W jaki sposób spółdzielnia może stać się właścicielem gruntu

Bez uregulowania kwestii własności gruntów niemożliwe są przekształcenia spółdzielczych lokatorskich i własnościowych praw do lokali w odrębną własność lokali. Niestety uzyskanie własności albo użytkowania wieczystego gruntu przez spółdzielnie zależy nie tylko do aktywności ich zarządów, ale też od władz samorządowych przyznających bonifikaty i rozpatrujących wnioski o przekształcenia, parlamentarzystów proponujących kolejne rozwiązania legislacyjne, jak również sędziów Trybunału Konstytucyjnego usuwających z systemu prawnego rozwiązania sprzeczne z ustawą zasadniczą.

Wiele spółdzielni zostało wręcz zmuszonych do wystąpienia o zasiedzenie, bo przepisy nakazywały tak postępować, w razie gdy przynajmniej jeden uprawniony do własnościowego lub lokatorskiego prawa do lokalu wystąpił z wnioskiem o przeniesienie prawa odrębnej własności (art. 35 ust. 4² ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). Po wyroku Trybunału Konstytucyjnego sytuacja tych spółdzielni radykalnie się zmieniła. Do pierwszych dni lutego dawni właściciele, samorządy oraz przedstawiciele Skarbu Państwa mogli składać wnioski do sądów o wznowienie postępowania w sprawie zasiedzenia. Mieli na to bowiem (zgodnie z art. 407 kodeksu postępowania cywilnego) jedynie trzy miesiące od ogłoszenia wyroku w Dzienniku Ustaw. Spółdzielnie, które w lutym nie otrzymały jeszcze zawiadomień w tej sprawie, nie mogą jeszcze być pewne, że do wznowienia w ogóle nie dojdzie. Niedługo mogą bowiem dostać z sądów kopie złożonych wniosków, bo nie ma obowiązku wcześniejszego powiadamiania spółdzielni o zamiarze ich złożenia.

Gdy - na skutek wznowienia - sąd ostatecznie oddali wniosek spółdzielni o zasiedzenie, powołując się na niekonstytucyjność podstawy prawnej, wtedy pozostanie staranie się o odszkodowanie od Skarbu Państwa. Podstawą prawną takich roszczeń jest art. 417¹ par. 1 kodeksu cywilnego. Przepis ten przewiduje, że jeśli szkoda została wyrządzona przez wydanie aktu normatywnego, to jej naprawienia można żądać po stwierdzeniu we właściwym postępowaniu niezgodności tego aktu np. z konstytucją. Jednak sam wyrok trybunału nie wystarczy, aby spółdzielnia mogła się starać o odszkodowanie. Spółdzielnia musi przede wszystkim wykazać, że na skutek uznania przepisu o zasiedzeniu za niekonstytucyjny poniosła szkodę (chodzi o związek przyczynowy), oraz udowodnić jej wysokość. Jeśli tego nie zrobi, to odszkodowania nie dostanie, bo to na niej - zgodnie z ogólną regułą zawartą w art. 6 k.c. - spoczywa ciężar wykazania tych okoliczności. Pozew o odszkodowanie składa się przeciwko Skarbowi Państwa - ministrowi Skarbu Państwa, a obowiązkowe zastępstwo zapewni pozwanemu Prokuratoria Generalna.

Warto pamiętać, ze wyrok Trybunału Konstytucyjnego nie dotyczył wszystkich gruntów posiadanych przez spółdzielnię 5 grudnia 1990 r., na których przez tą datą wzniesiono budynki mieszkalne. Nadal możliwe jest nabycie przez spółdzielnię własności takiej nieruchomości przez zasiedzenie, jeśli posiada ona nieuregulowany stan prawny (w rozumieniu art. 113 ust. 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami, czyli np. nie ma księgi wieczystej i przez to nie można ustalić, kto jest jej właścicielem).

Usunięcie z ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych art. 35 ust. 4¹ nie oznacza jeszcze, że spółdzielnie w ogóle nie mogą nabyć przez zasiedzenie własności gruntów, na których dawniej wzniesiono ich bloki. Jest wręcz przeciwnie. Przepisy nie zabraniają spółdzielniom starać się o zasiedzenie na takich samych zasadach, jak i innym podmiotom. Chodzi o regulacje zawarte w art. 172 - 176 kodeksu cywilnego. Stanowią one, że posiadacz samoistny w dobrej wierze (ale niebędący właścicielem) nabywa własność nieruchomości, jeśli ją posiada nieprzerwanie od dwudziestu lat. Gdy posiadacz taki jest w złej wierze (a tak jest w zdecydowanej większości gruntów zajętych przez spółdzielnie), to do zasiedzenia nieruchomości potrzeba wtedy 30 lat nieprzerwanego posiadania samoistnego. Nie zawsze upływ tych terminów oznacza, że doszło do zasiedzenia. Bieg terminu zasiedzenia może być przerwany z wielu różnych powodów. Dokładny katalog przyczyn przerwania biegu zasiedzenia zawierają art. 123 i 175 k.c., a wśród nich warto wymienić często spotykane w praktyce wytoczenie powództwa albo zmuszenie do uznania roszczenia (np. podpisanie umowy dzierżawy spornego terenu w celu uzyskania pozwolenia na prace remontowe i modernizacyjne wymagające pozwolenia na budowę). Wniosek do sądu o stwierdzenie nabycia własności gruntu przez zasiedzenie to zawsze wydatek 2000 zł, niezależnie od wyceny nieruchomości. Co istotne, wniosek o stwierdzenia zasiedzenia złożony w trybie kodeksowym może dotyczyć całego terenu, a nie tylko tego obszaru, z którego udałoby się wytyczyć działkę budowlaną wokół spółdzielczych budynków.

Przy sprawdzaniu, czy doszło do zasiedzenia, spółdzielnie powinny też pamiętać o brzmieniu art. 10 ustawy z 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy - Kodeks cywilny (Dz.U. z 1990 r. nr 55, poz. 321). Przepis ten ma duże znaczenie dla wyliczania daty, w której doszło do zasiedzenia. W latach 1961 - 1990 niemożliwe było bowiem zasiedzenie nieruchomości Skarbu Państwa. Dopiero komunalizacja i uwłaszczenie przedsiębiorstw państwowych rozpoczęte w 1990 r. umożliwiły bieg terminom zasiedzenia. Niemniej jednak ustawodawca ustanowił przywilej dla podmiotów, które przed 1 października 1990 r. były posiadaczami samoistnymi nieruchomości, ale niemożliwe było ich zasiedzenie. Wyliczając ich okres potrzebny do zasiedzenia (20 albo 30 lat), można odjąć okres, w którym spółdzielnie posiadały te grunty, chociaż ich zasiedzenie było wtedy niemożliwe. Maksymalnie można jednak odjąć jedynie połowę wymaganego do zasiedzenia okresu (czyli odpowiednio 10 i 15 lat). W praktyce oznacza to, że spółdzielnia, która wykaże, że objęła grunt w posiadanie samoistne w złej wierze w okresie PRL-u, od wymaganych obecnie trzydziestu lat nieprzerwanego posiadania może sobie odliczyć okres takiego posiadania w czasach, kiedy zasiedzenie nieruchomości państwowych nie było możliwe. Odliczyć można cały okres posiadania, z jednym znaczącym ograniczeniem - odliczenie to nie może jednak być większe niż połowa wymaganego do zasiedzenia okresu.

Spółdzielnia mieszkaniowa, która nie może uzyskać zasiedzenia gruntów, na której znajdują się jej budynki mieszkalne i towarzysząca im infrastruktura, ma kilka innych możliwości przejęcia ich na własność. Tak wynika z art. 35 ust. 1 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Poważnym ograniczeniem są jednak koszty finansowe przejmowania tych gruntów, a ponadto ograniczenie roszczeń nie do całych, nieraz wielohektarowych nieruchomości, a jedynie terenów działek budowlanych, które można wyodrębnić w związku z budynkami, ich infrastrukturą techniczną, dostępem do drogi publicznej itp. Roszczenie o przeniesienie własności dotyczy bowiem jedynie działek budowlanych w rozumieniu art. 4 ust. 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami (patrz podstawa prawna).

Pierwsza możliwość nabycia własności nieruchomości dotyczy spółdzielni, która była 5 grudnia 1990 r. posiadaczem gruntów Skarbu Państwa, gminy, jakiejś osoby prawnej lub osoby fizycznej, a przed tym dniem wybudowała tam (ona sama lub jej poprzednicy prawni) budynki lub inne urządzenia trwale związane z gruntem. Spółdzielnia taka może żądać, aby właściciel zajętej przez nią działki budowlanej przeniósł na nią własność. Przeniesienie takie odbywa się za wynagrodzeniem, a ponadto może do niego dojść jedynie wtedy, gdy przed dniem złożenia wniosku o wykup gruntu przez spółdzielnię nie została wydana decyzja o nakazie rozbiórki tych budynków. Analogiczna sytuacja dotyczy gruntów zabudowanych przez spółdzielnię, ale których tytuł własności nie jest ustalony. Przepisy nie wymagają, aby spółdzielnia wykazała, że wznosiła budynki w dobrej wierze, ani że nadal jest ich samoistnym posiadaczem. Wadą tego rozwiązania są wysokie koszty, gdyż - mimo możliwości wymuszenia wykupu gruntu - właścicielowi trzeba uiścić cenę rynkową (co może być nie lada problemem dla spółdzielni w dużych miastach, gdzie ceny sięgają kilku, a nawet kilkunastu milionów złotych za hektar działki.

Pozornie w art. 35 ust. 1 ustawy chodzi o te same stany faktyczne, które miały być objęte zasiedzeniem, którego sprzeczność z ustawą zasadniczą stwierdził Trybunał Konstytucyjny. Tak jednak nie jest, bo zasiedzenie było dopuszczalne jedynie wtedy, gdy spółdzielnia posiadała pozwolenie na budowę i decyzję lokalizacyjną. Przy możliwości wykupu tych warunków nie ma. Ponadto zasiedzenie uznane za niekonstytucyjne obejmowało całą nieruchomość, na której stały budynki i urządzenia wzniesione przez spółdzielnię, nawet gdy była ona bardzo duża i można byłoby na niej wydzielić kilka działek budowlanych. W przypadku żądania wykupu roszczenie przysługuje jedynie do części nieruchomości, którą można wyodrębnić jako działkę budowlaną. Tak wynika z art. 4 pkt 3a ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Pewnym złagodzeniem rygoryzmu tej zasady jest art. 35 ust. 2 ustawy. Przewiduje on, że gdy grunt należy do Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, to zamiast go wykupić, spółdzielnia może wystąpić o ustanowienie na nim użytkowania wieczystego. Zmniejsza to znacznie ponoszone przez spółdzielnię koszty.

Skarb Państwa i samorządy mogą też - choć nie mają takiego obowiązku - udzielić bonifikaty na zasadach określonych w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Czynią to rzadko, aby nie narazić się na zarzut niegospodarności, dlatego spółdzielnia - przygotowując się do przekształceń - nie powinna uzależniać wykupu jedynie od tego, czy dostanie bonifikatę. Niemniej jednak może być to argument przetargowy, gdy samorządy lub Skarb Państwa nie mają innego wyjścia (nie może go sprzedać nikomu innemu). Borykający się z problemem wiecznego braku środków na inwestycje urzędnicy łatwiej zgodzą się na uzyskanie chociaż części środków za - z ich punktu widzenia - i tak bezużyteczny grunt. Z drugiej jednak strony, jeśli spółdzielnia nie wystąpi o wykup, to żądanie, aby jednak nabyła ona za wynagrodzeniem własność działek posiadanych 5 grudnia 1990 r. i zabudowanych przed tą datą, przysługuje także ich obecnym właścicielom. Wtedy warunki finansowe takiego wykupu mogą zależeć od negocjacji stron, a ostatecznie - od werdyktu sądu.

Niestety, najczęściej sprawy wykupu gruntów nie są tak proste, bo np. budynki stoją na kilku działkach należących do różnych właścicieli, albo na części terenu spółdzielnia ma użytkowanie wieczyste, a własność jedynie na pozostałym fragmencie. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych uwzględnia też takie sytuacje.

Gdy budynek wzniesiony przed 5 grudnia 1990 r. na działce posiadanej wtedy przez spółdzielnię stoi na fragmentach kilku różnych nieruchomości, a tylko niektóre z nich są własnością spółdzielni, gdy tymczasem reszta jest w użytkowaniu wieczystym, to można wystąpić o wykup na własność gruntu objętego tym użytkowaniem. Jeśli zaś budynek wzniesiony przed 5 grudnia 1990 r. (na gruncie, który w tej dacie był w posiadaniu spółdzielni), znajduje się na działce, która jest w użytkowaniu wieczystym innego podmiotu niż spółdzielnia, to można żądać przeniesienia - niestety jedynie za wynagrodzeniem - tego prawa użytkowania wieczystego na spółdzielnię. Przywilej ten dotyczy nie tylko działek z budynkami mieszkalnymi, ale także tych, na których znajduje się inna spółdzielcza infrastruktura (por. wyrok SN z 18 stycznia 2008 r., sygn. V CSK 351/07).

W praktyce zdarza się również, że budynek został wzniesiony na kilku działkach, a spółdzielnia ma na wszystkich z nich prawo użytkowania wieczystego, ale na różne okresy (maksymalnie 99 lat) i z różnymi terminami zakończenia. Wtedy może wystąpić o ujednolicenie terminów użytkowania wieczystego poprzez przyjęcie terminu uśrednionego. Orzecznictwo sądowe dopuszcza też takie sytuacje, gdy spółdzielnia nabędzie grunt na współwłasność z innymi użytkującymi go osobami albo zostanie jego współużytkownikiem wieczystym (wyrok Sądu Apelacyjnego w Katowicach z 9 grudnia 2004 r., sygn. I ACa 1367/04).

Niektóre spółdzielnie (choć jest ich niewiele) mogą też skorzystać z art. 231 par. 1 kodeksu cywilnego. Przepis ten przewiduje, że samoistny posiadacz gruntu, który wzniósł tam budynek lub inne urządzenie warte znacznie więcej niż zajęta działka (a tak najczęściej jest w przypadku budynków wielorodzinnych) może wystąpić do właściciela działki o jej wykup za odpowiednim wynagrodzeniem. Ograniczeniem jest wymóg posiadania dobrej wiary, czyli w praktyce wykazanie, że spółdzielnia miała przekonanie, że jest właścicielem (albo przynajmniej posiada inny tytuł prawny do dysponowania nieruchomością na cele budowlane).

Z powodu rygorystycznego ostatnio orzecznictwa sądowego w tej mierze wykazanie tej okoliczności może być utrudnione, gdyż wiele inwestycji mieszkaniowych w okresie PRL-u realizowano bez dbałości o podstawy prawne zajęcia gruntów pod budowę. Ratunkiem dla wielu spółdzielni, które mimo to byłyby skłonne wykupić grunt od właściciela, jest zatem art. 231 par. 2 k.c. Przewiduje on, że o wykup może wystąpić także właściciel gruntu. Co istotne, dotyczy to nawet sytuacji, gdy spółdzielnia jest posiadaczem gruntu w złej wierze.

Zarówno przy staraniach o zasiedzenie, jak i wykup na własność spółdzielnie spotykają się z roszczeniami właścicieli gruntów, którzy - nawet gdy dopuszczają możliwość utraty własności nieruchomości - żądają zapłaty za tzw. bezumowne korzystanie za lata ubiegłe. Spółdzielnie chroni jednak przed roszczeniami domniemanie dobrej wiary i to druga strona sporu musi je obalić. Podstawą prawną jest z reguły art. 224 par. 2 i 225 kodeksu cywilnego.

Dotyczy to także spółdzielni, które uzyskały stwierdzenie nabycia własności gruntu przez zasiedzenie 31 lipca 2007 r. na podstawie zakwestionowanego kilka miesięcy temu przez Trybunał Konstytucyjny art. 35 ust. 4¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, i to niezależnie od tego, czy teraz dojdzie do prób wznawiania postępowań sądowych w tych sprawach.

Przekształcanie lokatorskich i własnościowych praw do lokali w odrębną własność jest możliwe jedynie wtedy, gdy spółdzielnia jest bądź właścicielem gruntu, na którym posadowiony jest budynek, bądź jego użytkownikiem wieczystym. Niemniej jednak część spółdzielni decyduje się na przekształcenie posiadanego użytkowania wieczystego w prawo własności. Kwestie te reguluje ustawa z 2005 r. (patrz podstawa prawna), ale znaczący wpływ na nie ma również wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 26 stycznia 2010 r. (sygn. K 9/08). Trybunał Konstytucyjny zdecydował, że od 9 sierpnia 2011 r. nie będzie już obowiązkowych bonifikat dla tych, którzy chcą dokonać przekształcenia. Mimo że wyrok dotyczy jedynie osób fizycznych, to w praktyce za kilka miesięcy mogą zniknąć istniejące bonifikaty na wykup także dla spółdzielni. Samorządy nie będą też miały motywacji, aby wprowadzać nowe bonifikaty, co dotknie też spółdzielnie, zwłaszcza w dużych miastach, gdzie wyceny praw związanych z gruntem (użytkowania wieczystego i własności) osiągają bardzo wysokie poziomy. Wszystko to sprawia, że o przekształcenie przez spółdzielnię posiadanych prawa użytkowania wieczystego we własność będzie nie tylko trudno przez rygorystyczne wymogi prawne, ale także z powodów finansowych.

Spółdzielnie zainteresowane wykupem powinny się więc pospieszyć. Z ustawy wynika co prawda, że wnioski o przekształcenie można składać do 31 grudnia 2012 r., ale najlepiej zrobić to przed 9 sierpnia br., bo potem znikną przepisy o obowiązkowych bonifikatach i zwłaszcza samorządy mogą zaostrzyć politykę finansową - zmniejszać lub likwidować obecne bonifikaty dla spółdzielni albo nie wprowadzać nowych.

Po pierwsze - trzeba sprawdzić, czy w ogóle spółdzielni przysługuje prawo wykupu użytkowania wieczystego na własność. Uprawnienie to dotyczy, co do zasady, jedynie tych spółdzielni, które miały prawo użytkowania wieczystego 13 października 2005 r. (czyli w dniu wejścia w życie ustawy z 2005 r.). Co się stanie, gdy spółdzielnia przed tą datą zaczęła ustanawiać odrębną własność lokali na rzecz swoich członków wraz z odpowiednimi udziałami w prawie użytkowania wieczystego? Wtedy również można skorzystać z możliwości przekształcenia, tylko na innej podstawie prawnej - spółdzielnia jako osoba prawna będąca współużytkownikiem wieczystym może wystąpić o wykup wraz z innymi właścicielami lokali na podstawie art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy z 2005 r.

Nie każdy przypadek kwalifikuje się też do wykupu - można przekształcić jedynie użytkowanie wieczyste, gdy spółdzielnia jest właścicielem budynków mieszkalnych lub garaży. Tak wynika z art. 1 ust. 2 pkt 2 ustawy z 2005 r. Przekształcenie nie dokonuje się automatycznie, ale należy złożyć wniosek do starosty (jeśli nieruchomość należy do Skarbu Państwa) bądź wójta, burmistrza lub prezydenta miasta (w przypadku nieruchomości komunalnych). Dopiero ostateczna decyzja administracyjna oznacza, że dochodzi do przekształcenia. Decyzja ta jest też podstawą do złożenia wniosku o zmianę wpisów w księdze wieczystej nieruchomości. Nawet jeśli spółdzielnię obejmie bonifikata przyznana przez urzędników, to i tak musi ona uiścić właścicielowi nieruchomości resztę należności, której nie obejmuje bonifikata, z tym że możliwe jest rozłożenie należności na raty na okres nawet do 20 lat (decyduje o tym wniosek użytkownika wieczystego). Tylko w nielicznych, epizodycznych przypadkach (określonych w art. 1 ust. 1a w zw. z art. 5 pkt 2 ustawy z 2005 r.) spółdzielnie mają prawo do nieodpłatnego przekształcenia.

Sejm pracuje nad projektami ustaw, które zmienią zasady nabywania przez spółdzielnie własności gruntów przez zasiedzenie oraz zlikwidują użytkowanie wieczyste. Projekty te są obecnie w sejmowych podkomisjach.

Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych (druk nr 3494) - ma zastąpić przepisy z 2000 r. Projekt (formalnie poselski, przygotowany m.in. przez posłankę Lidię Staroń) poparł rząd, a ostatnio prace nad nim przyspieszyły, co oznacza, że są duże szanse na jego przyjęcie do końca kadencji. Posłowie proponują zmianę zasad zasiedzenia. Spółdzielnie mieszkaniowe, które wzniosły budynki lub inne urządzenia trwale związane z gruntem na posiadanych przez siebie nieruchomościach, które jednak formalnie są własnością Skarbu Państwa lub samorządów, będą mogły je zasiedzieć. Nastąpi to rok po wejściu w życie ustawy, nie będzie uzależnione od okresu posiadania ani od tego, czy spółdzielnia jest posiadaczem w dobrej bądź złej wierze. Zasiedzenie nie obejmie całości działki, a tylko teren niezbędny do prawidłowego korzystania z budynków i innych urządzeń. Zasiedzenie nie obejmie tych gruntów, do których spółdzielnie będą miały prawo użytkowania wieczystego albo wobec których w ciągu roku od wejścia w życie ustawy Skarb Państwa i samorządy wystąpią do sądu o wydanie orzeczenia wymuszającego na spółdzielni zawarcie umowy o ustanowieniu użytkowania wieczystego. Zasiedzenie z mocy prawa obejmie też grunty osób prywatnych, chyba że w ciągu roku dokonają one przeniesienia własności na spółdzielnię albo wystąpią do sądu o przymusowy wykup. Spółdzielnie będą też mogły w ten sposób zasiedzieć grunt o niejasnym stanie prawnym. Ponieważ nowe przepisy mogą być korzystniejsze dla spółdzielni od obecnych, to wszystkie trwające jeszcze sprawy sądowe o zasiedzenie mają się toczyć według nowych zasad (tak wynika z art. 51 projektu).

Nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami (druk nr 3765) - projekt posłów lewicowych dotyczy spółdzielni, które mają użytkowanie wieczyste. Aktualizacja opłat rocznych za użytkowanie wieczyste będzie możliwa jedynie raz na 3 lata (obecnie można ją przeprowadzać corocznie). Ponadto podwyżki opłat nie mogą wynieść więcej niż 20 proc., a jeśli z wyceny gruntu wynikałby wyższy wzrost wartości gruntu, to ta nadwyżka zostanie rozłożona na następne lata. Obecnie nie ma limitów podwyżek i przez to sięgają one jednorazowo nawet kilku tysięcy procent. Nowe rozwiązania byłyby więc korzystne finansowo dla spółdzielni.

Nowelizacja ustawy o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności (druk nr 3859) - projekt posłów prawicowych zakłada całkowitą likwidację prawa użytkowania wieczystego. Istniejące prawa użytkowania wieczystego zostałyby automatycznie przekształcone we własność. Zmiany wpisów do ksiąg wieczystych możliwe byłyby po wydaniu decyzji administracyjnych potwierdzających przekształcenie z mocy prawa. Spółdzielnie nadal uiszczałyby należność w wysokości opłat rocznych za okres pozostały do zakończenia użytkowania wieczystego wyliczonych według ostatnio obowiązujących stawek. Należność byłaby podzielona na raty, czyli w zasadzie spółdzielnie płaciłyby tyle co dotychczas, z tym że miałyby prawo własności gruntu.

Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 29 października 2010 r. (sygn. P 34/08) uznał za sprzeczny z ustawą zasadniczą obowiązujący od 31 lipca 2007 r. art. 35 ust. 4¹ ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Przepis ten przewidywał, że spółdzielnia mieszkaniowa, która 5 grudnia 1990 r. była posiadaczem nieruchomości gruntowej, stanowiącej własność Skarbu Państwa albo gminy i przed tym dniem, na podstawie pozwolenia na budowę i decyzji lokalizacyjnej spółdzielnia ta wybudowała budynek, nabywa własność tej nieruchomości przez zasiedzenie. Do nabycia własności przez zasiedzenie doszło również wtedy, gdy właściciel tej nieruchomości pozostaje nieznany, pomimo podjętych starań o jego ustalenie. Ponieważ wiele spółdzielni przez ponad trzy lata obowiązywania tego przepisu przeprowadziło postępowania sądowe o stwierdzenie zasiedzenia, trzeba teraz ten problem prawny rozwiązać.

Spółdzielnia A objęła grunt w posiadanie w 1970 r. i postawiła na nim bloki. Mogła ona uzyskać prawo własności tego gruntu przez zasiedzenie w złej wierze najwcześniej w 2005 r., bo choć posiadała w czasach PRL tę nieruchomość państwową przez 20 lat, to zgodnie z art. 10 nowelizacji k.c. z 1990 r. może maksymalnie odliczyć od wymaganych 30 lat połowę tego okresu, czyli 15 lat.

Spółdzielnia B weszła w posiadanie gruntów państwowych pod budowę swoich budynków w 1982 r. Do 1990 r. minęło więc jedynie 8 lat, co oznacza, że może wystąpić o stwierdzenie zasiedzenia z datą 2012 r., o ile wcześniej nie dojdzie do jego przerwania.

Spółdzielnia ma działkę geodezyjną o powierzchni 20 hektarów. Na działce tej znajduje się kilka bloków wzniesionych przez spółdzielnię w latach siedemdziesiątych. Oznacza to, że oprócz działki zabudowanej tymi budynkami można wydzielić wiele innych działek. Roszczenie spółdzielni mieszkaniowej o wykup lub ustanowienie użytkowania wieczystego będzie więc dotyczyć jedynie terenu wokół budynków.

Spółdzielnia w 2010 r. uzyskała postanowienie sądu o nabyciu własności przez zasiedzenie jednej z zabudowanych działek 31 lipca 2007 r. Prezydent miasta (reprezentujący Skarb Państwa) wniósł apelację, ale sąd ją oddalił. Po wniesieniu przez spółdzielnię sprawy o zasiedzenie w 2008 r. dostała też ona pozew o zapłatę za bezumowne korzystanie za kilka lat wstecz. Roszczenie to będzie rozpatrzone niezależnie od tego, czy prezydent miasta wystąpił o wznowienie postępowania o zasiedzenie (spółdzielnia nie ma jeszcze na ten temat informacji z sądu).

@RY1@i02/2011/080/i02.2011.080.210.0004.001.jpg@RY2@

Michał Kosiarski, prawnik, prowadzi firmę konsultingową

Michał Kosiarski

prawnik, prowadzi firmę konsultingową

@RY1@i02/2011/080/i02.2011.080.210.0004.002.jpg@RY2@

Dariusz Mierzyński, prezes zarządu SBM Ruda w Warszawie

Dariusz Śmierzyński

prezes zarządu SBM Ruda w Warszawie

Ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (t.j. Dz.U. z 2003 r. nr 119, poz. 1116 ze zm.).

Ustawa z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (t.j. Dz.U. z 2005 r. nr 175, poz. 1459 ze zm.).

Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 ze zm.).