Żegnaj użytkowanie wieczyste, witajcie kłopoty ze sprzedażą mieszkań

W jeszcze gorszej sytuacji są ci, którzy kupują nieruchomość na kredyt. I to nie tylko dlatego, że banki w większości stoją na stanowisku, że zaświadczenie jest potrzebne. W ich przypadku kłopoty powiększą też coraz bardziej realne widmo zatorów w wydziałach ksiąg wieczystych. A to oznacza wyższe koszty związane z wyższymi marżami nakładanymi przez banki w okresie, kiedy hipoteka nie została jeszcze wpisana – nawet o kilkaset złotych miesięcznie w przypadku przeciętnego kredytu. No, ale to rewolucja, a czyż ta nie wymaga ofiar? ©℗

Joanna Pieńczykowska

joanna.pienczykowska@infor.pl

 

Opóźnienia w urzędach, a u notariuszy i w sądach niepewność

Kupujący i sprzedający mieszkania na uwłaszczanych gruntach muszą uzbroić się w cierpliwość: eksperci twierdzą, że transakcje potrwają dłużej niż zazwyczaj. Wszystko przez zaświadczenia, jakie są wydawane przy przekształcaniu prawa użytkowania wieczystego we własność

Aby zawrzeć transakcję kupna-sprzedaży mieszkania w budynku leżącym na gruntach przekształcanych we własność, które do 1 stycznia 2019 r. były w użytkowaniu wieczystym, trzeba najpierw uzyskać odpowiednie zaświadczenie – najczęściej z gminy lub od starosty. Tak wynika z ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności gruntów (Dz.U. poz. 1716 ze zm.).

Problem w tym, że na taki dokument trzeba będzie poczekać. Teoretycznie 30 dni – tyle czasu ma urząd, jeżeli składający wniosek o wydanie zaświadczenia uzasadni to koniecznością dokonania czynności prawnej mającej za przedmiot lokal albo potrzebę ustanowienia odrębnej własności lokalu. W praktyce jednak może być to dużo dłużej, bo biorąc pod uwagę liczbę użytkowników wieczystych, trudno przypuszczać, by 30-dniowy termin był przez niektóre samorządy dotrzymywany.

Widmo zastoju na rynku nieruchomości zmobilizowało zatem notariuszy do znalezienia sposobu na szybsze załatwienie spraw. Część z nich uznała, że mogą podpisywać niektóre umowy bez zaświadczeń. Inni nie byli tego pewni. Ostatecznie kilka dni temu Krajowa Rada Notarialna wydała stanowisko określające, kiedy możliwa jest transakcja bez zaświadczenia, a kiedy jest ono niezbędne (czytaj: stanowisko Krajowej Rady Notarialnej). Wynika z niego, że jeśli chodzi o transakcje na rynku pierwotnym (np. zakup lokalu od deweloperów) czy wyodrębnianie lokali własnościowych w spółdzielniach mieszkaniowych, zaświadczenie jest niezbędne. Podobnie jest w przypadku domów jednorodzinnych stojących na przekształcanych gruntach. Ale z inną sytuacją mamy do czynienia przy sprzedaży mieszkań w domach wielorodzinnych czy spółdzielczych –czyli tam, gdzie z lokalem stanowiącym odrębną nieruchomość związany jest udział w nieruchomości wspólnej. W takiej sytuacji, zdaniem Krajowej Rady Notarialnej, nie jest niezbędne zaświadczenie o przekształceniu, bo przy sprzedaży zmian dokonuje się tylko w księdze lokalowej. Pytane przez nas Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju też dopuszcza taką możliwość (czytaj stanowisko Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju). Problemem może być jednak niejednolite podejście sądów wieczystoksięgowych. Otóż, jak wynika z naszych rozmów z sędziami (referentadarzami, notariuszami i prawnikami, nie mają one ustalonego jednolitego stanowiska w tej kwestii. Otóż część z nich postanowiła poczekać na oficjalne wytyczne ministerstwa. Niektóre sądy uważają też, że pośpiechu nie ma, skoro już dzisiaj termin na uzyskanie wpisu w niektórych miastach wynosi 4–6 miesięcy, a przecież przekształceniowy boom jeszcze się na dobre nie rozpoczął.

Jak sobie poradzić?

Czy skutki zaświadczeniowego zatoru i opóźnienia w urzędach można jakoś ograniczyć? Eksperci proponują następujące wyjście: zanim jeszcze rozpocznie się załatwianie spraw związanych z transakcją, w pierwszej kolejności należy wystąpić do gminy o zaświadczenie. Później – czekając na nie – można załatwiać inne formalności. Bo to one czasem trwają dłużej niż uzyskanie zaświadczenia. Przykładowo, na wizytę u notariusza trzeba poczekać niekiedy kilka tygodni, a na załatwienie sprawy kredytu przez bank nawet 2–3 miesiące. W tym czasie zaświadczenie może zostać wydane i w efekcie pozostanie już tylko oczekiwanie na wpis do księgi wieczystej.

Ostatecznie Krajowa Rada Notarialna pozostawia notariuszom decyzję, czy mają czekać na zaświadczenia, czy wydawać w omawianych sytuacjach akty notarialne. – Jeżeli notariusze znajdą argumenty, by sporządzać akty bez zaświadczeń, to samorząd będzie taki punkt widzenia akceptować – stwierdził niedawno Mariusz Białecki, prezes Krajowej Rady Notarialnej. W stanowisku rada tłumaczy, że zarówno w doktrynie, jak i w orzecznictwie sądów ukształtował się pogląd, że w przypadku lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość wiodące jest prawo własności lokalu, a związany z nim udział w nieruchomości wspólnej nie ma samodzielnego bytu prawnego i nie podlega samodzielnemu obrotowi prawnemu. Ponadto przy zbyciu takiego lokalu następuje wpis prawa własności na rzecz nabywcy jedynie w dziale II księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości lokalowej. Tym samym zaświadczenie w praktyce nie jest potrzebne. Oczywiście mogą być notariusze, którzy z różnych przyczyn nie zastosują się do stanowiska. Jak zauważa rzecznik prasowy KRN Szymon Kołodziej, jest ono bowiem tylko opinią KRN, a nie obowiązującą wykładnią przepisów (więcej: trzy pytania do Szymona Kołodzieja).

Wpis do ksiąg niepewny

To, że notariusze wypracowali już w pierwszych kilku tygodniach obowiązywania nowej ustawy jednolite stanowisko, nie oznacza jednak, że kupujący mieszkania z rynku wtórnego mogą być całkowicie spokojni. Bo nawet jeśli notariusz bez zaświadczenia sporządzi akt notarialny, to niekoniecznie dalej wszystko przebiegnie jak z płatka. O zaświadczenie mogą bowiem upomnieć się sądy wieczystoksięgowe. Jak mówi nam Anna Dańko-Roesler, prezes Stowarzyszenia Notariuszy RP, praktyki sądów są w tym zakresie różne, niektóre już dokonują wpisów w omawianych sytuacjach bez zaświadczenia, inne wzywają do usunięcia braków pod rygorem oddalenia wniosku. Zdaniem ekspertki należałoby to ujednolicić, co wymaga zmiany ustawy przekształceniowej (więcej: rozmowa z Anną Dańko-Roesler). Tymczasem, jak wynika z naszych rozmów z referendarzami, wielu z nich czeka choćby na wytyczne z ministerstwa w tym zakresie. „Nie mamy jeszcze stanowiska w tej sprawie. Dotychczas wpłynęły cztery wnioski i czekają w kolejce, aż przyjdzie pora na ich rozpatrzenie” – dowiedzieliśmy się w wydziale wieczystoksięgowym sądu dla Warszawy-Mokotowa. Obecnie okres oczekiwania wynosi pięć miesięcy. Z przesłanego nam pisma dowiadujemy się także, że w kwestii zaświadczeń stanowisko orzeczników wydziałów ksiąg wieczystych tamtejszego sądu, którzy są niezależni co do treści wydawanych orzeczeń, nie jest jednolite.

– W mojej opinii umowy notarialne bez zaświadczenia mogą być kwestionowane przez sądy wieczystoksięgowe – zauważa Zbigniew Urbaszek, przewodniczący wydziału ksiąg wieczystych SR w Brzezinach. – Ustawa mówi bowiem wprost, że podstawą wpisu do księgi wieczystej może być zaświadczenie otrzymane od wójta/burmistrza/prezydenta. Nie wspomina się w niej o innych sposobach poświadczenia – stwierdza Zbigniew Urbaszek. I dodaje, że najprawdopodobniej tak do sprawy będą podchodzić sądy, o ile nie wykształci się jakaś odmienna linia orzecznicza czy interpretacja podawana np. na szkoleniach. Zwraca też uwagę, że w przeszłości często zdarzało się, że strony zainteresowane podpisywały umowę notarialną, która była kwestionowana przez sąd wieczystoksięgowy. – Ustawa przekształceniowa nie wytworzyła nam jeszcze takiej praktyki, jednakże gdy następuje oddalenie wniosku przesłanego przez notariusza, to w niektórych przypadkach taka umowa może być uznana za nieważną – zauważa przedstawiciel sądu w Brzezinach.

To, że sądy wieczystoksięgowe mają wątpliwości, potwierdziła nam także sędzia Agnieszka Matias-Smolińska, przewodnicząca Wydziału Ksiąg Wieczystych Sądu Rejonowego Szczecin-Prawobrzeże i Zachód w Szczecinie. A na nasze pytanie o to, czy są obowiązkowe zaświadczenia, nie udzieliła odpowiedzi. – Trzeba jeszcze poczekać – dodała.

Stanowisko Krajowej Rady Notarialnej z 11 stycznia 2019 r.

(…) Pomimo tego, że przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów wymienionych w ustawie nastąpiło z mocy prawa, ujawnienie prawa własności gruntu w księdze wieczystej oraz w ewidencji gruntów i budynków następuje na podstawie zaświadczenia wydawanego przez właściwy organ (art. 4 ustawy).

Na tym tle zarysował się – z punktu widzenia praktyki obrotu nieruchomościami – istotny problem dotyczący możliwości zbywania lokali mieszkalnych stanowiących odrębną nieruchomość (tzw. obrót wtórny lokalami). Zgodnie z art. 3 ust. 1 i 2 ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 716 ze zm.) z lokalem stanowiącym odrębną nieruchomość związany jest udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowi prawo własności gruntu lub prawo użytkowania wieczystego gruntu oraz własność budynku i urządzeń niesłużących wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Zarówno w doktrynie, jak i w orzecznictwie sądów, w tym Sądu Najwyższego, ukształtował się niekwestionowany pogląd, że w przypadku lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość prawem wiodącym jest prawo własności tego lokalu, a związany z nim udział w nieruchomości wspólnej jest prawem niemającym samodzielnego bytu prawnego i niepodlegającym samodzielnemu obrotowi prawnemu. Podkreślić również należy, że w konsekwencji zbycia lokalu stanowiącego odrębną nieruchomość następuje wpis prawa własności na rzecz nabywcy lokalu jedynie w dziale II księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości lokalowej.

Od pewnego czasu organy samorządu notarialnego prowadzą intensywne konsultacje prawne, w tym także z Ministerstwem Inwestycji i Rozwoju, jak również z przedstawicielami sądów prowadzących księgi wieczyste. Wyniki tych konsultacji oraz analizy własne KRN pozwalają na przedstawienie poglądu, że do dokumentowania w formie aktów notarialnych umów zbycia lokali stanowiących odrębną nieruchomość nie jest konieczne uprzednie wydanie zaświadczeń, o których mowa w art. 4 powołanej wyżej ustawy.

KRN zwraca jednocześnie uwagę, że nie ma przeszkód, aby w wymienionych wyżej umowach przy opisie zbywanej nieruchomości lokalowej wskazać, że według treści księgi wieczystej prowadzonej dla lokalu – z własnością takiego lokalu związany jest udział w nieruchomości wspólnej, którą stanowi między innymi prawo użytkowania wieczystego gruntu. W dalszej części umowy pożądane jest pouczenie notariusza skierowane do stron transakcji, że grunt będący w użytkowaniu wieczystym, stanowiący nieruchomość wspólną, mógł ulec przekształceniu w prawo własności na podstawie powołanej wyżej ustawy z 20 lipca 2018 r. Jak wskazano wyżej, konsekwencją sporządzenia umowy zbycia lokalu jest obowiązek złożenia wniosku wieczystoksięgowego o wpis nabywcy w dziale II tzw. księgi lokalowej bez obowiązku wnioskowania wpisu w innych działach.

(…) Przy ustanawianiu odrębnej własności lokali w budynkach wzniesionych na gruntach będących przed 1 stycznia 2019 r. w użytkowaniu wieczystym, jak również przy zbywaniu zabudowanych domami mieszkalnymi jednorodzinnymi gruntów, będących przed dniem 1 stycznia 2019 r. w użytkowaniu wieczystym konieczne jest przedłożenie notariuszowi zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie prawa użytkowania wieczystego gruntów w prawo własności.

(…) Zgodnie z art. 4 ust. 7 ustawy, właściwy organ (niezależnie od wydania zaświadczenia wnioskodawcy) przekazuje zaświadczenie do sądu właściwego do prowadzenia księgi wieczystej w terminie 14 dni od jego wydania. Zgodnie z art. 5 ust. 1 ustawy, sąd dokonuje z urzędu wpisu własności gruntu oraz wpisu roszczenia o opłatę w księgach wieczystych. W opinii KRN regulacja powyższa nie stanowi jednak przeszkody do złożenia przez notariusza wniosku za pomocą systemu teleinformatycznego o dokonanie przez sąd – z urzędu wpisu roszczenia o opłatę w księgach wieczystych, jak również, także z urzędu, wykreślenia w księdze wieczystej wszelkich wpisów dotyczących użytkowania wieczystego, przy czym ten ostatni wniosek może znaleźć się w rubryce „uwagi dodatkowe”. Zdaniem KRN dyspozycja art. 5 ust. 1 (zdanie ostatnie) ustawy obejmuje także wymienione wyżej wnioski składane przez notariusza o dokonanie przez sądy wpisów z urzędu.

Stanowisko Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju z 16 stycznia 2019 r.

W okresie od 1 stycznia do 31 grudnia 2019 r. do użytkowników wieczystych z urzędu będą wysyłane zaświadczenia o przekształceniu. MIiR jeszcze w ubiegłym roku apelowało o to, żeby przygotowywać zaświadczenia, i przekonywało, że nie ma przeszkód prawnych do udostępniania ich już w pierwszym roboczym dniu obowiązywania ustawy (3 stycznia 2019 r.). Dodatkowo ustawa gwarantuje szybszy niż zwykły tryb wydawania zaświadczeń (30 dni od złożenia wniosku) w przypadku sprzedaży mieszkania.

Do MIiR docierały sygnały, że w środowisku notariuszy trwała dyskusja dotycząca potrzeby przedstawienia zaświadczenia przy zawieraniu umowy przeniesienia własności (w formie aktu notarialnego). W MIiR odbyło się spotkanie z przedstawicielami Krajowej Rady Notarialnej, podczas którego omówiono to zagadnienie. KRN opublikowała stanowisko o możliwości zawierania przez notariuszy aktów przed wydaniem zaświadczenia. Ustawa o przekształceniu nie wyklucza takiej praktyki.

Biuro Komunikacji Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju

Można bez zaświadczenia, ale lepiej z nim

A co sądzą eksperci na temat tego, jak powinni zachowywać się notariusze i sądy w kwestii zaświadczeń? Zdaniem adwokata Macieja Górskiego zeszłotygodniowe stanowisko Krajowej Rady Notarialnej jest jasne. Zaświadczenie nie będzie wymagane do sprzedaży lokalu, o ile jego własność została wyodrębniona przed dniem przekształcenia. Czyli będzie miało zastosowanie przede wszystkim do rynku wtórnego. – Problem aktualnie leży gdzie indziej – zauważa prawnik. – Nie ma pewności co do tego, czy sądy wieczystoksięgowe będą dokonywały wpisów bez zaświadczeń. Zgodnie ze stanowiskiem sądu warszawskiego wszystko zależy od konkretnej sprawy i orzecznika dokonującego wpisu. Może się zatem okazać, że po nabyciu mieszkania kupujący nie zostanie wpisany do księgi wieczystej dopóki nie przedłoży zaświadczenia – dodaje. Takiej pewności co do transakcji bez zaświadczenia nie ma prowadzący własną kancelarię Rafał Dębowski. Jest on zdania, że jeżeli mamy do czynienia z rynkiem wtórnym i już ustanowionym użytkowaniem wieczystym, to zaświadczenie nie jest niezbędne. Ale zauważa też, że w księdze wieczystej ujawnia się opłaty za przekształcenie. A dla stron umowy może być istotne, ile taka opłata wynosi. I wtedy zaświadczenie okaże się niezbędne. – Co radziłbym klientom, którzy przyjdą do mnie w kwestii kupna-sprzedaży lokalu na przekształcanym gruncie? – zastanawia się mecenas Dębowski. – Rekomendowałbym jak najpilniejsze uzyskanie zaświadczenia i zrobienie transakcji z nim. Bo daje to większą pewność – odpowiada. Za przekształceniem z zaświadczeniem opowiada się też Piotr Pałka z Kancelarii Derc Pałka Kancelaria Radców Prawnych s.c. – To właściwy organ stwierdza w zaświadczeniu, czy rzeczywiście doszło do przekształcenia – zauważa prawnik. – Zarówno notariusze, spółdzielnie, jak i deweloperzy obawiają się, że po wykonaniu danej czynności i sporządzeniu aktu notarialnego przed uzyskaniem zaświadczenia, może się okazać, że to, co stwierdził notariusz czy spółdzielnia, nie będzie zgodne z tym, co wyda właściwy organ. Na przykład, że spółdzielnia będzie tkwiła w błędnym przeświadczeniu, że do przekształcenia doszło. Prawnik z kancelarii obsługującej m.in. Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP. zwraca też uwagę, iż problem zaświadczeń istnieje nie tylko przy sprzedaży nieruchomości. – Wiele spółdzielni mieszkaniowych do momentu otrzymania zaświadczenia przekształceniowego z odpowiedniego urzędu nie może wydać członkom spółdzielczego zaświadczenia, które będzie potwierdzać przekształcenie przy transakcji kupna-sprzedaży – uważa.

trzy pytania do

Docierają do nas różne opinie. Nie wszyscy referendarze popierają stanowisko notariatu

Szymon Kołodziej notariusz, rzecznik prasowy Krajowej Rady Notarialnej

Głośno mówi się o tym, że opóźnienia w uzyskiwaniu zaświadczeń o przekształceniu użytkowania wieczystego we własność sparaliżować mogą rynek obrotu mieszkaniami. KRN postanowiła temu choć częściowo zaradzić i wydała swoje stanowisko w tej sprawie. Czy każdy notariusz będzie się do niego stosował?

Krajowa Rada Notarialna nie ma uprawnień do dokonywania wykładni obowiązujących przepisów prawa i nigdy tego nie czyni. Opinia KRN bywa jednak w praktyce bardzo pomocna w kształtowaniu jednolitej praktyki, co jest istotne z punktu widzenia bezpieczeństwa obrotu prawnego.

Jak czytamy w państwa stanowisku, zaświadczenie jest koniczne nie tylko przy ustanawianiu odrębnej własności lokali w budynkach na gruntach będących przed 1 stycznia 2019 r. w użytkowaniu wieczystym, ale i przy zbywaniu domków jednorodzinnych na gruntach w użytkowaniu wieczystym. Dlaczego?

Tutaj mamy do czynienia z sytuacją zupełnie odwrotną niż przy lokalach wyodrębnionych. W przypadku lokali stanowiących odrębną nieruchomość wiodącym prawem jest prawo własności tego lokalu i to pozostaje niezmienne, nawet gdy zmienia się status prawa z nim związanego (tzn. udział w gruncie). Przy domach jednorodzinnych status gruntu ma podstawowe znaczenie. Musimy wiedzieć, co sprzedajemy lub np. przekazujemy w formie darowizny – czy prawo użytkowania wieczystego czy własność. A pamiętać należy, że nie każde prawo użytkowania wieczystego gruntu ulega przekształceniu. W tym wypadku musimy zatem mieć potwierdzenie przekształcenia wynikające z zaświadczenia.

Jak do państwa ustaleń odnoszą się sądy wieczystoksięgowe?

Sygnały, jakie do nas dochodzą, wskazują, że referendarze sądowi mają różne opinie. Jedni w pełni podzielają przedstawione przez notariat stanowisko, inni – nie. To jest zjawisko niepożądane, gdyż w tym akurat przypadku jednolitość byłaby jak najbardziej wskazana. Wydaje się, że bez wkraczania w sferę niezawisłości orzeczników opinie Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju oraz Ministerstwa Sprawiedliwości mogłyby wpłynąć na pożądaną jednolitość przy dokonywaniu wpisów do ksiąg wieczystych.©℗

Rozmawiała Zofia Jóźwiak

Na wyrost

Wojciech Gwóźdź, radca prawny z kancelarii dr Krystian Ziemski & Partners z Poznania, stwierdza wprost, że skala wątpliwości i ilość problemów, z jakimi się stykają notariusze, jest duża. Pojawiają się one także w wielu innych sytuacjach. Nawet wtedy, gdy deweloper sprzedaje mieszkanie na gruncie, który nie podlega przekształceniu, bo są na nim urządzenia, budynki czy obiekty, które na to nie pozwalają. – Niektórzy notariusze, starając się maksymalnie zabezpieczyć, żądają od sprzedającego postanowienia o odmowie zaświadczenia o przekształceniu – mówi. A w związku z tym, że tryb wydawania zaświadczeń jest trybem z kodeksu postępowania administracyjnego, to nawet jak ktoś będzie wnosił o wydanie tego typu zaświadczenia, a nie będzie ku temu przesłanek, to organ nie będzie mógł tego wniosku pozostawić bez rozpoznania, tylko będzie musiał wydać postanowienie o odmowie wydania zaświadczenia. A to jeszcze doda pracy samorządom.

Biznes też już dostrzegł problem

Agencje nieruchomości spodziewają się zawirowań na rynku. Nie będą to zmiany rewolucyjne, ale mogą mieć wpływ na zainteresowanie niektórymi transakcjami

Już pod koniec ubiegłego roku agencje nieruchomości oraz niektórzy nabywcy przeczuwali problemy z przewłaszczeniem gruntów. Brzmienie przepisów ustawy oraz napływające z mediów niepokojące prognozy zwiastowały bowiem co najmniej niewielki zastój na rynku. Marcin Jańczuk, analityk rynku mieszkaniowego w firmie Metrohouse Franchise, która jest operatorem sieci biur nieruchomości, mówi nam, że z tego powodu wielu kupców, którzy pierwotnie planowali zakończenie transakcji w 2019 r., ostatecznie postanowiło dokonać finalizacji umowy jeszcze przed wejściem ustawy.

Dziś eksperci przyznają, że to mogła być dobra decyzja. Bernadeta Bąk, aplikant radcowski w Kancelarii Ślązak Zapiór i Wspólnicy, wskazuje, że konieczność uzyskania zaświadczenia o przekształceniu pewne wywołuje widoczne już spowolnienie na rynku, a transakcje nabycia mieszkań na gruntach przewłaszczonych z mocy prawa na pewno potrwają znacznie dłużej, niż wszyscy się dotychczas spodziewali.

– Osoby decydujące się obecnie na zakup mieszkań znajdujących się na gruntach przekształcanych mają twardy orzech do zgryzienia. Zwłaszcza że na rynku nieruchomości wciąż panuje spora dezinformacja i niepewność – wtóruje Marcin Jańczuk.

Sytuacja jest o tyle trudna, że nawet samorządowcy przyznają, iż dochowanie ustawowych terminów na wydanie zaświadczeń w wielu miastach i gminach może być w praktyce nierealne. Zwłaszcza w tych, gdzie nieruchomości objętych przekształceniami jest stosunkowo dużo. Grzegorz Pietruczuk, burmistrz warszawskiej dzielnicy Bielany, przyznaje wprost: to nie będzie łatwe. Urzędowi dołożono obowiązków, nie dokładając ani pieniędzy, ani pracowników. – W przypadku naszej dzielnicy mówi się o konieczności wydania zaświadczeń dla ok. 35–50 tys. nieruchomości! Wniosków dotyczących wydania zaświadczeń w związku ze sprzedażą napływa ok. 40 dziennie. Oczywiście staramy się traktować je priorytetowo – mówi burmistrz. Tłumaczy, że to dużo, bo każde zaświadczenie wymaga czasochłonnej pracy i wiąże się z bardzo skomplikowanymi procedurami prawnymi. – Tym bardziej nie możemy się spieszyć. Wszak najczęściej sprawy dotyczą nieruchomości o znaczących wartościach. – Dlatego wystąpiliśmy do Urzędu m.st. Warszawy o przyznanie dodatkowych etatów. Po to, abyśmy mieli szansę spełnić ustawowe terminy – mówi nam burmistrz Bielan. I dodaje, że jak by tego było mało, to jest problem z pozyskaniem pracowników, którzy mają odpowiednie kompetencje.

Nieoficjalnie od jednego ze stołecznych urzędników dowiadujemy się jednak, że z nowymi etatami w Warszawie może być problem. Powód: planowane przez ratusz przetasowania kadrowe i „zamrożenie” nowych etatów.

Tymczasem przedstawiciele agencji nieruchomości zauważają, że dodatkowo do wydłużenia procesów transakcyjnych może przyczynić się fakt, że wkrótce obładowane obowiązkami będą sądy wieczystoksięgowe. Niektóre grupy nabywców mogą odczuć to szczególnie boleśnie. – Mowa tu chociażby o tych osobach, które kupują nieruchomości, by je wyremontować i szybko odsprzedać. W tej sytuacji mogą oni mniej chętnie kupować mieszkania na gruntach objętych uwłaszczeniem. Dla nich dynamiczny obrót gotówką ma bowiem duże znaczenie i niekoniecznie będzie ich interesowało wielomiesięczne oczekiwanie na załatwienie formalności – uważa Marcin Jańczuk.

Nadchodzi gorący okres

Czy nabywców to zniechęci?

Czy jednak podobnie zareagują kupujący mieszkania na własne potrzeby? Zdania ekspertów są podzielone. Jedni sądzą, że tak, inni – że niekoniecznie. – Dodatkowe formalności i wydłużony czas oczekiwania na podpisanie aktu notarialnego, a także wpis w księdze wieczystej będą oczywiście rodzić więcej stresu i frustracji. Będą też wymagać od kupujących ustalenia zmian w harmonogramach dokonywania płatności. Zwłaszcza gdy nabywca wspomaga się kredytem hipotecznym – ocenia Jańczuk (patrz: ramka o kredytach hipotecznych). I dodaje, że agencje nieruchomości będą po prostu musiały odpowiednio informować klientów o możliwych przedłużeniach w procedurze zakupu mieszkania.

Podobnie uważa Przemysław Dziag, radca prawny w Polskim Związku Firm Deweloperskich. Nie sądzi on, aby formalności zniechęcały ewentualnych nabywców do zakupu mieszkania z rynku wtórnego.

– Większość ludzi doskonale zdaje sobie sprawę, że zakup nieruchomości wiąże się z dużą liczbą formalności do załatwienia. Jeśli agencje nieruchomości będą odpowiednio wyjaśniać sytuację związaną z koniecznością uzyskania zaświadczeń, to nie sądzę, żeby to miało wpływ na decyzje zakupowe klientów. Tyle że będą się oni po prostu musieli uzbroić w cierpliwość – uważa mec. Przemysław Dziag.

Ramka

Droższy kredyt hipoteczny

Duża część nabywców przy zakupie mieszkania wspomaga się kredytem hipotecznym. Zdaniem ekspertów – to właśnie oni mogą najbardziej odczuć problemy związane z opóźnionymi zaświadczeniami. – Niestety, jak obserwujemy, przy umowach kredytu hipotecznego banki wymagają dostarczenia odpowiedniego zaświadczenia o przekształceniu, bez niego nie wypłacają kredytu. To oczywiście może wydłużyć takie transakcje – stwierdza Rafał Szelenbaum, prezes zarządu biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami RS Real Estate.

Jak obserwuje Jarosław Sadowski, analityk firmy Expander, niektóre banki zdecydowały się wprowadzić dłuższe okresy między wydaniem decyzji o przyznaniu kredytu a podpisaniem aktu notarialnego. – Zdają sobie sprawę, że w praktyce czas oczekiwania na zaświadczenie może być w praktyce dłuższy niż ustawowe 30 dni – mówi Sadowski.

Jak dodaje – w większości banków nie powinno być również problemu, jeżeli już po podpisaniu aktu notarialnego i wypłacie kredytu, przeciągnie się procedura wpisu w księdze wieczystej. Przy czym dla klienta oznaczać będzie to niestety wyższe koszty. Banki zazwyczaj bowiem zastrzegają obowiązek zapłaty podwyższonej marży w czasie, gdy nie mają pełnego zabezpieczenia na hipotece klienta.

– W okresie od udzielenia kredytu do czasu uprawomocnienia się wpisu w księdze wieczystej marża jest podwyższana od 0,05 pkt proc. (w przypadku ING) do 2,5 pkt proc. (Alior Bank). Powoduje to w praktyce, że miesięczna rata kredytu na 300 tys. zł, który jest udzielony na 25 lat, jest w tym okresie wyższa od ok. 8 zł do nawet ok. 457 zł. Z banków, które monitoruję, jedynie Millennium nie stosuje podwyżki marży, ale pobiera za to dodatkową opłatę w wysokości 1 proc. rocznie, naliczaną co miesiąc (0,083 proc. miesięcznie). Przy naszym przykładowym kredytycie daje to dodatkowy koszt 250 zł miesięcznie – wylicza Jarosław Sadowski.

Marcin Jańczuk radzi, by nabywcy mieszkań wspierający się kredytem podchodzili z większą ostrożnością do ustalania wszelkich terminów w umowach kupna. Jego zdaniem kupujący powinni najpierw skonsultować się z notariuszami i na podstawie ich rad ustalić odpowiednio dłuższe terminy. – Po pierwsze po to, aby w razie ewentualnych problemów z uzyskaniem zaświadczenia bez stresu oczekiwać transakcji końcowej. A po drugie, aby zbyt krótki termin nie powodował ryzyka, że zadatek przekazany sprzedającemu zostanie zatrzymany, jeśli kredyt hipoteczny nie zostanie udzielony w ustalonym umownie czasie – radzi Marcin Jańczuk. ©℗

Deweloperzy górą

Innego zdania jest Piotr Pałka, radca prawny w kancelarii Derc Pałka reprezentującej Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP. Jego zdaniem ustawa wprowadziła dużo chaosu i niepewność, zwłaszcza w funkcjonowaniu spółdzielni mieszkaniowych. – Powszechne uwłaszczenie mieszkań na gruntach mieszkalnych bez automatycznego uzyskania zaświadczeń od organów samorządowych i Skarbu Państwa co do stanu prawnego nieruchomości od 1 stycznia 2019 r. oznacza dla spółdzielni prawdziwy paraliż. Na pewno tę sytuację wykorzystają świetnie deweloperzy działający na rynku pierwotnym – mamy wręcz wrażenie, że przepisy były pisane dla nich. Wciąż liczymy więc na szybką nowelizację przepisów – komentuje mec. Piotr Pałka.

Podobnie uważa Katarzyna Kuniewicz, senior director, nadzorująca pracę zespołu badań rynku mieszkaniowego REAS, JLL Residential Advisory. – Wszak działający na rynku mieszkaniowym deweloperzy pod koniec ubiegłego roku wprowadzili do oferty wręcz rekordową liczbę lokali. Dziś mają wyjątkowo komfortową sytuację. Mieszkania z rynku pierwotnego nie są przecież obciążone koniecznością uzyskania żadnego zaświadczenia od organu. To może być istotne dla kupujących, którzy są zdecydowani na zakup lokum już dziś – mówi Katarzyna Kuniewicz. Jednocześnie zaznacza, że taka przewaga może się utrzymywać co najwyżej przez pierwszy kwartał bieżącego roku, czyli mniej więcej do czasu, aż urzędy uporają się z odpowiedzią na złożone w trybie przyspieszonym wnioski prywatnych właścicieli mieszkań.

Nie ma co liczyć na spadek cen

Czy rynek wtórny zareaguje na zastój obniżeniem cen mieszkań? Zdaniem Katarzyny Kuniewicz to mało prawdopodobne. Ceny na rynku nieruchomości w ostatnim czasie bowiem rosną. – Poza jednostkowymi przypadkami, w których właścicielom zależy na szybkim zbyciu nieruchomości, nie należy raczej spodziewać się istotnych przecen. Sytuacja oczekiwania na wydanie odpowiedniego dokumentu odciąga w czasie jedynie moment sfinalizowania transakcji, która może zostać przeprowadzona np. na podstawie notarialnej umowy przedwstępnej – zauważa Katarzyna Kuniewicz.

Uspokaja również Kuba Karliński, założyciel Magmillon. Przy czym nie szczędzi krytyki wobec ustawy, ale jego zdaniem zamieszanie wokół zaświadczeń nie wywoła drastycznych zmian na rynku. – Zarówno sprzedawcy, jak i nabywcy muszą przeczekać okres chaosu. Nie sądzę, żeby z powodu kilkumiesięcznych opóźnień i dodatkowych formalności ktoś rezygnował z zakupu mieszkania, które mu się spodobało i na które go stać – uważa Kuba Karliński.

A co z wpływem na transakcje bonifikat za jednorazowe wniesienie jednorazowo opłaty przekształceniowej? Dziś to trudno ocenić. Bonifikaty te w zależności od miasta są bardzo zróżnicowane. – Zaczynam obserwować praktykę, że nabywcy umawiają się ze sprzedającymi, że pokryją koszty jednorazowej opłaty. Przy wysokich bonifikatach – takich jak np. w Warszawie – jednorazowa wpłata opłaty jest z reguły korzystniejsza niż rozkładanie jej na raty – mówi przedstawiciel jednej z agencji nieruchomości. ©℗

Współpraca Joanna Pieńczykowska