Wykonawcy nie korzystają z gwarancji

Praktyką rynkową jest, że deweloperzy prowadzą proces budowlany poprzez spółki celowe, tj. spółki o minimalnym kapitale zakładowym, finansowane z pożyczek korporacyjnych od spółek matek. Sposób ten, wygodny dla inwestora, naraża na niebezpieczeństwo kontrahentów takiej spółki. Obok przyszłych lokatorów na pokrzywdzenie są narażeni podwykonawcy, którym deweloper zlecił realizację części robót budowlanych. Płatność wynagrodzenia za roboty budowlane jest rozłożona na raty i uzależniona od postępu procesu budowlanego. Wykonawcy zatem otrzymują płatności dopiero za wykonane etapy prac. Nierzadko pojawiają się sytuacje, gdy deweloper, mając problemy z płynnością finansową, zalega z regulowaniem swoich zobowiązań wobec kontrahentów.

Nowelą z 8 stycznia 2010 roku ustawodawca wprowadził do kodeksu cywilnego instytucję gwarancji zapłaty za roboty budowlane (art. 649¹ - 649⁵). Obecnie wykonawca może się domagać od podmiotu, z którym zawarł umowę o roboty budowlane, wydania gwarancji zapłaty. Gwarancja zapłaty odbywa się w formie gwarancji bankowej lub ubezpieczeniowej (także akredytywa, poręczenie) wystawionej na rzecz wykonawcy. Zobowiązani do wystawienia są inwestor oraz każdy z wykonawców względem dalszych zleceniobiorców, z którymi zawarli umowę.

Ważność umowy o roboty budowlane nie zależy od zamieszczenia w niej postanowień dotyczących gwarancji zapłaty. W przypadku jednak nieunormowania tego zagadnienia w umowie wykonawca i tak może się domagać wystawienia stosownej gwarancji. Nie można się zrzec tego uprawnienia. Nowelizacja przepisów dotyczących umowy o roboty budowlane zmierza do ochrony interesów podmiotów, które dotychczas nie miały realnie skutecznej metody na zabezpieczenie swoich roszczeń. Gwarancja zapłaty daje im bezpieczny sposób zaspokojenia, możliwy do zrealizowania niezależnie od losów inwestycji.

Praktyka wydaje się jednak omijać ten temat. Inwestor, który powierza generalnemu wykonawcy wykonanie robót budowlanych, dysponując kapitałem, niejako dyktuje warunki. Dobór kontrahenta jest, poza sektorem publicznym, dowolny. Jeżeli po zawarciu umowy wykonawca domaga się ustanowienia na jego rzecz gwarancji bankowej, to w przypadku odmowy jej udzielenia ma jedynie opcję zawieszenia robót i ewentualnego wypowiedzenia umowy z winy inwestora. Wykonawca może tym samym, obok zaległego wynagrodzenia, dochodzić także odszkodowania. W przypadku trudności w płatnościach wynagrodzenia dla wykonawców taki inwestor zwykle znajduje się na krawędzi upadłości. Również, jak to zwykle bywa, nieruchomość, na której prowadzona jest inwestycja obciążona jest hipotecznie na rzecz podmiotu finansującego inwestycję (np. banku). Zaspokojenie się wykonawcy będzie więc niezwykle utrudnione. Osobną przyczyną zniechęcającą do korzystania z gwarancji zapłaty jest konieczność poniesienia przez podwykonawcę połowy kosztów jej ustanowienia. Obok częściowej nieskuteczności regulacja ta ma też negatywne konsekwencje. Korzystanie przez inwestora z gwarancji bankowych zwiększa globalny koszt inwestycji. Banki z tytułu udzielonych gwarancji pobierają oczywiście wynagrodzenie związane z ryzykiem niewypłacalności inwestora. Ogólny obraz zdaje się prowadzić do konstatacji, iż za komfort podwykonawców zapłacą odbiorcy danego dobra. W przypadku budowy mieszkaniowej będzie to miało bezpośrednie przełożenie na ceny mieszkań. Przy nieruchomościach komercyjnych trudniej jest o bezpośredni wpływ. Ceny najmu w wyższym stopniu niż w przypadku mieszkaniówki weryfikuje rynek.

@RY1@i02/2011/148/i02.2011.148.210.002b.001.jpg@RY2@

Robert Gowin, prawnik z Kancelarii Radcy Prawnego Małgorzaty Sobol

ES