O wywłaszczeniu nieruchomości pod inwestycje decyduje starosta

Wywłaszczenie nieruchomości polega na pozbawieniu albo ograniczeniu, w drodze decyzji, prawa własności, prawa użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego na nieruchomości. Może być ono dokonane, jeżeli cele publiczne nie mogą być zrealizowane w inny sposób niż przez pozbawienie albo ograniczenie praw do nieruchomości, a prawa te nie mogą być nabyte w drodze umowy. Każda nieruchomość może być wywłaszczona tylko na rzecz Skarbu Państwa albo na rzecz jednostki samorządu terytorialnego. Organem właściwym w sprawach wywłaszczenia jest starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej.

Wywłaszczeniem może być objęta cała nieruchomość albo jej część. Jeżeli wywłaszczeniem jest objęta tylko część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystywania na dotychczasowe cele, to na żądanie właściciela lub użytkownika wieczystego nieruchomości organ dokonujący wywłaszczenia ma obowiązek nabycia tej części w drodze umowy. Jeżeli nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej lub zbioru dokumentów, przy jej wywłaszczeniu przyjmuje się inne dokumenty stwierdzające prawa do nieruchomości oraz służące do jej oznaczenia dane z katastru nieruchomości. Przy wywłaszczaniu nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym do jej oznaczenia przyjmuje się dane z katastru nieruchomości.

Postępowanie wywłaszczeniowe musi być poprzedzone rokowaniami o nabycie, w drodze umowy, praw do nieruchomości. Powinny być one prowadzone pomiędzy starostą a właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości albo osobą, której przysługuje do nieruchomości ograniczone prawo rzeczowe. W przypadku wywłaszczania nieruchomości na wniosek jednostki samorządu terytorialnego rokowania przeprowadzają ich organy wykonawcze, czyli wójt, burmistrz lub prezydent miasta, zarząd powiatu albo zarząd województwa. W trakcie rokowań, które mają charakter niesformalizowany, strony powinny uzgodnić warunki niezbędne do zawarcia umowy przeniesienia praw do nieruchomości, czyli np. wysokość odszkodowania za wywłaszczenie lub przyznanie osobie władającej daną nieruchomością nieruchomości zamiennej.

Jeżeli przedmiotem wywłaszczenia ma być nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym, to przed dokonaniem wywłaszczenia starosta ma obowiązek podania do publicznej wiadomości informacji o zamiarze wywłaszczenia. Jeżeli wywłaszczenie dotyczy części nieruchomości, ogłoszenie zawiera również informację o zamiarze wszczęcia postępowania w sprawie podziału tej nieruchomości. Ogłoszenie powinno nastąpić w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, na stronach internetowych starostwa oraz w prasie o zasięgu ogólnopolskim. Jeżeli w terminie dwóch miesięcy od dnia ogłoszenia nie zgłoszą się osoby, którym przysługują prawa rzeczowe do nieruchomości, można wszcząć postępowanie w sprawie podziału i postępowanie wywłaszczeniowe.

Jeżeli rokowania nie doprowadzą do zawarcia umowy, to dopuszczalne jest wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego. Na podjęcie decyzji co do przekazania nieruchomości osoba władająca ma jednak dwa miesiące. Termin ten powinien zostać wyznaczony przez starostę na piśmie. Liczy się go od dnia zakończenia rokowań. Wszczęcie postępowania wywłaszczeniowego na rzecz Skarbu Państwa następuje z urzędu, a na rzecz jednostki samorządu terytorialnego następuje na wniosek jej organu wykonawczego. Datą wszczęcia postępowania jest dzień doręczenia zawiadomienia stronom lub dzień określony w ogłoszeniu o wszczęciu postępowania wywieszonym w urzędzie starostwa powiatowego.

Do wniosku o wywłaszczenie należy dołączyć dokumenty z przebiegu rokowań, wypis i wyrys z planu miejscowego, a w przypadku braku planu miejscowego decyzję o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, mapę z rejestrem nieruchomości objętych wnioskiem o wywłaszczenie lub mapę z podziałem i rejestrem nieruchomości oraz decyzję zatwierdzającą ten podział, jeżeli wniosek o wywłaszczenie dotyczy tylko części nieruchomości. Wraz z wnioskiem złożony powinien być także pełny odpis z księgi wieczystej założonej dla nieruchomości objętej wnioskiem o wywłaszczenie albo zaświadczenie o stanie prawnym, jaki wynika ze zbioru dokumentów. Jeżeli dla danej nieruchomości takich dokumentów nie ma, to do wniosku o wywłaszczenie należy dołączyć zaświadczenie właściwego sądu stwierdzające, że nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej lub że nie jest dla niej prowadzony zbiór dokumentów. Konieczne jest także przedstawienie wypisu i wyrysu z katastru nieruchomości.

Po wszczęciu postępowania starosta ma obowiązek złożenia w sądzie wniosku o ujawnienie w księdze wieczystej wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego. Jeżeli nieruchomość nie ma założonej księgi wieczystej, to starosta powinien złożyć zawiadomienie o wszczęciu tego postępowania do istniejącego zbioru dokumentów. Jeżeli wywłaszczenie nie dojdzie do skutku, to starosta powinien wystąpić z wnioskiem o wykreślenie z księgi wieczystej wpisu o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego lub złożyć zawiadomienie o tym fakcie do zbioru dokumentów.

Po wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego obowiązkowe jest przeprowadzenie rozprawy administracyjnej. Przeprowadzana jest ona przez starostę. Przed rozprawą starosta powinien wezwać strony do złożenia wyjaśnień, dokumentów i innych dowodów oraz do stawienia się na rozprawie osobiście lub przez przedstawicieli albo pełnomocników, a także powinien wezwać do stawienia się na rozprawie świadków i biegłych. O terminie rozprawy starosta zawiadamia także państwowe i samorządowe jednostki organizacyjne, organizacje społeczne, a także inne osoby, jeżeli ich udział w rozprawie jest uzasadniony ze względu na jej przedmiot. W wezwaniu na rozprawę starosta powinien określić nie tylko jej termin, ale także miejsce oraz przedmiot rozprawy. Jeżeli zachodzi prawdopodobieństwo, że oprócz wezwanych stron, uczestniczących w postępowaniu, zainteresowane sprawą mogą być jeszcze inne podmioty nieznane staroście, to o rozprawie powinien on ogłosić w drodze obwieszczeń albo w sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości.

Rozprawą administracyjną kieruje wyznaczony do jej przeprowadzenia pracownik starosty. Nieobecność na rozprawie stron należycie wezwanych nie stanowi przeszkody do jej przeprowadzenia. Na rozprawie strony mogą składać wyjaśnienia, zgłaszać żądania, propozycje i zarzuty oraz przedstawiać dowody na ich poparcie. Ponadto strony mogą wypowiadać się co do wyników postępowania dowodowego.

Rozprawy administracyjnej nie przeprowadza się, jeżeli wywłaszczeniem ma być objęta nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym.

Decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości powinna spełniać te same wymagana, co decyzja administracyjna. Powinna ona zatem zawierać oznaczenie organu administracji publicznej, datę wydania, oznaczenie strony lub stron, powołanie podstawy prawnej, rozstrzygnięcie, uzasadnienie faktyczne i prawne, pouczenie, czy i w jakim trybie służy od niej odwołanie, a także podpis z podaniem imienia i nazwiska oraz stanowiska służbowego osoby upoważnionej do wydania decyzji.

Jeżeli zachodzi potrzeba zapobieżenia niebezpieczeństwu, wystąpieniu szkody lub niedogodnościom, jakie mogą powstać dla właścicieli albo użytkowników wieczystych nieruchomości sąsiednich wskutek wywłaszczenia lub innego niż dotychczas zagospodarowania wywłaszczonej nieruchomości, w decyzji o wywłaszczeniu ustanawia się niezbędne służebności oraz ustala obowiązek budowy i utrzymania odpowiednich urządzeń zapobiegających tym zdarzeniom lub okolicznościom. Obowiązek budowy i utrzymania odpowiednich urządzeń ciąży na organie występującym z wnioskiem o wywłaszczenie.

Przejście prawa własności na rzecz Skarbu Państwa lub na rzecz jednostki samorządu terytorialnego następuje z dniem, w którym decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości stała się ostateczna, czyli nie przysługuje od niej zwyczajny tryb odwoławczy. W tym też czasie przechodzi prawo użytkowania wieczystego. Dodatkowo w dniu ostateczności decyzji wywłaszczeniowej prawo użytkowania wieczystego wygasa.

Ostateczna decyzja o wywłaszczeniu nieruchomości stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej. Wpisu dokonuje się na wniosek starosty lub organu wykonawczego jednostki samorządu terytorialnego, jeżeli nieruchomość została wywłaszczona na rzecz tej jednostki. Najem, dzierżawa lub użyczenie oraz trwały zarząd wywłaszczonej nieruchomości wygasają z upływem trzech miesięcy od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna. Wywłaszczoną nieruchomość można jednak oddać w dzierżawę do czasu jej wykorzystania na cel, na który nastąpiło wywłaszczenie, jeżeli poprzedni właściciel złoży taki wniosek.

Jeżeli nieruchomość nie ma uregulowanego stanu prawnego, to momentem wywłaszczenia nieruchomości jest data wydania przez starostę decyzji o nabyciu własności nieruchomości przez Skarb Państwa lub jednostkę samorządu terytorialnego. Może być ona wydana, jeżeli w ciągu dwóch miesięcy od ogłoszenia o wszczęciu postępowania wywłaszczeniowego nie ujawnią się osoby, którym przysługuje prawo do nieruchomości. Nabycie prawa własności następuje z dniem, w którym decyzja stała się ostateczna. Jednocześnie taka ostateczna decyzja powinna zostać ogłoszona przez obwieszczenie lub w inny zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości sposób publicznego ogłaszania. Odszkodowanie ustalone za wywłaszczenie nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym składa się do depozytu sądowego na okres dziesięciu lat.

Jeżeli nieruchomość jest np. niezbędna ze względu na ochronę zdrowia lub życia ludzkiego bądź też ze względu na inny interes społeczny lub wyjątkowo ważny interes strony, starosta może wydać, w drodze decyzji, zezwolenie na niezwłoczne zajęcie nieruchomości po wydaniu decyzji o wywłaszczeniu nieruchomości. Decyzji tej może być nadany rygor natychmiastowej wykonalności. Jeżeli przed wydaniem takiej decyzji okaże się, że konieczne jest dokonanie podziału nieruchomości, to rygor natychmiastowej wykonalności można nadać także decyzji zatwierdzającej podział.

Wywłaszczenie nieruchomości następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej. Odszkodowanie to powinno odpowiadać wartości wywłaszczonego prawa. Odszkodowanie ustala w decyzji o wywłaszczeniu starosta. Wysokość odszkodowania jest ustalana według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku gdy starosta wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustalana jest według stanu nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się jej stan.

Zawsze ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Opinia rzeczoznawcy nie ma jednak znaczenia procesowego, gdyż w razie sporu nie będzie można się na nią powołać. Decyzja starosty ma zatem charakter arbitralny, ponieważ może nie uwzględnić opinii rzeczoznawcy majątkowego.

Wysokość odszkodowania ustalona w decyzji podlega waloryzacji na dzień jej zapłaty. Waloryzacji dokonuje organ, osoba lub jednostka organizacyjna zobowiązana do zapłaty odszkodowania. Zapłata odszkodowania następuje jednorazowo, w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu podlega wykonaniu. W sprawach, w których wydano odrębną decyzję o odszkodowaniu, zapłata odszkodowania następuje jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja o odszkodowaniu stała się ostateczna. Za zgodą osoby uprawnionej do odszkodowania starosta może ustalić sposób zapłaty przyznanego odszkodowania.

Jednym ze sposobów zadośćuczynienia za wywłaszczenie jest przyznanie osobie wywłaszczonej nieruchomości zamiennej. Taki sposób rozliczenia możliwy jest jednak wyłącznie za zgodą wywłaszczonego właściciela lub użytkownika wieczystego. Jeżeli podmiot uprawniony wyrazi wolę przyjęcia nieruchomości zamiennej, to w decyzji o wywłaszczeniu starosta podaje dodatkowo oznaczenie nieruchomości zamiennej, według treści księgi wieczystej oraz według katastru nieruchomości, jej wartość oraz wysokość dopłaty. Nieruchomość zamienna przyznawana jest z zasobu nieruchomości Skarbu Państwa lub odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego. Przeniesienie praw do nieruchomości zamiennej na rzecz osoby, której zostało przyznane odszkodowanie, następuje z dniem, w którym decyzja o wywłaszczeniu stała się ostateczna. Decyzja ta stanowi podstawę do dokonania wpisu w księdze wieczystej. Różnicę między wysokością odszkodowania ustalonego w decyzji a wartością nieruchomości zamiennej wyrównuje się przez dopłatę pieniężną.

Jeżeli nieruchomość stała się zbędna do realizacji celu publicznego określonego w decyzji o wywłaszczeniu, to poprzedni właściciel lub użytkownik wieczysty albo ich następcy prawni mogą żądać zwrotu wywłaszczonej nieruchomości lub jej części. Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami uznaje się, że nieruchomość jest zbędna, jeżeli:

● pomimo upływu siedmiu lat od dnia, w którym decyzja o wywłaszczeniu staje się ostateczna, nie rozpoczęto prac związanych z realizacją tego celu;

● utraciła moc decyzja o ustaleniu lokalizacji inwestycji lub decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, a cel ten nie został zrealizowany.

Jeżeli cel wywłaszczenia został zrealizowany tylko na części wywłaszczonej nieruchomości, zwrotowi podlega pozostała część nieruchomości.

Przed zwrotem wywłaszczonej nieruchomości osoba uprawniona ma obowiązek zwrotu otrzymanego odszkodowania lub nieruchomości zamiennej. Odszkodowanie powinno być zwrócone według kwot waloryzowanych. Nie mogą one jednak przekraczać wartości rynkowej nieruchomości w dniu zwrotu, a jeżeli wywłaszczona została przed 5 grudnia 1990 r. – 50 proc. aktualnej wartości nieruchomości.

O zwrocie wywłaszczonych nieruchomości, zwrocie odszkodowania, w tym także nieruchomości zamiennej oraz o rozliczeniach z tytułu zwrotu i terminach zwrotu orzeka starosta w drodze decyzji. Należność może być rozłożona na raty, jednak nie dłużej niż na dziesięć lat.