Dobra umowa z centrum handlowym

W praktyce umowy najmu powierzchni w budynku handlowym są zwykle konstruowane w oparciu o klauzule zaczerpnięte z kodeksu cywilnego, w tym najmu, uzupełnione o postanowienia z wzorców wypracowanych w innych krajach. Na strukturę umowy najmu i ciężar postanowień wpływa wiele czynników. Głównie są nimi m.in. prestiż najemcy, lokalizacja budynku handlowego, stopień wynajęcia itd. Decydują one tym samym o zawartych w umowie tzw. przywilejach i obowiązkach najemcy i wynajmującego.

Umowy zawierane są wyłącznie na czas określony. Standardowy okres najmu wynosi od pięciu do dziesięciu lat. Od 1 stycznia 2009 r. przedsiębiorcy mogą zawierać umowy najmu na okres do 30 lat.

Istotnym elementem jest dokładne określenie przedmiotu najmu. W jego skład wchodzi zarówno powierzchnia handlowa, jak i udział w powierzchniach wspólnych. Jest to punkt wyjściowy dla obliczania czynszu.

Opcja odnowienia umowy daje najemcy prawo przedłużenia umowy najmu o konkretny okres i z reguły zobowiązuje wynajmującego do zaakceptowania tej decyzji. Prawo do skorzystania z tej opcji przyznawane jest najemcy w określonym czasie np. sześć lub dziewięć miesięcy przed wygaśnięciem umowy.

Dzięki kontrybucjom w wykończeniu powierzchni wynajmujący zobowiązuje się do określonego standardu wyposażenia pomieszczeń lokalu. Punktem wyjściowym jest standard wykończenia oferowany przez wynajmującego.

Najemca może żądać klauzuli dotyczącej prawa rozwiązania umowy w przypadku, gdy jeden z głównych najemców zakończy dzia-łalność w budynku handlowym lub powierzchnia wykorzystywana na cele handlowe spadnie poniżej określonego wskaźnika procentowego (z reguły 75 - 80 proc.). W praktyce spotyka się również takie rozwiązanie, że zamiast rozwiązania umowy czynsz najemcy zostaje zamieniony na czynsz procentowy. Występują także zapisy dotyczące rozwiązania umowy w sytuacji nieosiągnięcia określonego poziomu obrotów w okresie uzgodnionym w umowie. Z reguły prawo to ograniczone jest wyłącznie do jednego razu w konkretnym okresie, np. pierwsze sześć miesięcy 2010 r.

Jednym z najważniejszych postanowień umowy jest tzw. quasi-odszkodowanie w postaci kary umownej. Najemca może wynegocjować karę płaconą przez wynajmującego za naruszenie postanowień umowy, np. za niedotrzymanie terminu oddania lokalu najemcy. Kara umowna występuje w postaci stricte pieniężnej lub zwolnienia z czynszu za ściśle określony okres adekwatny do okresu naruszenia.

Kwestią podlegającą negocjacjom jest suma ubezpieczenia odpowiedzialności cywilnej najemcy oraz suma ubezpieczenia od utraty lub zniszczenia majątku najemcy. Z zasady negocjowane są: ubezpieczyciel, suma ubezpieczenia, jego zakres oraz prawo wynajmującego do corocznego sprawdzenia odnowienia polisy ubezpieczeniowej i jej warunków.

Opłaty eksploatacyjne stanowią dodatek do czynszu naliczanego przez wynajmującego, obejmując liczne opłaty związane z posiadaniem, utrzymaniem i użytkowaniem budynku handlowego - z reguły w postaci miesięcznych zaliczek, które rozliczane są każdorazowo po zakończeniu roku kalendarzowego.

Najemca w umowie najmu zobowiązuje się do dostarczenia wynajmującemu gwarancji bankowej i/lub kaucji, i/lub gwarancji spółki macierzystej. Najczęściej wysokość zabezpieczenia odpowiada równowartości określonej sumy płatności z tytułu czynszu i opłat eksploatacyjnych. Okres gwarancji/kaucji spółki macierzystej obejmuje z zasady cały okres najmu oraz ulega wydłużeniu o dodatkowy okres po ustaniu stosunku najmu.

Rozliczenia nakładów po zakończeniu stosunku najmu stanowią jeden z konfliktogennych punktów. W praktyce przyjęło się, że najemca pozostawia wszelkie ulepszenia i inne zmiany wykonane w pomieszczeniu, a wynajmujący nie ponosi żadnych dodatkowych opłat z tego tytułu, ale też nie żąda usunięcia zmian.

Stawki czynszu ustalane są z reguły w euro. Najemcy płacą więc równowartość w złotych określonej kwoty w walucie europejskiej. Kursem wymiany jest najczęściej średni kurs EUR/PLN ogłaszany przez Narodowy Bank Polski obowiązujący w dniu wskazanym w umowie.

Czynsz oraz opłaty eksploatacyjne podlegają corocznej indeksacji na podstawie wartości ustalonego wskaźnika wzrostu cen. Od stron umowy zależy wybór wskaźnika. W praktyce najczęściej stosowany jest zharmonizowany wskaźnik cen konsumpcyjnych.

@RY1@i02/2010/136/i02.2010.136.130.004a.001.jpg@RY2@

Fot. Artur Chmielewski

Głównymi czynnikami wpływającymi na warunki umowy są prestiż najemcy i lokalizacja obiektu

Ewelina Stobiecka

radca prawny, partner zarządzający w Kancelarii Prawnej enwc

Agnieszka M. Kalisz

aplikant radcowski w Kancelarii Prawnej enwc