby notariuszowi, przed którym dochodzi do zawarcia umowy przeniesienia własności nieruchomości, została przedłożona taka zgodą i informacja o tym została zawarta w akcie notarialnym. W razie jej braku zawsze może odmówić jego podpisania. W praktyce proces bezciężarowego wydzielania nieruchomości przebiega bez większych problemów.

Wyrazem uelastycznienia instytucji hipoteki jest między innymi wprowadzenie możliwości zastąpienia zabezpieczonej hipoteką wierzytelności inną wierzytelnością tego samego wierzyciela. Zastąpienie w praktyce polegać będzie na zawarciu umowy, w której strony postanowią, że dotychczasowa wierzytelność przestaje być zabezpieczona, a w jej miejsce wchodzi inna wierzytelność, oraz na dokonaniu stosowanego wpisu w księdze wieczystej. Podmiana może nastąpić w każdym czasie. Nowa wierzytelność będzie zabezpieczona z takim samym pierwszeństwem. Ważne jest, że może mieć ona inną walutę i wysokość, w szczególności można zastąpić wierzytelność o niższej kwocie wierzytelnością o wyższej kwocie, a nawet jedną wierzytelność - kilkoma. Jeśli strony nie postanowią zwiększyć przy tej okazji kwoty hipoteki, wszystkie powyższe zmiany nie będą wymagać zgody innych wierzycieli mających hipoteki na dalszych miejscach.

Intencją ustawodawcy było, aby wszelkie zmiany następujące wyłącznie w zakresie zabezpieczonej wierzytelności nie stanowiły zmiany treści hipoteki i nie wymagały wpisu w księdze wieczystej. Ponadto skreślony został przepis, który wymaga pozyskania zgód osób, którym przysługują prawa obciążające nieruchomość z pierwszeństwem równym lub niższym na zmiany dotyczące wierzytelności hipotecznej naruszające ich prawa. A zatem w granicach kwoty hipoteki można będzie dokonywać zmian zabezpieczonej wierzytelności, niezależnie od tego, czy na dalszych miejscach wpisani są inni wierzyciele, i bez potrzeby uzyskiwania ich zgód. Na zwiększenie kwoty hipoteki zgoda będzie nadal wymagana.

Jedynie w sytuacji, gdy hipoteka jest ustanowiona na nieruchomości osoby trzeciej, czyli osoby niebędącej kredytobiorcą, jej właściciel będzie musiał wyrazić zgodę na zmianę waluty kredytu oraz inne zmiany zwiększające zakres zaspokojenia z nieruchomości obciążonej. Jest to zrozumiałe, gdyż właściciel niebędący kredytobiorcą w przeciwnym wypadku nie miałby wpływu na te zmiany, a mogłyby one odbiegać na niekorzyść od zakresu, na jaki się zgodził, ofiarowując swoją nieruchomość jako przedmiot zabezpieczenia lub kupując obciążoną hipoteką nieruchomość. Istotne jest to, że w razie braku takiej zgody dokonane zmiany będą ważne, a jedynie bezskuteczne wobec właściciela nieruchomości. Oznacza to, że w razie ewentualnej egzekucji z tej nieruchomości będzie ona prowadzona w takim tylko zakresie, jakby tych zmian nie dokonano.

Ustawodawca uznał, że jednym z przejawów prawa własności powinno być uprawnienie właściciela nieruchomości do rozporządzania miejscem zwolnionym po wygasłej hipotece. W obecnym stanie prawnym, w razie wygaśnięcia hipoteki, prawa o niższym pierwszeństwie awansują, obowiązuje bowiem zasada automatycznego posuwania się hipotek. Zdaniem ustawodawcy właściciel nieruchomości powinien mieć prawo decydowania o pierwszeństwie hipotek nawet po wygaśnięciu jednej z nich. Uzyska wówczas korzyść polegającą na tym, że będzie mógł zaoferować wierzycielowi hipotecznemu lepsze miejsce w zamian za dogodniejsze warunki udzielenia kredytu. W obecnym stanie prawnym nowy wierzyciel może mieć wpisaną hipotekę tylko na miejscu ostatnim.

Rozporządzenie opróżnionym miejscem hipotecznym może polegać bądź na tym, że właściciel na miejscu zwolnionym ustanowi nową hipotekę, bądź na tym, że przeniesie na to miejsce już ustanowioną hipotekę, ale wpisaną na innym miejscu. Hipoteka, po której miejscem następuje rozporządzenie, musi wygasnąć, natomiast nie może być wykreślona. Właścicielowi nieruchomości przyznano ponadto jeszcze jedno uprawnienie - mianowicie może zarezerwować sobie prawo do rozporządzenia opróżnionym miejscem hipotecznym na później. Ale warunkiem takiej rezerwacji jest wpisanie takiego uprawnienia do księgi wieczystej jednocześnie z wykreśleniem hipoteki. Jego realizacja nie jest ograniczona żadnym terminem i może nastąpić nawet po wielu latach. Miejsce będzie po prostu "czekało" na nowego wierzyciela.

Jeśli właściciel nieruchomości nie dokona żadnej z powyższych czynności, tj. nie rozporządzi opróżnionym miejscem hipotecznym ani nie zarezerwuje sobie prawa do rozporządzenia tym miejscem w terminie późniejszym, wygaśnięcie hipoteki tak jak obecnie skutkować będzie przesunięciem się hipotek mających niższe pierwszeństwo.

Rozporządzanie opróżnionym miejscem hipotecznym może nastąpić wyłącznie w granicach wygasłej hipoteki, co oznacza, że suma hipoteki ustanowionej bądź przeniesionej nie może przekraczać sumy hipoteki wygasłej. Przeniesienie bądź ustanowienie hipoteki o większej kwocie jest możliwie tylko w przypadku, gdy wierzyciele o niższym pierwszeństwie wyrażą zgodę na zwiększenie kwoty hipoteki, co z oczywistych względów jest mało prawdopodobne, albo gdy ich w ogóle nie ma.

Z uwagi na przyznane właścicielowi nieruchomości prawo do rozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym bank, na rzecz którego została ustanowiona hipoteka na dalszym miejscu, nie będzie już mógł liczyć na to, że po wygaśnięciu i wykreśleniu hipoteki poprzedzającej jego hipoteka uzyska automatycznie jej miejsce. W szczególności niedopuszczalne jest zastrzeżenie, przez które właściciel nieruchomości zobowiązuje się do nierozporządzania opróżnionym miejscem hipotecznym. Dlatego nawet zamieszczenie w umowie między bankiem a właścicielem takiego zakazu nie wywoła żadnych skutków. Jednak jest rozwiązanie, które można tu zastosować. Polega ono na zawarciu pomiędzy bankiem a właścicielem nieruchomości umowy, w której właściciel zobowiąże się do przeniesienia ustanowionej na rzecz tego banku hipoteki na miejsce opróżnione przez inną hipotekę. Zobowiązanie takie można zawrzeć zarówno już w umowie ustanawiającej hipotekę, jak i w odrębnej umowie. Jeśli wynikające z tego zobowiązania roszczenie banku zostanie ujawnione w księdze wieczystej, jego hipoteka uzyska przyrzeczone miejsce, z chwilą gdy stanie się wolne.

Przeniesienie hipoteki na miejsce innej może nastąpić tylko w jej granicach. Powstaje pytanie - co to dokładnie oznacza. Na pewno można przenieść hipotekę w tej samej kwocie lub w kwocie niższej, gdyż nie ulega wątpliwości, że wówczas granice rozporządzenia są zachowane. Natomiast może powstać problem - co w sytuacji, gdy hipoteka, która ma zostać przeniesiona, jest w wyższej kwocie niż ta, której miejsce ma uzyskać? Prezentowany jest pogląd, że wówczas przeniesieniu ulega tylko odpowiednia część hipoteki, która wysokością odpowiada kwocie hipoteki wygasłej. Spotkać można również poglądy inne i problem ten zostanie prawdopodobnie dopiero rozstrzygnięty przez praktykę i być może również przez przepisy wykonawcze do ustawy, które niestety na dzień dzisiejszy jeszcze nie zostały uchwalone. Kolejna wątpliwość powstaje wówczas, gdy hipoteka, która ma być przeniesiona, jest w innej walucie niż hipoteka, której miejsce ma uzyskać. W tej sytuacji przeniesienie hipoteki wymaga jej uprzedniego przewalutowania, bowiem jedynie wówczas sąd może ocenić, w jakich granicach następuje przeniesienie. Do kognicji sądu wieczystoksięgowego nie należy bowiem badanie kursu wymiany walut. A zatem na miejscu hipoteki wygasłej może być ustanowiona tylko hipoteka w tej samej walucie. Taka sama zasada obowiązuje przy przeniesieniu hipoteki.

Ustawodawca przyznał właścicielowi nieruchomości prawo do rozporządzania również częściowo opróżnionym miejscem hipotecznym. Prawo takie może powstać wówczas, gdy hipoteka wygaśnie częściowo. Przykładowo kredyt w wysokości 200 tys. zł był zabezpieczony hipoteką do kwoty 300 tys. zł. W wyniku częściowej spłaty kredytu jego saldo uległo zmniejszeniu do kwoty 100 tys. zł. Właściciel nieruchomości wystąpił z roszczeniem o zmniejszenie sumy hipoteki i jej wysokość została proporcjonalnie zmieniona do kwoty 150 tys. zł. W tym przykładzie powstało opróżnione miejsce hipoteczne w kwocie 150 tys. zł. Miejscem tym właściciel nieruchomości może rozporządzać. Oznacza to, że może ustanowić na tym miejscu hipotekę na rzecz dowolnego wierzyciela lub przenieść tam inną hipotekę.

Nieco inna sytuacja występuje w przypadku hipoteki łącznej, czyli takiej, która obciąża kilka nieruchomości. Jeśli jedna z takich nieruchomości zostanie zwolniona spod obciążenia, wtedy powstaje na tej nieruchomości opróżnione miejsce hipoteczne. I wysokość tego miejsca odpowiada kwocie hipoteki łącznej, którą zwolniona nieruchomość byłą obciążona. Miejscem tym oczywiście można rozporządzać.

Nowelizacja ustawy rozwiązała wiele problemów prawnych, które obecnie powstają w związku z niedostosowaniem przepisów do potrzeb obrotu. Powstały nowe możliwości dające stronom szanse bardziej elastycznego i różnorakiego wykorzystania instytucji hipoteki. Jednak niektóre z nowych przepisów, w tym głównie rozporządzanie opróżnionym miejscem hipotecznym, budzą kilka wątpliwości interpretacyjnych z uwagi na niezbyt dokładne opracowanie rządzących nimi zasad. Tak więc należy oczekiwać, że jeszcze przez długi czas od wejścia w życie ustawy będą ścierać się różne poglądy, ale zarazem kształtować - miejmy nadzieję - jednolite stanowisko, głównie dzięki orzecznictwu Sądu Najwyższego.

W nowym stanie prawnym obowiązywać będzie zasada, że wydzielenie mieszkania z obciążonej hipoteką nieruchomości dewelopera, jako że jest podziałem tej nieruchomości, skutkować będzie przekształceniem tej hipoteki w hipoteką łączną - obciążającą zarówno deweloperską jak i nowo powstałą nieruchomość. Nabywca mieszkania lub innego lokalu będzie mógł żądać podziału hipoteki proporcjonalnie do wartości powstałych wskutek podziału nieruchomości. Jednak jeśli wcześniej, między bankiem a deweloperem, została zawarta umowa o podział hipoteki i sposób podziału został ujawniony w księdze wieczystej, podział hipoteki nastąpi stosowanie do postanowień tej umowy.

Istotną nowością jest przyznanie właścicielowi obciążonej hipoteką nieruchomości prawa do żądania zmniejszenia jej sumy, gdy zabezpieczenie hipoteczne jest nadmierne. Ustawodawca nie określił przy tym co należy pod tym ostatnim pojęciem rozumieć. Jest to uzasadnione o tyle, że przy całym szeregu możliwości, jakie daje nowa hipoteka, nie można przyjąć sztywnej reguły wskazującej granice zabezpieczenia. Każda sytuacja będzie wymagała indywidualnej oceny.

Po wejściu w życie nowelizacji ustawy, będziemy mieli do czynienia z trzema rodzajami zabezpieczeń hipotecznych ujawnionymi w księgach wieczystych:

● po pierwsze z nową hipoteką,

● po drugie z hipoteką kaucyjną określaną jako samoistna, czyli zabezpieczającą całość wierzytelności wynikających z danego stosunku prawnego,

● po trzecie z hipoteką zwykłą i związaną z nią hipoteką kaucyjną zabezpieczającą odsetki i inne należności uboczne, które hipoteką zwykłą nie zostały objęte.

Ustawodawca postanowił, że do hipoteki kaucyjnej, o której mowa w punkcie drugim, będą miały zastosowanie przepisy ustawy w brzmieniu nadanym po nowelizacji. A zatem przykładowo będzie można objąć zabezpieczeniem tą hipoteką nowe kredyty, zmienić jej walutę, nie zmieniając waluty zabezpieczonej wierzytelności.

Natomiast do hipotek, o których mowa w punkcie trzecim, będą miały zastosowanie przepisy ustawy w brzmieniu dotychczasowym, w związku z tym będą traktowane tak, jakby nic w przepisach się nie zmieniło.

Jedyny wyjątek, i to bardzo istotny, polega na tym, ze do wszystkich starych hipotek nie będą miały zastosowania przepisy o rozporządzaniu opróżnionym miejscem hipotecznym. Oznacza to, że miejscem po tych hipotekach nie będzie można rozporządzać i po ich wygaśnięciu dalsze hipoteki przesuną się zgodnie z obecnymi zasadami.

Do powstania każdej hipoteki potrzeba trzech kroków. Po pierwsze strony muszą złożyć oświadczenia o ustanowieniu hipoteki, po drugie złożyć wniosek o jej wpis, po trzecie sąd musi wpisu dokonać. Właściwa hipoteka powstaje z chwilą dokonania ostatniego kroku, jednakże uznaje się, że ów sądowy wpis ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o jego dokonanie. Zgodnie z dominującym poglądem chwila złożenia wniosku decyduje, czy należy ustanowić hipotekę starą, czyli zwykłą lub kaucyjną, czy też nową hipotekę. A zatem do wniosku złożonego w sądzie do 19 lutego 2011 r. powinny być dołączone dokumenty zawierające oświadczenia o ustanowieniu hipoteki według przepisów dotychczasowych, a do wniosku złożonego 20 lutego 2011 r. lub później - dokumenty dotyczące nowej hipoteki.

@RY1@i02/2010/252/i02.2010.252.210.0004.001.jpg@RY2@

Monika Radomska, radca prawny, Centrum Zabezpieczeń Banku Zachodniego WBK SA

Monika Radomska

radca prawny, Centrum Zabezpieczeń Banku Zachodniego WBK SA

Ustawa z 26 czerwca 2009 r. o zmianie ustawy o księgach wieczystych i hipotece oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. nr 131, poz. 1075).