Kiedy trzeba wypłacić odszkodowanie za spadek wartości działki

Przy wypłacie odszkodowania za obniżenie wartości gruntu powstałego na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gmina musi uwzględnić przeznaczenie gruntu w poprzednio obowiązującym planie oraz w planie nowo uchwalonym. Jeżeli porównanie to wykaże, że właściciel lub użytkownik wieczysty gruntu poniósł szkodę, bowiem nie może korzystać z nieruchomości w dotychczasowy sposób albo w sposób zgodny z jej dotychczasowym przeznaczeniem, to gmina powinna wypłacić mu odszkodowanie. Prawo do odszkodowania przysługuje także właścicielowi lub użytkownikowi wieczystemu, który ma znaczne trudności z korzystaniem nieruchomości w dotychczasowy sposób. Rekompensata gminy powinna mieć formę odszkodowania za rzeczywiście poniesioną szkodę, wykupu nieruchomości, albo przyznania nieruchomości zamiennej. O takich obowiązkach gminy przesądził ostatnio Sąd Najwyższy (wyrok SN z 9 września 2009 r., sygn. akt V CSK 46/09).

Rozstrzygnięcie Sądu Najwyższego zapadło po tym, jak trzech współwłaścicieli działki o powierzchni 3,2 ha wystąpiło do gminy Kobierzyce o wypłatę odszkodowania w wysokości 329 tys. zł za spadek wartości gruntu. Zgodnie bowiem z planem zagospodarowania przestrzennego z 1992 roku część należącej do nich działki była przeznaczona m.in. jako grunty orne i teren leśny, na którym nie obowiązywał zakaz zabudowy. Przeznaczenie to zostało jednak zmienione w nowym planie zagospodarowania przestrzennego, który został przyjęty przez gminę Kobierzyce 15 maja 2004 r. Zgodnie z jego zapisami podstawowym przeznaczeniem działki były uprawy polowe, z dopuszczalną infrastrukturą techniczną. Plan wprowadzał jednak dla nieruchomości zakaz zabudowy, w tym związanej z produkcją rolniczą, czyli zagrodowej, co zdaniem jej właścicieli obniżyło jej wartość o 329 tys. zł.

Sprawa trafiła do sądu. Sąd I instancji po uzyskaniu opinii biegłego rzeczoznawcy majątkowego przyznał właścicielom nieruchomości odszkodowanie w wysokości 99 tys. zł. Uznał, że nowy plan ograniczał istniejące potencjalnie prawo do korzystania z nieruchomości zgodnie z jego społeczno-gospodarczym przeznaczeniem.

Gmina odwołała się jednak od tego wyroku. Sąd II instancji zmienił pierwotne rozstrzygnięcie i oddalił żądanie współwłaścicieli. Jego zdaniem odszkodowanie im nie przysługiwało, bowiem nawet w oparciu o poprzednio obowiązujący miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego nie mieli oni szans na uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy. Wydawana jest ona bowiem, jeżeli nieruchomość ma dostęp do drogi publicznej lub na podstawie tzw. zasady dobrego sąsiedztwa, której jednak nie stosuje się do zabudowy zagrodowej, jeśli powierzchnia gospodarstwa przekracza średnią w danej gminie. W stosunku do spornej nieruchomości kryterium to nie zostało spełnione, bowiem średnia gospodarstwa w gminie Kobierzyce to ponad 10 ha, a współwłaściciele posiadali nieruchomość rolną o powierzchni 3,2 ha. Zdaniem sądu II instancji brak możliwości zabudowy nieruchomości powodował, że współwłaściciele nie mają uprawnień do żądania odszkodowania od gminy.

Stanowiska sądu odwoławczego nie podzielił Sąd Najwyższy. Uznał on, że sąd cywilny nie może, na użytek sprawy o odszkodowania, ustalać, czy właściciel mógłby uzyskać warunki zabudowy, bo to należy do organów administracji. Zdaniem SN zmiana planu zagospodarowania przestrzennego spowodowała spadek wartości nieruchomości, a w związku z tym gmina powinna przyjąć na siebie wypłatę rekompensaty jej właścicielom.

Wyrok Sądu Najwyższego ma charakter precedensowy, bowiem do tej pory nie zajmował on się tym zagadnieniem.

Arkadiusz Jaraszek

arkadiusz.jaraszek@infor.pl