Jak rozliczać wydatki na remonty w spółdzielni mieszkaniowej

Zasady gromadzenia i wydatkowania zgromadzonych w funduszu remontowym środków wywołują wiele kontrowersji wśród mieszkańców spółdzielni. Główny powód zamieszania to zatrzymanie się ustawodawcy wpół kroku - ścisłe uregulowanie tylko niektórych kwestii, a pozostawienie reszty do załatwienia prawu wewnętrznemu spółdzielni - statutowi i regulaminom.

Zgodnie z art. 6 ust. 3 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych (patrz podstawa prawna) trzeba obowiązkowo utworzyć fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych. Z art. 4 ust. 4¹ pkt 2 ustawy wynika, że zarząd spółdzielni musi prowadzić ewidencję funduszu remontowego. Ewidencja taka powinna uwzględniać wszystkie wpływy i wydatki funduszu remontowego tych nieruchomości. Jest to wymóg ustawowy i spółdzielnia nie może z niego zrezygnować. Można prowadzić kilka ewidencji odrębnie dla każdej nieruchomości lub jedną ewidencję z podziałem na poszczególne nieruchomości.

Nie ma natomiast ustawowego obowiązku rozliczania wydatków z funduszu remontowego na poszczególne nieruchomości. Taka wykładnia prawa znajduje potwierdzenie w orzecznictwie Trybunału Konstytucyjnego. W uzasadnieniu wyroku z 15 lipca 2009 r. (sygn. K 64/07) TK podkreślił, że art. 4 ust. 4¹ pkt 2 ustawy nie odnosi się do zasad wydatkowania środków z funduszu remontowego, ale dotyczy jedynie ewidencjonowania (czyli sporządzania wykazu wpływów i wydatków w ramach tego funduszu). Ma to zapewnić większą przejrzystość finansów spółdzielni. Należy zauważyć, że inne rozwiązanie niż przy funduszu remontowym przyjęto w przypadku opłat eksploatacyjnych. Zgodnie z art. 4 ust. 4¹ pkt 1 ustawy wpływy z tych opłat ewidencjonuje się oddzielnie dla każdej nieruchomości, jak też i w ten sam sposób trzeba rozliczać wydatki. W przypadku funduszu remontowego ustawa nie narzuca zaś obowiązku rozliczania wpływów i wydatków z podziałem na poszczególne nieruchomości.

W praktyce ewidencjonowanie opłat może też sprawiać problemy, bo nie zawsze da się jasno określić, co jest nieruchomością, albo nie zawsze można - na potrzeby prowadzenia ewidencji - te nieruchomości rozgraniczyć.

Częściowo ten kłopot pozwala rozwiązać art. 42 ustawy (dotyczący zasady określania przedmiotu odrębnej własności lokali), jak również przepisy o zasiedzeniu własności gruntu z mocy prawa lub nabyciu przez spółdzielnię użytkowania wieczystego. Nie w każdej spółdzielni będzie to jednak możliwe. Niemniej jednak spółdzielnie powinny przyjąć zasadę, że ewidencje nie mogą się pokrywać, a zasady przypisania danego gruntu lub budynku do danej ewidencji muszą być przejrzyste. Chodzi o to, aby ograniczyć do minimum możliwość nadużyć, czyli np. poboru zawyżonych opłat.

Wszystko to oznacza, że nie muszą istnieć oddzielne fundusze remontowe dla każdej nieruchomości (zamiast centralnego funduszu całej spółdzielni). Nie ma też zakazu, aby pomiędzy poszczególnymi budynkami dokonywać przesunięć środków, w zależności od ich bieżących potrzeb. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych tego - co do zasady - nie zabrania. Spółdzielnie mogą jednak - i w praktyce zdarza się to coraz częściej - ustalić swoimi aktami wewnętrznymi bardziej sztywne zasady, że wpływy na fundusz remontowy z danej nieruchomości będą przeznaczane tylko na jej potrzeby, bez możliwości skierowania ich gdzie indziej (ewentualnie ściśle ustalają zasady tzw. pożyczek wewnętrznych). Z praktycznego punktu widzenia spółdzielnie, które chcą stosować pożyczki wewnętrzne powinny - naszym zdaniem - przejść na system indywidualnego rozliczania nieruchomości z funduszu remontowego. Zapewni to przejrzystość finansową, jak również pozwoli zainteresowanym wyegzekwować zwrot pożyczki sąsiadom. Inaczej bowiem zabraknie podstawy prawnej do dochodzenia takich roszczeń.

Pewnym odstępstwem od zasady braku rozliczenia wydatków w powiązaniu z wpływami jest art. 6 ust. 4 ustawy. Przepis ten reguluje sytuację, gdy spółdzielnia zaciąga - nie tylko na potrzeby remontowe, ale też np. na nowe inwestycje - kredyt zabezpieczony hipoteką na nieruchomości, której jest właścicielem. Środki finansowe pochodzące z tego źródła wolno przeznaczyć jedynie na potrzeby tej konkretnej nieruchomości. Nie jest więc możliwe zaciągnięcie kredytu zabezpieczonego hipoteką na potrzeby remontowe całego osiedla. Zakaz ten dotyczy nawet takich sytuacji, gdy przeważająca część z tych środków byłaby wykorzystana na rzecz nieruchomości mającej zabezpieczać ten kredyt. To samo dotyczy kredytu zabezpieczonego hipoteką na użytkowaniu wieczystym lub części ułamkowej nieruchomości stanowiącej własność spółdzielni. Oznacza to, że środków tych nie wolno wydać nie tylko na potrzeby innej nieruchomości, ale też na finansowanie innej działalności spółdzielni. Zabezpieczeniem przed nadużyciami w tej mierze są dwa wymogi. Pierwszy to zgoda większości osób, których prawa związane są z nieruchomością mającą być zabezpieczeniem kredytu. Drugi wymóg to konieczność uzyskania zgody rady nadzorczej na taki kredyt. Przewiduje go art. 46 par. 1 pkt 3 prawa spółdzielczego (patrz podstawa prawna).

Środki zgromadzone w funduszu remontowym spółdzielnia może wydatkować w różny sposób. Warto zwrócić uwagę na stanowisko Ministerstwa Infrastruktury sporządzone w odpowiedzi na wątpliwości Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych RP. Związek poprosił urzędników o interpretację, jakie wydatki można pokrywać ze środków funduszu remontowego. Chodziło o płace pracowników spółdzielni zajmujących się bezpośrednio remontami, koszty obowiązkowych kontroli okresowych wymaganych przez prawo budowlane, jak również koszty dokumentacji projektowej określającej rodzaj i zakres remontu. Prezes związku Jerzy Jankowski podkreślał, że wszystkie te wydatki powinny być pokrywane z funduszu remontowego. Argumentował on, że fundusz powinien służyć do finansowania całości remontu, a więc także czynności bezpośrednio związanych zarówno z jego przygotowaniem, jak i przeprowadzeniem. Stąd sugestia, aby z funduszu remontowego pokrywać wydatki np. na gaże pracowników zatrudnionych przy remontach (z działów technicznych, inspektorów nadzoru, a nawet członków zarządu ds. techniczno-remontowych), jak również działań związanych z przygotowaniem dokumentacji koniecznej do przeprowadzenia remontu.

Zdzisław Żydak, dyrektor departamentu strategii budownictwa i mieszkalnictwa w Ministerstwie Infrastruktury, nie podzielił poglądów związku. Odwołał się do art. 6 ust. 3 ustawy, z którego wynika jedynie obowiązek utworzenia w spółdzielni funduszu na remonty zasobów mieszkaniowych. Stanowczo podkreślił on, że przepisy "nie zawierają jednak regulacji określających szczegółowe zasady gospodarki finansowej spółdzielni, w tym zasady tworzenia i gospodarowania środkami funduszy utworzonych przez spółdzielnię". Jak więc rozwiązać ten problem? Zdzisław Żydak podkreślił, że "zasady te powinien określać statut lub regulamin uchwalony na podstawie statutu przez właściwy statutowo organ spółdzielni". Całość pisma MI można znaleźć w biuletynie "Informacje i Komunikaty" nr 4/2011 (s. 6) wydawanym przez ZRSM RP.

Podzielamy opinię resortu infrastruktury w tej sprawie. Przede wszystkim pojęcie remontu nie obejmuje wszystkich prac budowlanych przeprowadzanych przez spółdzielnie w ich zasobach (np. termomodernizacji, bieżących konserwacji, nadbudowy, adaptacji strychów, suszarni i pralni). Wbrew pozorom nie zawsze łatwo odróżnić remont od bieżącej konserwacji, przebudowy lub modernizacji. Choć w przepisach spółdzielczych nie ma nakazu przeznaczania środków z funduszu remontowego jedynie na roboty budowlane, które są definiowane w prawie budowlanym jako remonty, to nie może to prowadzić do pełnej dowolności. Wydatki na utrzymanie ekipy budowlano-remontowej spółdzielni nie powinny być w całości rozliczane z funduszu remontowego, skoro zajmuje się ona także bieżącymi konserwacjami.

W dysponowaniu funduszem remontowym potrzebna jest też precyzja, zwłaszcza dokładne określenie, na co można go wydatkować.

Jeszcze do niedawna fundusze remontowe spółdzielni były zasilane wpływami, jakie spółdzielnia uzyskiwała z przekształcenia mieszkań lokatorskich we własnościowe albo w odrębną własność. To źródło zasilania funduszu remontowego jednak wyschło. Pierwszy powód to radykalna zmiana finansowych zasad wykupu mieszkań, czyli rezygnacja z waloryzacji na rzecz przekształceń za złotówkę. Drugi powód to zniesienie obowiązku przeznaczania środków uzyskanych z wykupu na fundusz remontowy spółdzielni. Rodzi to dodatkowe komplikacje w pozyskiwaniu środków na remonty, zwłaszcza że spółdzielnie mieszkaniowe są teraz traktowane jako podmioty prywatne i nie korzystają z różnorakich dotacji.

Problem dotyczy zwłaszcza tych budynków, w których przekształcenie na odrębną własność jest możliwe dopiero od niedawna, od kiedy spółdzielnie mieszkaniowe zostały ustawowo zmuszone do uregulowania stanu prawnego gruntów, na których są posadowione ich budynki. W tych zasobach wpływy z przekształceń zasilające fundusz remontowy były znikome w przeciwieństwie do tych budynków, gdzie przekształceń dokonywano z uwzględnieniem waloryzacji (trzeba było wtedy płacić za przekształcenie w odrębną własność od kilku do nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych). Wpływów na fundusz remontowy nie było też w praktyce w spółdzielniach wyłącznie własnościowych (mających jedynie własnościowe prawa do lokali, bez mieszkań lokatorskich).

Sprawę wzajemnych rozliczeń funduszu remontowego komplikuje jeszcze bardziej to, że spółdzielnie mogą - choć nie muszą - odmiennie uregulować pozycję osób, które przekształciły w odrębną własność swoje mieszkania na starych, finansowo dla nich gorszych, zasadach. Chodzi o przekształcenia praw lokatorskich we własnościowe albo w odrębną własność dokonane po 23 kwietnia 2001 r. Wpłaty tych osób z tytułu przekształcenia spółdzielnia może zaliczyć na poczet ich należności za fundusz remontowy. Jeśli jakaś spółdzielnia zdecydowała się na taki krok (a są to pojedyncze przypadki w skali kraju), to musi ewidencjonować te należności jako wpłaty na fundusz remontowy zainteresowanych właścicieli lokali. Są oni w praktyce zwolnieni z wpłat na fundusz remontowy, dopóki ich hipotetyczne należności nie zrównają się z naliczoną im sumą za przekształcenie. Oznacza to różną sytuację prawną zamieszkujących nierzadko po sąsiedzku osób i to nawet przez kilka, kilkanaście najbliższych lat. Przyjęcie przez spółdzielnię takiego rozwiązania sprawy nadpłat przy przekształceniach reguluje art. 6 ust. 2 nowelizacji z 2007 r. (patrz podstawa prawna). Z przepisu tego wynika, że rozstrzyga o tym walne zgromadzenie w formie stosownej uchwały, a rozliczenia nadzoruje zarząd spółdzielni.

Ponieważ - jak dotychczas - większość spółdzielni woli praktykę posiadania wspólnego funduszu remontowego (mimo osobnej ewidencji dla każdej z nieruchomości), to powstaje kwestia, jak dokonywać wzajemnych rozliczeń pomiędzy poszczególnymi budynkami, czy i na jakich zasadach dopuszczalne byłyby przesunięcia funduszy na remonty innych bloków i jak je rozliczać wstecz.

W praktyce powszechne są tzw. pożyczki wewnętrzne, czyli przekazywanie środków ewidencjonowanych dla jednej nieruchomości na pilniejsze remonty dokonywane w innych budynkach. W świetle obowiązującego prawa pożyczki takie nie są zabronione. Ważne jednak, aby były one dopuszczone przez statut spółdzielni i precyzyjnie uregulowane np. w regulaminie funduszu remontowego. Chodzi o to, aby takie przesunięcia nie budziły sporów, konfliktów i atmosfery wzajemnej podejrzliwości pomiędzy mieszkańcami a władzami spółdzielni, a także zapewniały, że pożyczone kwoty trafią z powrotem do dyspozycji mieszkańców nieruchomości, z której ewidencji zostały zabrane. To istotne, o tyle że w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych nie ma instrumentów prawnych do wyegzekwowania zwrotów tych pożyczek.

Kwoty pożyczek wewnętrznych można oprocentować, pożyczone środki nie muszą też pochodzić koniecznie z funduszu remontowego innej nieruchomości, ale mogą i z innych źródeł. Różne sposoby udzielenia pożyczki, jej zakres, oprocentowanie, procedurę decyzyjną itp. można pokazać na przykładach dwóch spółdzielni - jednej z Górnego Śląska, a drugiej z Małopolski.

Dla osób zajmujących lokale (zarówno mieszkalne, jak i użytkowe) sposób przejścia na indywidualne rozliczanie remontów może mieć duże znaczenie finansowe. Spółdzielnie obowiązuje bowiem ważna reguła: wysokość opłat eksploatacyjnych powinna być powiązana z rzeczywistą wysokością wydatków ponoszonych przez spółdzielnię. Dotyczy to również funduszu remontowego, co potwierdził Sąd Najwyższy w uchwale z 5 grudnia 1991 r. (sygn. III CZP 127/91). Sędziowie stwierdzili, że przy ustalaniu wysokości odpisów na fundusz remontowy należy powiązać ich wysokość z przewidywanymi (i realnie obliczonymi) kosztami planowanych remontów konkretnych budynków lub lokali. Chodziło o to, aby nie gromadzić w funduszu remontowym zbyt wysokich sum w oczekiwaniu na remont, który może nastąpić dopiero za kilka, kilkanaście lat.

Obecne przepisy (w brzmieniu nadanym nowelizacją obowiązującą od 31 lipca 2007 r.) ułatwiają zarówno dokonywanie stosownych obliczeń, jak i likwidację wspólnego dla całej spółdzielni funduszu remontowego i przejście na system rozliczania i wydatkowania zebranych środków indywidualnie dla poszczególnych nieruchomości. Część spółdzielni decyduje się też już teraz - mimo braku takiego ustawowego obowiązku - nie tylko na oddzielne ewidencjonowanie, ale także rozliczanie wpływów i wydatków funduszu remontowego dla każdej nieruchomości. Inaczej mówiąc, działają zgodnie z zasadą, że środki zebrane w danym budynku mogą zostać przeznaczone tylko na remont tego konkretnego bloku. Problemem dla nich może być przyjęcie jednej z opcji wzajemnych rozliczeń. Do wyboru jest tzw. opcja zerowa, czyli przejście do porządku dziennego nad wcześniejszymi przesunięciami środków w ramach funduszu remontowego.

Inny wybór to próba wstecznego rozliczenia wpłat na fundusz remontowy w oparciu o dotychczasową ewidencję (w wielu spółdzielniach istniejącą już od kilkunastu lat). Próba taka może być jednak zakwestionowana jako naruszająca zasadę, że prawo nie może działać wstecz. Podjęcie np. przez radę nadzorczą spółdzielni uchwały w sprawie wstecznych rozliczeń może zostać zaskarżone do sądu jako sprzeczne z prawem. Uchwała taka prawdopodobnie wywołałaby też konflikty pomiędzy mieszkańcami posiadającymi lokale w różnych nieruchomościach. Trudno też za podstawę prawną wstecznego rozliczenia uznawać art. 4 ust. 4¹ ustawy, bo wynika z niego tylko obowiązek prowadzenia ewidencji wpływów i wydatków na fundusz remontowy, ale nie ma potrzeby ich rozliczania taką metodą.

Niektóre spółdzielnie są w o tyle lepszej sytuacji, że mają nadwyżkę bilansową. Zgodnie z art. 76 prawa spółdzielczego zasady podziału nadwyżki bilansowej powinien określać statut spółdzielni, a konkretne rozstrzygnięcie swoją uchwałą podejmuje walne zgromadzenie (albo zebranie przedstawicieli, bo w niektórych spółdzielniach jeszcze one działają). Przepisy nie zawierają żadnych wskazań ani ograniczeń, na co spółdzielnie mieszkaniowe mają przeznaczyć nadwyżkę (potwierdza to wyrok Sądu Apelacyjnego w Łodzi z 23 lutego 1999 r., sygn. I ACa 795/08). Najwyższe spółdzielcze organy mogą więc rozdysponować nadwyżkę bilansową np. na fundusz remontowy, i to w dodatku tak, aby większość środków przypadła na nieruchomości dotychczas pokrzywdzone (czyli te, które mimo zaewidencjonowania sporych kwot nie miały przeprowadzonych remontów albo wydatki na nie były zdecydowanie niższe niż wpływy). Dzięki prowadzonej od wielu lat ewidencji wpływów na fundusz remontowy oraz zestawienia wydatków na modernizacje i remonty można bowiem w miarę precyzyjnie ustalić, które nieruchomości zostały zaniedbane, a które zbytnio dowartościowane. Orzecznictwo sądowe pozwala bowiem, aby nadwyżka bilansowa nie była dzielona równo pomiędzy wszystkich członków spółdzielni (por. wyrok Sądu Najwyższego z 20 czerwca 2007 r., sygn. V CSK 125/07). Nawiasem mówiąc, środki zgromadzone w funduszu remontowym nie są chronione w razie straty bilansowej i mogą posłużyć do jej pokrycia. Potwierdza to wyrok Sądu Najwyższego z 12 kwietnia 2007 r. (sygn. III CSK 412/06).

Zarządy powinny być też przygotowane na konieczność dokonania wzajemnych rozliczeń funduszu remontowego z tymi nieruchomościami, których mieszkańcy postanowili się rozstać ze spółdzielnią. Powodem może być podział spółdzielni albo utworzenie wspólnoty mieszkaniowej. Zaprezentowane przez nas przykłady - katowicki i krakowski - pokazują, jak to można zrobić. Może to skłaniać spółdzielnie do wprowadzania dobrowolnego - bez obowiązku ustawowego - indywidualnego rozliczania nieruchomości z wydatków remontowych.

W Sejmie trwają prace nad nową ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych. Z projektu ustawy (druk nr 3494) wynika, że zmienią się zasady dotyczące tworzenia funduszy remontowych i zarządzania nimi. Przede wszystkim pojawiła się propozycja (art. 7 ust. 3 projektu ustawy), aby fundusz remontowy był tworzony w oparciu o uchwalany corocznie plan remontów. Plan ten ma uchwalać walne zgromadzenie, co należy ocenić krytycznie, bo temu organowi spółdzielni często trudno jest dojść do kompromisu (dotychczas uprawnienia w sprawie planów miały z reguły rady nadzorcze). Rozwiązanie to może więc doprowadzić - w razie nieuchwalenia planu - nawet do paraliżu remontów w spółdzielni. Posiedzenia walnego zgromadzenia w dużych spółdzielniach odbywają się bowiem - co do zasady - jedynie raz w roku z powodu trudności organizacyjnych (procedura zwoływania, podział walnego na części). Także mieszkańcy większych nieruchomości, mający więcej głosów, mogą forsować jedynie remonty swoich zasobów, przez co małe budynki będą narażone na powolne techniczne niszczenie. Podobnie krytyczne uwagi do projektu zgłosił m.in. Krajowy Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych.

Ponadto posłowie wnioskodawcy proponują, aby zarząd spółdzielni prowadził odrębnie dla każdej nieruchomości nie tylko ewidencję, ale też rozliczenie wpływów i wydatków funduszu remontowego. Możliwość przesuwania środków pomiędzy nieruchomościami lub wewnętrznych pożyczek zostanie więc poważnie ograniczona, bo wydatkowanie środków będzie uzależnione od planu remontów. Spółdzielnie będą musiały w ciągu roku od wejścia w życie nowych przepisów zmienić swoje statuty, a w konsekwencji także regulaminy funduszu remontowego i dostosować je do nowych zasad. Oznacza to, że w praktyce nowe zasady rozliczeń funduszu remontowego (o ile dojdzie do wejścia w życie nowej ustawy do końca bieżącego roku) zaczną obowiązywać w 2012 r., a najpóźniej od 2013 r. Może to się też wiązać ze wzrostem kosztów zarządu w dużych spółdzielniach, bo trzeba będzie zatrudnić do obsługi szczegółowych ewidencji i rozliczeń nowych pracowników w księgowości i działach członkowskich.

Pożyczkę wewnętrzną można zdefiniować jako środki finansowe zgromadzone na jednym z funduszy spółdzielni (najczęściej remontowym, choć niekoniecznie) przeznaczone na przejściowe zasilenie funduszu remontowego jednej z nieruchomości, w obrębie której konieczne jest wykonanie prac remontowych o wartości przekraczającej wielkość środków zaewidencjonowanych w funduszu remontowym dla tej nieruchomości.

Nie należy jednak mylić pożyczki wewnętrznej z umową pożyczki określoną w kodeksie cywilnym. Przede wszystkim przy pożyczce wewnętrznej trudno mówić o dwóch stronach umowy, bo przesunięcia środków są dokonywane w ramach różnych funduszy tej samej spółdzielni. Oznacza to, że do udzielenia pożyczki wewnętrznej nie wystarczyłaby umowa mieszkańców poszczególnych nieruchomości, w zasadzie nie ma ona większego znaczenia, o ile ich zgoda na taką pożyczkę nie jest wymagana przez statut lub odpowiednie spółdzielcze regulaminy. Pożyczka wewnętrzna może być udzielana, jeśli przewidują ją właśnie te wewnątrzspółdzielcze akty prawne, a decyzja o jej udzieleniu zapadła np. uchwałą uprawnionego organu (najlepiej, aby rozstrzygała o tym rada nadzorcza).

Udzielanie pożyczek wewnętrznych np. uchwałami rady nadzorczej pozwala też na sądową kontrolę legalności takich decyzji władz spółdzielczych przez zainteresowane osoby.

Spółdzielnia ma budynek, który stoi na trzech różnych działkach. Jedna z nich jest własnością spółdzielni. Wąski pas terenu pod budynkiem jest działką, której stan prawny jest nieustalony (kiedyś była to droga). Pozostała część budynku znajduje się na kolejnej, trzeciej działce, a w dodatku stoi też na niej inny blok.

SM Zieleniec w Toruniu zasady dokonywania wydatków z funduszu remontowego określa w regulaminie rady nadzorczej znowelizowanym w 2002 r. Spółdzielnia zastrzega, że środki funduszu można przeznaczać na remonty, ale też np. na odtworzenie terenów zielonych, zapłaty dla ubezpieczycieli z tytułu regresów od wypłaconych odszkodowań, jak również spłatę kredytów zaciągniętych na remonty i modernizacje.

SM Piast w Katowicach określa w regulaminie z 2009 r., że pożyczka wewnętrzna może być przyznana uchwałą rady nadzorczej, o której zarząd spółdzielni zawiadamia zainteresowanych. Rada nadzorcza określa w uchwale m.in. wysokość pożyczki i jej oprocentowanie, okres spłaty, przeznaczenie środków oraz zasady jej zwrotu. Co istotne, pożyczka nie może zostać udzielona na każdy remont, a tylko na te dokonywane po klęskach żywiołowych lub katastrofach budowlanych, niezbędne prace zapobiegające niebezpieczeństwu dla życia i zdrowia mieszkańców, na remonty centralnego ogrzewania i instalacji gazowych, jak również na przygotowanie dokumentacji technicznej dla planowanych remontów kapitalnych obiektów lub instalacji bądź ich modernizacji. Pożyczka podlega też natychmiastowemu zwrotowi, gdy kredytowana nieruchomość odłącza się (w wyniku podziału spółdzielni) bądź wyodrębniono w niej już własność wszystkich lokali i przechodzi ona pod reżim ustawy o własności lokali (patrz podstawa prawna).

SM Bieńczyce w Krakowie kwestię pożyczek wewnętrznych reguluje w statucie, nie ma bowiem oddzielnego regulaminu funduszu remontowego. Fundusz jest gromadzony i rozliczany oddzielnie dla każdej nieruchomości, ale spółdzielnia zastrzega, że może udzielać pożyczek wewnętrznych. Pożyczki te nie pochodzą jednak z funduszy innej nieruchomości, ale z wolnych środków obrotowych spółdzielni (zgodę na ich udzielenie wyraża uchwałą rada nadzorcza). Pożyczki są nieoprocentowane, ale za to ich wysokość nie może przekroczyć trzykrotności całego rocznego odpisu na fundusz remontowy danej nieruchomości, trzeba też je spłacić maksymalnie w ciągu 3 lat. W razie podziału spółdzielni kwoty pożyczek uwzględnia się w bilansie podziałowym. Spółdzielnia będzie się też domagać zwrotu, gdy w danej nieruchomości powstanie wspólnota mieszkaniowa. Statut spółdzielni precyzuje ponadto, że można przeznaczyć pożyczkę jedynie na dofinansowanie kosztów remontów.

@RY1@i02/2011/104/i02.2011.104.210.0004.001.jpg@RY2@

Michał Kosiarski, prawnik prowadzący firmę konsultingową

Michał Kosiarski

prawnik prowadzący firmę konsultingową

@RY1@i02/2011/104/i02.2011.104.210.0004.002.jpg@RY2@

Dariusz Mierzyński, prezes zarządu SBM Ruda w Warszawie

Dariusz Śmierzyński

prezes zarządu SBM Ruda w Warszawie

Ustawa z 16 września 1982 r. - Prawo spółdzielcze (t.j. Dz.U. z 2003 r. nr 188, poz. 1848 ze zm.).

Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.).

Ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2003 r. nr 119, poz. 1116 ze zm.).

Ustawa z 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2007 r., nr 125, poz. 873 ze zm.).