Jak korzystnie podpisać umowę z deweloperem na zakup mieszkania

Kupując mieszkanie na rynku pierwotnym od dewelopera, należy bardzo dokładnie przeczytać proponowaną nam umowę. Szczególnie trzeba zwrócić uwagę na gwarancję standardu mieszkania, gwarancję niezmienności ceny i terminy wpłaty określonych transz opłaty, termin oddania mieszkania do użytkowania, a także zobowiązanie dewelopera do podpisania ostatecznego aktu notarialnego przenoszącego własność mieszkania. Niekorzystne zapisy właśnie w tych kwestiach mogą bowiem sprawić, że kupimy mieszkanie nie takie, jak chcieliśmy, zapłacimy za nie więcej, niż zakładaliśmy, i wprowadzimy się z opóźnieniem.

Podpisy u notariusza

Bardzo często deweloperzy posługują się gotowymi wzorcami umów. Nie oznacza to jednak, że klient nie może negocjować ich zapisów. W każdym przypadku deweloper ma obowiązek przedstawienia klientowi umowy do negocjacji. Wszystkie postanowienia, na których treść konsument nie miał rzeczywistego wpływu, a zwłaszcza te, które przejęto z wzorca umowy, uważa się za nieuzgodnione. Postanowienia takie są niedozwolone i klient może kwestionować ich zapisy.

Od 29 kwietnia tego roku obowiązuje tzw. ustawa deweloperska z 16 września 2011 r., która ma na celu lepsze zabezpieczenie interesów konsumentów kupujących nieruchomości na rynku pierwotnym. Ustawa ta przede wszystkim wprowadza obowiązek zawarcia umowy deweloperskiej w formie aktu notarialnego. Jego koszty po połowie ponoszą sprzedawca i kupujący. Co ważne dla klienta, na podstawie takiej umowy w formie aktu notarialnego dokonywane są wpisy do księgi wieczystej, m.in. o roszczeniu kupującego o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności oraz praw niezbędnych do korzystania z nieruchomości na nabywcę. [Przykład 1]

Elementy kontraktu

W umowie deweloperskiej należy określić jej strony, miejsce i datę podpisania oraz cenę nabycia mieszkania lub domu. Podaje się również informacje o nieruchomości, np. o powierzchni działki, jej stanie prawnym, właścicielu lub użytkowniku wieczystym, obciążeniach hipotecznych oraz ustanowionych na niej służebnościach.

Umowa zawiera również określenie położenia oraz istotnych cech budynku, w którym znajduje się lokal, a także podaje, jakie jest usytuowanie lokalu mieszkalnego w budynku, jaka jest jego powierzchnia i układ pomieszczeń oraz zakres i standard prac wykończeniowych. Negocjując z deweloperem zapisy umowy powinniśmy szczególną uwagę zwrócić właśnie na precyzyjne wskazanie wymogów technicznych mieszkania. Dokładnie muszą one wskazywać jego położenie, liczbę kondygnacji, infrastrukturę, piętro, łączną powierzchnię, a także pomieszczenia przynależące do mieszkania, jak np. piwnica czy garaż. Pamiętać należy także, że do powierzchni użytkowej lokalu nie wlicza się loggii, tarasów i balkonów. Jeżeli umowa nie będzie dokładnie określała tych elementów, to deweloper może wystąpić do nas z żądaniem zapłaty wyższej ceny z uwagi na wyższy od planowanego standard mieszkania lub większą jego powierzchnię.

Aby uniknąć problemów przy odbiorze lokalu, umowa powinna szczegółowo określić również wykończenie mieszkania i jego standard. Powinna wskazywać, kto jest odpowiedzialny za wykończenie, w jakim terminie deweloper będzie obowiązany do usunięcia usterek. Jeśli umowa to pomija, może się okazać, że deweloper zastosuje najtańsze materiały i będzie zwlekał z dokonaniem napraw, twierdząc, że usterki nie wyłączają możliwości odbioru. Klient powinien zawsze niezwłocznie informować o stwierdzonych usterkach, w celach dowodowych najlepiej na piśmie.

Dla klienta bardzo ważne jest także dokładne określenie terminu rozpoczęcia i zakończenia budowy, a ponadto terminu podpisania ostatecznego aktu notarialnego przenoszącego własność lokalu. Zdarza się bowiem, że deweloperzy unikają podania konkretnych dat, co skutkuje poważnymi opóźnieniami w realizacji inwestycji. Niestety zdarza się również, że deweloperzy zwlekają z podpisaniem ostatecznej umowy przeniesienia tytułu własności mieszkania, co powoduje, że klient pomimo tego, że zapłacił za mieszkanie, nie jest jego właścicielem. Ważne jest więc wskazanie w umowie daty, do której deweloper zobowiązuje się przenieść własność nieruchomości.

Umowa musi też jasno wskazywać, że jeżeli deweloper nie dotrzyma któregoś z terminów, to kupujący będzie mógł dochodzić naprawienia szkody, którą poniósł wskutek niewykonania lub nienależytego wykonania umowy. Za niewykonanie zobowiązania umowa powinna więc nakładać na dewelopera obowiązek zapłaty kary umownej. Odpowiedzialność dewelopera za opóźnienia mogą wyłączyć jedynie okoliczności, na których wystąpienie nie miał wpływu, jak np. powódź.

Rachunki powiernicze

Przy kupnie mieszkania bardzo ważne jest ustalenie ceny, jaką będziemy musieli zapłacić. W interesie klienta jest, aby była ona określona w taki sposób, że bez względu na okoliczności deweloper nie będzie mógł jej podwyższyć. Już na etapie realizacji przedsięwzięcia cena powinna być więc określona w sposób jednoznaczny, ostateczny i powinna być ceną brutto. Zdarza się, że gdy umowa o tym wprost nie stanowi, deweloper w trakcie umowy dolicza podatek VAT. To samo dotyczy zmiany stawek VAT w trakcie umowy. Umowa powinna ponadto dokładnie wskazywać, czy w całkowitą cenę mieszkania wliczona jest już cena pomieszczeń dodatkowych, jak piwnica czy garaż.

Zgodnie z tzw. ustawą deweloperską, w celu zabezpieczenia się na wypadek upadłości dewelopera klient ma też prawo domagać się, aby deweloper zapewnił mu co najmniej jeden z następujących środków ochrony bezpieczeństwa wpłaconych pieniędzy: zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy, otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję ubezpieczeniową, otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i gwarancję bankową lub otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy. W przeszłości zdarzało się bowiem, że deweloper przyjmował pieniądze od klientów, a następnie ogłaszał upadłość nie kończąc budowy i klienci tracili pieniądze. Rachunki powiernicze mają właśnie temu zapobiec. Służą one do gromadzenia pieniędzy przeznaczonych na konkretną inwestycję dewelopera. Sposób dokonywania wypłaty tych pieniędzy deweloperowi zależy od rodzaju rachunku. Gdy środki gromadzone są na otwartym mieszkaniowym rachunku powierniczym, bank wypłaca je zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego, który został określony w umowie konsumenta i przedsiębiorcy. Natomiast środki z zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego bank przekaże deweloperowi jednorazowo, dopiero po przeniesieniu na nabywcę prawa odrębnej własności. [Przykład 2]

Informacje dla klienta

Osoby zawierające umowę deweloperską mają też prawo przed jej podpisaniem żądać bezpłatnego udostępnienia tzw. prospektu informacyjnego z załącznikami na trwałym nośniku informacji. Musi on zawierać dane wskazane we wzorze, który stanowi załącznik do ustawy deweloperskiej z 16 września 2011 r. Określa on przede wszystkim dane identyfikacyjne i kontaktowe dotyczące dewelopera, jak np. jego nazwa, adres, forma prawna, nr KRS lub nr wpisu do CEIDG oraz jego doświadczenia, a więc przykłady ukończonych i nieukończonych przedsięwzięć. Oprócz tego dokument ten powinien zawierać informacje o gruncie i budynku, jak np. adres działki, numer księgi wieczystej, istniejące obciążenia hipoteczne nieruchomości, a nawet plan zagospodarowania przestrzennego dla sąsiadujących działek.

W zakresie budowanego obiektu prospekt emisyjny zawiera informacje o pozwoleniu na budowę, a także o tym, czy jest ono ostateczne, czy też zostało zaskarżone. Wskazuje też planowany termin rozpoczęcia i zakończenia prac, opisuje przedsięwzięcie deweloperskie oraz informuje o środkach ochrony nabywców. Prospekt określa też warunki odstąpienia od umowy deweloperskiej. Natomiast jego część indywidualna dotyczy konkretnego lokalu będącego przedmiotem umowy. [Przykład 3]

Prospekt informacyjny i załączniki deweloper ma obowiązek stale uaktualniać. Wszelkie zmiany powinien doręczyć klientowi.

Ważne

Umowa powinna dokładnie wskazywać, czy w całkowitą cenę mieszkania wliczona jest już cena pomieszczeń dodatkowych, takich jak piwnica czy garaż

PRZYKŁADY

1 Czy mogę żądać zawarcia umowy na nowych zasadach

Nie. Ustawa z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego - tzw. ustawa deweloperska, uregulowała zasady zawierania umów z deweloperem na zakup mieszkania lub domu jednorodzinnego. Kupujący ma jednak prawo domagać się przeprowadzenia transakcji na nowych zasadach tylko wówczas, gdy nieruchomość wchodzi w skład przedsięwzięcia deweloperskiego, w odniesieniu do którego rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło po dniu wejścia w życie ustawy, czyli po 29 kwietnia 2012 r. Za rozpoczęcie sprzedaży uważa się moment, w którym do publicznej wiadomości zostanie podana informacja o rozpoczęciu oferowania mieszkań lub domów jednorodzinnych w ramach konkretnego przedsięwzięcia. W tej sytuacji czytelnik nie może więc żądać zawarcia umowy zgodnie z przepisami ustawy deweloperskiej, bowiem deweloper rozpoczął sprzedaż mieszkań przed jej wejściem w życie.

2 Czy deweloper może otrzymać wcześniej pieniądze

Nie. Pieniądze z otwartego rachunku powierniczego wypłacane są dopiero po zakończeniu określonego etapu budowy wskazanego w harmonogramie. Harmonogram określa co najmniej cztery etapy realizacji przedsięwzięcia, a faktyczny koszt każdego z nich nie może być wyższy niż 25 proc. i niższy niż 10 proc. ogólnej kwoty kosztów przedsięwzięcia wynikających z harmonogramu. Środki zgromadzone na zamkniętym rachunku powierniczym wypłacane są natomiast dopiero po zakończeniu całej inwestycji i przeniesieniu tytułu własności na kupującego. Zarówno w pierwszym, jak i drugim przypadku bank nie może wcześniej przekazać pieniędzy deweloperowi. Może to nastąpić jedynie wówczas, gdy konkretny etap budowy lub cała inwestycja zostaną zakończone przed terminem wskazanym w harmonogramie.

3 Czy można żądać od firmy informacji o jej kondycji finansowej

Tak. Zgodnie z nową ustawą deweloperską zanim konsument zawrze umowę, ma prawo oczekiwać od przedsiębiorcy informacji na temat jego sytuacji prawno-finansowej oraz szczegółów dotyczących przedsięwzięcia deweloperskiego, którym jest zainteresowany. W lokalu firmy - na żądanie klienta - deweloper musi zapoznać go z aktualnym stanem księgi wieczystej, która jest prowadzona dla nieruchomości, z kopią aktualnego odpisu z Krajowego Rejestru Sądowego lub aktualnym zaświadczeniem o wpisie do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej. Oprócz tego powinien też okazać kopię pozwolenia na budowę, projekt architektoniczno-budowlany, a także swoje sprawozdanie finansowe za ostatnie dwa lata. Jeśli inwestycja jest realizowana przez spółkę celową, to deweloper dodatkowo udostępnia również sprawozdanie spółki dominującej.

Łukasz Mazurek

dgp@infor.pl

Podstawa prawna

Ustawa z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2011 r. nr 232, poz. 1377). Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).