Liczą się tylko nakłady związane z celem wywłaszczenia

Zwiększenie wartości nieruchomości spowodowane nakładami niezwiązanymi z realizacją celu wywłaszczenia nie podlega uwzględnieniu przy ustaleniu wysokości odszkodowania.

Decyzją z października 2008 r. starosta powiatowy w L. orzekł o zwrocie na rzecz E.K. nieruchomości położonych w L. zabudowanych obiektami handlowymi oraz orzekł o zwrocie przez E.K. na rzecz Skarbu Państwa zwaloryzowanego odszkodowania, na które złożyły się odszkodowanie za grunt oraz kwota z tytułu zwiększenia wartości nieruchomości na skutek działań podjętych po wywłaszczeniu. Organ ustalił, że została spełniona przesłanka zwrotu wywłaszczonej nieruchomości, gdyż pomimo upływu 37 lat od daty wydania decyzji o wywłaszczeniu nie rozpoczęto prac związanych z realizacją celu publicznego w postaci budowy szpitala. Nieruchomość niewykorzystana na cel wywłaszczenia podlega zwrotowi, jednak z obciążeniami z tytułu dzierżawy oraz roszczeniami osób, które wybudowały na niej trwałe obiekty handlowe. Podstawę orzeczenia w tym zakresie stanowi art. 140 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm.; u.g.n.). W odwołaniu od tej decyzji E.K. podniosła m.in., że art. 140 u.g.n. obejmuje wyłącznie nakłady poczynione przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego (j.s.t.). Wojewoda małopolski decyzją z lipca 2009 r. częściowo uchylił zaskarżoną decyzję, częściowo natomiast utrzymał ją w mocy. E.K. wniosła więc skargę na jego decyzję. WSA uchylił zaskarżoną i poprzedzającą ją decyzję. Uznał, że brak jest podstaw, aby przy obliczaniu wysokości odszkodowania uwzględniać wzrost wartości nieruchomości spowodowany innymi działaniami niż działania zmierzające do realizacji celu publicznego. W skardze kasacyjnej wojewoda zaskarżył wyrok WSA w całości.

Skarga kasacyjna nie ma usprawiedliwionych podstaw. Stosownie do art. 140 ust. 4 u.g.n. w razie zmniejszenia się albo zwiększenia wartości nieruchomości wskutek działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości po jej wywłaszczeniu odszkodowanie pomniejsza się albo powiększa o kwotę równą różnicy wartości określonej na dzień zwrotu. Przepis ten nie stanowi samoistnej regulacji, lecz jest konsekwencją orzeczenia zwrotu nieruchomości wywłaszczonej, na podstawie art. 136 u.g.n., zgodnie z którym nieruchomość wywłaszczona nie może być użyta na cel inny niż określony w decyzji o wywłaszczeniu, z uwzględnieniem art. 137, chyba że poprzedni właściciel lub jego spadkobierca nie złożą wniosku o zwrot tej nieruchomości.

Artykuł 140 u.g.n. ma zatem zastosowanie w przypadku zwrotu nieruchomości, która stała się zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu, a więc jest wpisany w regulacje odnoszące się do zwrotu wywłaszczonej nieruchomości i musi być wykładany w powiązaniu z art. 136 u.g.n. Wobec tego przytoczony przepis musi podlegać wykładni i to przy zachowaniu konstytucyjnych gwarancji, w tym wynikających z art. 21 Konstytucji. Przepis ten w ust. 2 stwierdza, iż wywłaszczenie jest dopuszczalne jedynie wówczas, gdy jest dokonywane na cele publiczne i za słusznym odszkodowaniem. Roszczenie zwrotowe ma więc rangę konstytucyjną i podkreślić należy, że pogląd ten był wielokrotnie podkreślany przez Trybunał Konstytucyjny.

Brak jest zatem podstaw do tego, aby przy obliczaniu wysokości odszkodowania uwzględniać wzrost wartości nieruchomości spowodowany innymi działaniami niż te, które zmierzały do realizacji celu publicznego. Wynika to z art. 136 ust. 1 i 2 oraz art. 137 u.g.n., gdzie w sposób jednoznaczny sformułowano dwie kwestie: po pierwsze, zakaz użycia nieruchomości wywłaszczonej na inny cel niż określony w decyzji o wywłaszczeniu i po drugie, obowiązek zawiadamiania byłego właściciela w przypadku zamiaru zamiany celu wywłaszczenia, przy jednoczesnym zagwarantowaniu zwrotu wywłaszczonej nieruchomości. W tym kontekście ma rację WSA, że art. 140 ust. 4 może być wykładany tylko w zgodzie z konstytucją, a to oznacza, że nie może odnosić się do wszystkich nakładów poczynionych na nieruchomości po jej wywłaszczeniu. Reasumując, należy stwierdzić, że wskazane w art. 140 ust. 4 u.g.n. zwiększenie wartości nieruchomości na skutek działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości, powiększające wysokość odszkodowania zwracanego Skarbowi Państwa lub j.s.t. przez byłego właściciela lub jego spadkobierców, może obejmować tylko te nakłady, które zostały poczynione dla realizacji celu, na rzecz którego nastąpiło wywłaszczenie. Uwzględnienie w ramach odszkodowania wartości pawilonów było nieprawidłowe, gdyż obiekty te w żadnym wypadku nie stanowiły realizacji celu wywłaszczenia i nie były z nim związane, a nadto nie zostały zrealizowane przez podmiot, na rzecz którego wywłaszczenie nastąpiło.

z 9 listopada 2011 r., I OSK 1971/10.

KOMENTARZ EKSPERTA

@RY1@i02/2012/007/i02.2012.007.08800080a.802.jpg@RY2@

Alicja Piskorz, prawnik w Kancelarii Kwaśnicki, Wróbel & Partnerzy

W wyroku z 9 listopada 2011 r. NSA stwierdził, iż art. 140 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.) nie stanowi samoistnej regulacji, lecz jego stosowanie jest konsekwencją orzeczenia zwrotu nieruchomości wywłaszczonej na podstawie art. 136 u.g.n. Z art. 136 u.g.n. wynika, że art. 140 u.g.n. ma zastosowanie w przypadku zwrotu nieruchomości wywłaszczonej, która stała się zbędna na cel określony w decyzji o wywłaszczeniu. Dokonując wykładni systemowej i jednocześnie prokonstytucyjnej (art. 21 Konstytucji RP) art. 140 ust. 4 u.g.n., nie można przyjąć, iż przy obliczaniu wysokości odszkodowania winno się uwzględniać wzrost wartości nieruchomości spowodowany innymi działaniami niż te, które zmierzały do realizacji celu publicznego. NSA jednoznacznie zatem stwierdził, iż wskazane w art. 140 ust. 4 u.g.n. zwiększenie wartości nieruchomości na skutek działań podjętych bezpośrednio na nieruchomości, powiększające wysokość odszkodowania może obejmować tylko te nakłady, które zostały poczynione dla realizacji celu, na rzecz którego nastąpiło wywłaszczenie. Komentowany wyrok należy w pełni zaaprobować, gdyż dokonał wykładni art. 140 ust. 4 u.g. n. w sposób pozostający w zgodzie z wykładnią systemową i prokonstytucyjną oraz - miejmy nadzieję - przyczyni się do jednolitego stosowania omawianego przepisu przez organy administracji publicznej.