Ustawa deweloperska będzie poprawiana

Projekt założeń zmian do ustawy rząd zamierza przyjąć do końca roku. Taka zapowiedź padła z ust przedstawiciela Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów podczas Kongresu Mieszkaniowego - Dni Dewelopera.

Braki w akcie

Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego i domu jednorodzinnego (deweloperska - Dz.U. z 2011 r. nr 232, poz. 1377 - dalej u.o.p.n.) weszła w życie 29 kwietnia 2012 r. Jej głównym celem było ograniczenie ryzyka, które ponosi konsument w związku z zakupem mieszkania lub domu na rynku pierwotnym. Po ponad dwóch latach funkcjonowania okazuje się, że regulacje muszą zostać zmienione. Powód? W pewnych miejscach akt razi szczegółowością, w innych pozostaje nieprecyzyjny.

- Nie ma uzasadnienia, by do prospektu informacyjnego (dokumentu, w którym deweloper podaje potencjalnemu klientowi informacje o swojej sytuacji prawno-finansowej, budowanej inwestycji - red.) za każdym razem dołączać wzór umowy deweloperskiej. A do takiej umowy jej wzór. To absurd i zbędna papierologia - przekonywali uczestnicy kongresu podczas panelu.

Powrócił też temat podawania w prospekcie informacji o planowanych budowach w okolicy jednego kilometra od wznoszonej inwestycji. Zgodnie z ustawą inwestor powinien w szczególności poinformować o budowie lub rozbudowie dróg, linii szynowych oraz przewidzianych korytarzach powietrznych, a także inwestycjach komunalnych, w szczególności oczyszczalniach ścieków, spalarniach śmieci, wysypiskach czy cmentarzach. Problem polega na tym, że właściwe organy informacji tych nie chcą podawać.

Przedstawiciele branży budowlanej zaapelowali także o uregulowanie umowy rezerwacyjnej, która - choć obecnie często jest w obrocie wykorzystywana - nie znalazła swojego miejsca w ustawie deweloperskiej. Przekonywali, że wprowadzenie jej będzie korzystne zarówno dla inwestorów, jak i kupujących: dzięki niej klient ma pewność, że wybrane przez niego mieszkanie zaczeka do czasu, gdy dostanie on np. pozytywną decyzję kredytową z banku. Nie będzie zmuszony ponosić kosztów aktu notarialnego w sytuacji, gdy jeszcze nie wie, czy na pewno na daną nieruchomość go stać.

Wprowadzenie umowy rezerwacyjnej rozwiązałoby również problem związany z wykreślaniem roszczeń z księgi wieczystej. Obecnie zgodnie z art. 23 u.o.p.n. umowa deweloperska stanowi podstawę wpisu do księgi wieczystej roszczeń nabywcy względem inwestora (m.in. o wybudowanie budynku, wyodrębnienie lokalu mieszkalnego i przeniesienie prawa własności do niego). A zdarzają się sytuacje, gdy z powodu np. nieotrzymania kredytu klient z umowy deweloperskiej wywiązać się nie może, bądź też wyjeżdża z kraju i inwestor nie może się z nim skontaktować. Wtedy deweloper powinien wystąpić do sądu wieczysto-księgowego z wnioskiem o wykreślenie roszczenia. Procedura ta zabiera jednak czas i blokuje sprzedaż danej nieruchomości.

- Jednemu ze znanych mi deweloperów wykreślenie roszczenia zajęło rok bez kilkunastu dni - wskazuje Konrad Płochocki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Zmiany niedługo

Recepta na te bolączki znaleźć się ma w tworzonym właśnie projekcie założeń zmian do ustawy deweloperskiej.

- Ustawa określi m.in. z jakich dokumentów czy aktów deweloperzy powinni uzyskiwać informację o budowach w obrębie kilometra od ich inwestycji. Oczywiste jest również uregulowanie umowy rezerwacyjnej - wskazywał Łukasz Wroński, dyrektor departamentu polityki konsumenckiej UOKiK.

- W tym roku zakładamy przyjęcie projektu założeń nowelizacji ustawy przez rząd. Na jesieni przyszłego roku ustawa powinna zaś zostać przyjęta przez Sejm - zapowiadał Wroński.

Różnica w powierzchni

Niewykluczone, że projekt odniesie się również do szeroko komentowanego problemu związanego z określaniem w umowie tego, o ile - i czy w ogóle - może różnić się metraż projektowanego mieszkania od faktycznie wybudowanego.

Kilka lat temu Polski Związek Firm Deweloperskich w katalogu zasad umowy deweloperskiej umieścił zalecenia, aby powierzchnia wybudowanego lokalu nie różniła się od powierzchni określonej w projekcie o więcej niż 2 proc. Wskazał, że gdyby takie odstępstwo nastąpiło, klient powinien mieć prawo wycofania się z umowy.

Powyższy zapis został jednak zakwestionowany przez UOKiK. Koniec końców PZFD spotkał się z urzędem w sądzie, jednak dotąd nie udało mu się przekonać składów orzekających do racji branży.

- Spór toczymy już od czterech lat. W tym momencie jesteśmy na etapie oczekiwania na rozpatrzenie skargi kasacyjnej przez Sąd Najwyższy - wskazuje Konrad Płochocki.

Jak mówi, w trakcie postępowań sądowych przedstawiana była - zlecona przez UOKiK - ekspertyza Politechniki Gdańskiej. Wynikało z niej, że zgodnie z polskimi normami, przy zachowaniu należytej staranności i obecnego stanu technologii, różnice powierzchni lokalu mogą różnić się od 2,1 do 4,3 proc.

- Z pewnością w ramach nowelizacji i tworzenia projektu założeń ten temat powróci. Zapewne też będzie jednym z głównych pól do dyskusji - przyznawał Łukasz Wroński z UOKiK.

Jacek Bielecki, dyrektor Marvipol Development, przypomina, że zapis o różnicy 2 proc. powierzchni wybudowanego lokalu znajdował się w pierwotnym projekcie ustawy deweloperskiej.

- Na żądanie przedstawiciela UOKiK zapis ten został jednak wykreślony - akcentuje.

@RY1@i02/2014/196/i02.2014.196.18300040a.802.jpg@RY2@

Różnice w metrażach

Anna Krzyżanowska

anna.krzyzanowska@infor.pl