Co zawiera umowa o generalne wykonawstwo

Generalny wykonawca - przy pomocy współpracujących z nim podwykonawców - podejmuje się realizacji wszystkich robót budowlanych niezbędnych do ukończenia zaprojektowanych obiektów, wchodzących w skład danej inwestycji. To na nim spoczywa pełna odpowiedzialność wobec inwestora za kompleksowe wywiązanie się z warunków zawartej umowy o roboty budowlane. Jego obowiązkiem jest zawarcie umów z podwykonawcami poszczególnych robót, koordynacja podejmowanych przez nich działań w czasie budowy oraz kontrola kompletnego, terminowego i należytego pod względem jakości wykonania zakontraktowanych prac.

Generalny wykonawca zobowiązany jest uzyskać zgodę inwestora na zatrudnienie konkretnego podwykonawcy oraz uzgodnić z nim warunki tego zatrudnienia. Uzyskanie takiej zgody w żadnym razie nie zmienia zasady, zgodnie z którą generalny wykonawca - z chwilą podpisania umowy z inwestorem - zaciąga samodzielnie zobowiązanie do wykonania własnym staraniem całej inwestycji i w konsekwencji odpowiada względem inwestora zarówno za siebie, jak i za swoich podwykonawców.

Zlecenie robót dodatkowych warto traktować jak rozszerzenie zawartej wcześniej umowy. Dlatego należy szczegółowo uregulować w umowie z inwestorem zarówno ewentualną potrzebę takich robót, jak i zakres oraz warunki ich wykonania. Niestety, generalny wykonawca i podwykonawcy często nie pamiętają o tym fakcie, co staje się przyczyną skomplikowanych sporów o zapłatę wynagrodzenia za roboty dodatkowe wykonane bez uprzedniego uzyskania ich akceptacji ze strony inwestora.

Najczęściej spotykaną formą gratyfikacji generalnego wykonawcy jest wynagrodzenie ryczałtowe. Mimo że wciąż nie zostały prawnie określone zasady stosowania tej praktyki. Tego rodzaju wynagrodzenie, po jego ustaleniu, jest traktowane jako stałe i niepodlegające późniejszym korektom. Jego wysokość nie zależy przy tym od zakresu czy wartości robót, jakie ostatecznie mogą okazać się niezbędne do realizacji kontraktu.

W przypadku wystąpienia nieprzewidzianych okoliczności trudno o ustalenie, która ze stron ponosi odpowiedzialność za pokrycie kosztów wynikłych z tego powodu. Dla uniknięcia konfliktów na tym tle pożądane jest więc uregulowanie szczegółowych zasad stosowania wynagrodzenia ryczałtowego w umowie wiążącej generalnego wykonawcę z inwestorem.

Inwestor może to zrobić, gdy ma wątpliwości co do jakości robót zrealizowanych przez generalnego wykonawcę lub podwykonawcę albo jeśli uważa, że roboty te są wykonywane w sposób niezgodny z zawartą umową. Musi jednak wcześniej wyznaczyć generalnemu wykonawcy dodatkowy termin na poprawienie uchybień. Dopiero po jego upływie - jeśli inwestor nadal ma zastrzeżenia do jakości robót - może złożyć jednostronne oświadczenie woli o rozwiązaniu umowy z generalnym wykonawcą. W takiej sytuacji inwestor ma prawo powierzyć dalsze roboty innemu podmiotowi na koszt i ryzyko generalnego wykonawcy.

Inwestor ma też prawo do odstąpienia od umowy w razie niedotrzymania przez generalnego wykonawcę terminu ukończenia swoich zobowiązań. Także w tym przypadku - o ile w umowie nie zastrzeżono inaczej - musi wyznaczyć generalnemu wykonawcy dodatkowy termin na wykonanie opóźnionych robót. Gdy nie zostanie on dotrzymany - będzie to stanowiło podstawę do odstąpienia przez inwestora od umowy.

@RY1@i02/2010/209/i02.2010.209.210.003b.001.jpg@RY2@

Fot. Archiwum

Tomasz Mizikowski radca prawny, wspólnik, Kancelaria Prawna Chajec, Don-Siemion & Żyto

Rozmawiał Krzysztof Polak

Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.).