Jeżeli adresat z własnej woli nie odbiera przesyłki z poczty, uznaje się, że miał możliwość zapoznania się z jej treścią

Świadczenia będące przedmiotem zobowiązań wzajemnych powinny być spełnione jednocześnie, chyba że coś innego wynika z umowy, ustawy, orzeczenia sądu lub innego właściwego organu. Nie może się jednak powoływać na ten przepis ten, kto pierwszy jest w zwłoce. Wobec tego po prawidłowym wypowiedzeniu umowy dzierżawy można było orzec o wykreśleniu tego prawa z księgi wieczystej.

W kwietniu 2005 r. Maria i Zdzisław G. zawarli ze spółką SB umowy dzierżawy oraz umowę kooperacji i poddzierżawy na okres 20 lat. Czynsz dzierżawny wynosił około 3 mln zł, który dzierżawcy zobowiązali się zapłacić w formie zaliczki w dniu podpisania umowy, a resztę uiścić w terminie 365 dni od podpisania umowy. Dzierżawcy zobowiązali się także do opłacania bieżących obciążeń publicznych, tj. podatku gruntowego, podatku od nieruchomości, kosztów ubezpieczenia itd.

Do 24 czerwca spółka przekazała właścicielom 1,3 mln zł i na tym poprzestała. Nie wywiązywała się także z płatności obciążeń publicznych. W związku z tym wydzierżawiający poinformowali spółkę 10 maja, że przejmują grunt wraz z zasiewami, i zakazali jej wykonywania tam jakichkolwiek prac. Z kolei 19 lipca Maria i Zdzisław G. poinformowali spółkę pismem, że odstępują od umów.

Spółka wniosła sprawę do sądu. Sądy obu instancji stwierdziły, że strony łączy stosunek dzierżawy. Na tej podstawie spółka wystąpiła do sądu z wnioskiem o wpis prawa dzierżawy do księgi wieczystej i wpis taki został w niej dokonany. Małżonkowie odwołali się od tego orzeczenia, jednak sąd II instancji oddalił ich apelację. W grudniu 2007 r. Maria i Zdzisław G. sprzedali nieruchomość spółce S. Nowy właściciel (czyli spółka S.) wezwał wydzierżawiającą do złożenia wniosku o wykreślenie z księgi wieczystej prawa dzierżawy. W kolejnym piśmie spółka wezwała spółkę SB do zapłaty w terminie 7 dni zaległego czynszu i należności publicznoprawnych. Po bezskutecznym upływie tego terminu oświadczyła, że odstępuje od umów. Wtedy wydzierżawiająca spółka SB wystąpiła o uznanie wypowiedzenia za bezskuteczne.

Sąd I instancji uznał wypowiedzenie wydzierżawiającego za bezskuteczne, bo nie wykazał on, by udzielił powódce odpowiednich informacji lub przekazał jej wymagane dokumenty podatkowe. Sąd stwierdził także, że pozwana miała podstawy do powstrzymania się ze spełnieniem świadczeń do czasu zaoferowania przez wydzierżawiającego spełnienia świadczenia wzajemnego, a tym było umożliwienie korzystania z przedmiotu dzierżawy. Powódka (spółka S.) odwołała się, ale jej apelacja została oddalona. Wtedy wniosła skargę kasacyjną, którą Sąd Najwyższy uwzględnił.

SN uchylił wyrok sądu apelacyjnego i przekazał mu sprawę do ponownego rozpoznania. Zdaniem SN zasadniczym problemem było to, czy wydzierżawiający udzielił dodatkowego 3-miesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu. Z ustaleń wynikało, że pismo w tej sprawie zostało wysłane listem poleconym, ale sąd II instancji uznał, że dowód nadania takiego listu nie stanowi dowodu jego doręczenia, a skarżący nie udowodnił, by pozwana pismo otrzymała. Z art. 61 kodeksu cywilnego wynika jednak, że oświadczenie woli jest złożone innej osobie z chwilą, gdy mogła ona zapoznać się z jego treścią. A zatem nie jest wymagane, by adresat oświadczenia woli zapoznał się faktycznie z jego treścią, wystarczy, by taka możliwość istniała. Jeżeli adresat z własnej woli nie odbiera przesyłki z urzędu pocztowego, należy uznać, że miał możliwość zapoznania się z jej treścią. Stwierdzenie, że dowód nadania przesyłki nie stanowił faktu doręczenia, nie było wystarczające do uznania, że oświadczenie woli o udzieleniu dodatkowego terminu do zapłaty nie zostało złożone.

Sąd apelacyjny, rozpatrując ponownie sprawę, powództwo uwzględnił i nakazał wykreślenie z księgi wieczystej prawa dzierżawy. Na podstawie karty doręczeń stwierdził, że pismo było doręczone, więc umowa dzierżawy została rozwiązana skutecznie. Od tego wyroku skargę kasacyjną wniosła teraz pozwana. Podnosiła m.in. naruszenie przepisu (488 par. 1 k.c.) o jednoczesności spełnienia świadczenia, bo miała prawo powstrzymać się od dalszych płatności, gdyż nie dysponowała przedmiotem dzierżawy.

Sąd Najwyższy skargę oddalił. W ustnych motywach podkreślił, że na art. 488 k.c. nie może powoływać się ten, kto pierwszy dopuścił się zwłoki. W tej sprawie nieruchomość była wydana, ale pozwana nie wywiązywała się z umów, dlatego została jej odebrana. Pozostałe podnoszone w skardze zarzuty (było ich jeszcze kilka, łącznie z nieważnością postępowania) okazały się także bezskuteczne.

z 12 października 2011 r., sygn. akt II CSK 20/11, niepublikowany.