Jakich procedur należy dopełnić, by rozpocząć inwestycję budowlaną

O tym, jakie jest przeznaczenie działki, można dowiedzieć się w urzędzie gminy z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dla inwestora istotne jest też to, co plan mówi o zagospodarowaniu sąsiednich nieruchomości. Może się zdarzyć, że w pobliżu będzie przebiegać droga szybkiego ruchu. W przypadku dewelopera zamierzającego wybudować domy mieszkalne, taka informacja może decydująco wpłynąć na jego plany.

Plan miejscowy może przeglądać każdy, i każdy może otrzymać z niego wypisy i wyrysy. Wniosek o wyrys i wypis należy kierować według właściwości - do wójta, burmistrza albo prezydenta miasta. W podaniu trzeba określić granice terenu, oznaczenia geodezyjne i, jeśli to możliwe, numer księgi wieczystej.

Większość gmin nie ma jednak miejscowych planów zagospodarowania terenu. W takich przypadkach jedynym sposobem na określenie przeznaczenia działki jest decyzja o warunkach zabudowy. Decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta. O jej wydanie może wystąpić zarówno właściciel (użytkownik wieczysty) nieruchomości, jak i potencjalny nabywca.

Decyzja o warunkach zabudowy terenu może być wydana tylko wtedy, gdy spełnione są wymogi określone w ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Po pierwsze - co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, musi być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy (chodzi tu m.in. o gabaryty i formę architektoniczną obiektów budowlanych, linie zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu). Działką sąsiednią jest nie tylko działka granicząca bezpośrednio z terenem inwestycji. Pojęcie działki sąsiedniej należy odnieść także do terenów położonych w okolicy, zawierających pewną urbanistyczną całość. Po drugie - teren musi też mieć dostęp do drogi publicznej. Przez dostęp do drogi publicznej należy rozumieć zarówno bezpośredni dostęp do tej drogi, jak i dostęp do niej przez drogę wewnętrzną lub przez działkę, na której została ustanowiona służebność. Po trzecie - istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem. Po czwarte - nieruchomość nie może być działką rolną lub leśną, która wymaga zmiany przeznaczenia na inne cele. Wymogi te nie dotyczą zabudowy zagrodowej, gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie.

Postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy może być zawieszone na czas nie dłuższy niż 12 miesięcy od dnia złożenia wniosku. Wójt, burmistrz albo prezydent miasta podejmuje postępowanie i wydaje decyzję w sprawie ustalenia warunków zabudowy, jeśli:

● w ciągu dwóch miesięcy od zawieszenia postępowania rada gminy nie podjęła uchwały o przystąpieniu do sporządzania planu miejscowego albo

● w okresie zawieszenia postępowania nie uchwalono miejscowego planu lub jego zmiany.

Gdy wniosek o ustalenie warunków zabudowy dotyczy obszaru, w odniesieniu do którego istnieje obowiązek sporządzenia planu miejscowego, postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia warunków zabudowy zawiesza się do czasu uchwalenia planu.

Jeśli okaże się, że działka ma przeznaczenie rolne, przed rozpoczęciem inwestycji budowlanej konieczne jest wyłączenie jej z produkcji rolnej. Wymóg ten nie dotyczy gruntów stanowiących użytki rolne położonych w granicach administracyjnych miast. W pozostałych przypadkach przeznaczenie gruntów na cele nierolnicze lub nieleśne wymaga zmiany w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jeśli gmina nie uchwaliła planu - podstawą do wyłączenia gruntu jest decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Kolejnym etapem w odrolnianiu działki jest decyzja określająca warunki wyłączenia.

Wniosek o jej wydanie składa się w starostwie właściwym dla miejsca położenia nieruchomości. Do wniosku należy dołączyć:

● wypis i wyrys z planu zagospodarowania przestrzennego obejmującego teren, który ma być objęty zmianą przeznaczenia, lub decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (jeśli planu nie ma),

● dowód stwierdzający prawo dysponowania nieruchomością (akt notarialny, wypis z księgi wieczystej),

● plan zagospodarowania działki z rozliczeniem powierzchni inwestycji w klasach i użytkach.

Osoba, która uzyskała zezwolenie na wyłączenie gruntów z produkcji, musi uiścić należność i opłaty roczne, a w przypadku gruntów leśnych - także jednorazowe odszkodowanie w razie dokonania przedwczesnego wyrębu drzewostanu. Ale opłaty uiszcza się dopiero po faktycznym wyłączeniu gruntów z produkcji, czyli po uzyskaniu zezwolenia na budowę i rozpoczęciu prac.

Opłatę roczną stanowi opłata w wysokości 10 proc. należności. W razie trwałego wyłączenia - uiszczana jest przez 10 lat, a w przypadku nietrwałego wyłączenia - przez okres tego wyłączenia, nie dłużej jednak niż przez 20 lat. Opłatę roczną uiszcza się do 30 czerwca każdego roku.

Z opłat związanych z wyłączeniem z produkcji rolnej i leśnej zwolnione są grunty przeznaczone na cele budownictwa mieszkaniowego:

● do 0,05 ha w przypadku budynku jednorodzinnego;

● do 0,02 ha na każdy lokal mieszkalny w przypadku budynku wielorodzinnego.

Zasadą jest, że budowę można rozpocząć po uzyskaniu pozwolenia na budowę. Od zasady tej istnieją jednak wyjątki określone w ustawie - Prawo budowlane. Dotyczą one m.in. mniejszych obiektów gospodarczych, tymczasowych obiektów budowlanych, obiektów małej architektury. W przypadku większych inwestycji, np. budowy domu jednorodzinnego lub wielorodzinnego, obiektu handlowego konieczne jest pozwolenie na budowę. Wydaje ją organ administracji architektoniczno-budowlanej stopnia powiatowego, czyli starosta.

Do wniosku o pozwolenie na budowę należy dołączyć:

● cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczenie potwierdzające wpis projektanta na listę właściwej izby samorządu zawodowego,

● oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane,

● decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Zakres i treść projektu budowlanego powinny być dostosowane do specyfiki i charakteru obiektu oraz stopnia skomplikowania robót budowlanych. Projekt taki powinien zawierać zarówno projekt zagospodarowania działki, jak i projekt architektoniczno-budowlany.

Jeśli chodzi o projekt zagospodarowania działki, to powinien być sporządzony na aktualnej mapie i obejmować: granice działki, usytuowanie, obrys i układy istniejących (projektowanych) obiektów budowlanych. Powinien też określać sieci uzbrojenia terenu, sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków, układ komunikacyjny i układ zieleni, a także wymiary i wzajemne odległości obiektów, w nawiązaniu do istniejącej i projektowanej zabudowy terenów sąsiednich (wymogi te nie dotyczą jednak projektu budowlanego przebudowy lub montażu obiektu budowlanego, jeśli nie jest wymagane ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu).

Projekt architektoniczno-budowlany powinien zaś określać funkcję, formę i konstrukcję obiektu budowlanego, system energetyczny. Powinien też wskazywać rozwiązania techniczne, materiałowe, nawiązujące do otoczenia, a gdy dotyczy obiektów budownictwa wielorodzinnego i obiektów użyteczności publicznej - również opis dostępności dla osób niepełnosprawnych.

Za każdy projekt budowlany, który stanowi podstawę wydania pozwolenia na budowę, musi być odpowiedzialny projektant konkretnego obiektu budowlanego. Gotowe projekty (sprzedawane w wielu różnych wersjach) nie spełniają tego wymogu. Projektant może jednak włączyć gotowy projekt - jako projekt architektoniczno-budowlany - do konkretnego projektu budowlanego odnoszącego się do określonej lokalizacji.

Do projektu należy dołączyć zaświadczenie potwierdzające wpis architekta na listę izby samorządu zawodowego oraz opinie, uzgodnienia, pozwolenia wymagane przepisami szczególnymi. Dla przykładu - jeśli prace będą prowadzone na obszarze wpisanym do rejestru zabytków lub przy obiekcie będącym zabytkiem - potrzebne jest pozwolenie na prowadzenie tych robót wydane przez wojewódzkiego konserwatora zabytków. Jeśli planowana budowa może znacząco oddziaływać na środowisko, jest dopuszczalna wyłącznie po uzyskaniu decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach na realizację przedsięwzięcia.

● budowie m.in.:

- domów jednorodzinnych, wielorodzinnych;

- pawilonów handlowych, obiektów przemysłowych;

- miejsc postojowych dla samochodów osobowych, powyżej 10 stanowisk;

● wykonywaniu robót budowlanych polegających m.in. na:

- remoncie istniejących obiektów budowlanych i urządzeń budowlanych wpisanych do rejestru zabytków;

- instalowaniu i remoncie tablic i urządzeń reklamowych usytuowanych na obiektach zabytkowych;

- docieplaniu budynków o wysokości powyżej 12 m.

Inwestor do wniosku o pozwolenie na budowę dołącza oświadczenie o prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (dostępny jest urzędowy formularz takiego oświadczenia). Przez prawo do dysponowania nieruchomością należy rozumieć tytuł wynikający m.in. z prawa własności, współwłasności, użytkowania wieczystego lub stosunku zobowiązaniowego (najmu, dzierżawy).

Chociaż oświadczenie składane jest pod groźbą odpowiedzialności karnej, z jego wypełnieniem inwestorzy mają wiele problemów. Często mylą pojęcia i np. wpisują dane w rubryce właściciel, chociaż są współwłaścicielami nieruchomości. Warto przypomnieć, że współwłasność to prawo, które przysługuje kilku osobom - może być łączna lub w częściach ułamkowych. Ta pierwsza dotyczy np. małżonków (jeśli nie zawarli umowy o rozdzielności majątkowej). Współwłasność w częściach ułamkowych jest zazwyczaj skutkiem dziedziczenia. W takich przypadkach współwłaściciele mają określony ułamkowo udział w nieruchomości (np. 1/2 lub 1/4).

Gdy nieruchomość stanowi współwłasność, zgodę na budowę muszą wyrazić wszyscy współwłaściciele, a jeśli nie dojdą do porozumienia - współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia przez sąd.

Prawo do budowy może też wynikać ze stosunku zobowiązaniowego, czyli umów najmu i dzierżawy. Jednak najemca lub dzierżawca, który planuje prace budowlane wymagające pozwolenia na budowę, musi uzyskać na nie pozwolenie właściciela. Bez zgody wynajmującego najemca nie może bowiem czynić w rzeczy najętej zmian sprzecznych z umową lub z przeznaczeniem rzeczy. Podobnie dzierżawca, który nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego.

Przed wydaniem decyzji o pozwoleniu na budowę starosta sprawdza m.in. zgodność projektu zagospodarowania działki lub terenu z miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego i wymaganiami ochrony środowiska, kompletność projektu budowlanego i posiadanie wymaganych opinii, uzgodnień, pozwoleń, a także wykonanie projektu przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane. Jeśli wszystkie wymogi zostały spełnione, starosta wydaje decyzję o pozwoleniu na budowę.

W decyzji o pozwoleniu na budowę starosta określa w razie potrzeby m.in.:

● szczególne warunki zabezpieczenia terenu budowy i prowadzenia robót budowlanych,

● czas użytkowania tymczasowych obiektów budowlanych,

● terminy rozbiórki: istniejących obiektów budowlanych nieprzewidzianych do dalszego użytkowania lub tymczasowych obiektów budowlanych,

● szczegółowe wymagania dotyczące nadzoru na budowie.

Jeśli starosta nie wyda decyzji w sprawie pozwolenia na budowę w ciągu 65 dni od dnia złożenia wniosku o wydanie takiej decyzji, organ wyższego stopnia wymierza temu organowi karę w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki. Kara ta stanowi dochód Skarbu Państwa.

Decyzja o pozwoleniu na budowę wygasa, jeżeli budowa nie została rozpoczęta przed upływem trzech lat od dnia, w którym decyzja ta stała się ostateczna, lub budowa została przerwana na czas dłuższy niż trzy lata. Rozpoczęcie albo wznowienie budowy może nastąpić po wydaniu nowej decyzji o pozwoleniu na budowę albo decyzji o pozwoleniu na wznowienie robót budowlanych.

O planowanym terminie rozpoczęcia robót budowlanych, na które jest wymagane pozwolenie na budowę, inwestor musi zawiadomić powiatowego inspektora nadzoru budowlanego oraz projektanta sprawującego nadzór nad zgodnością realizacji budowy z projektem, co najmniej na siedem dni przed ich rozpoczęciem. Do zawiadomienia musi dołączyć na piśmie m.in.:

● oświadczenie kierownika budowy (robót), stwierdzające sporządzenie planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia oraz przyjęcie obowiązku kierowania budową (robotami budowlanymi), a także zaświadczenie o wpisie na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego,

● w przypadku ustanowienia nadzoru inwestorskiego - oświadczenie inspektora nadzoru inwestorskiego stwierdzające przyjęcie obowiązku pełnienia nadzoru inwestorskiego nad danymi robotami budowlanymi, a także zaświadczenie o wpisie na listę członków właściwej izby samorządu zawodowego,

● informację zawierającą dane zamieszczone w ogłoszeniu na temat bezpieczeństwa pracy (ogłoszenie takie musi umieścić na budowie kierownik, jeśli ma ona trwać dłużej niż 30 dni roboczych przy jednoczesnym zatrudnieniu co najmniej 20 pracowników albo na której planowany zakres robót przekracza 500 osobodni).

Inwestor, składając zawiadomienie o planowanym terminie rozpoczęcia robót budowlanych, obowiązany jest wystąpić o wydanie dziennika budowy. Stanowi on urzędowy dokument przebiegu robót budowlanych oraz zdarzeń i okoliczności zachodzących w toku wykonywania robót i jest wydawany odpłatnie przez właściwy organ. Przed rozpoczęciem robót budowlanych inwestor (bądź wykonawca działający w jego imieniu) powinien dokonać w dzienniku budowy wpisu osób, którym zostało powierzone kierownictwo, nadzór i kontrola techniczna robót budowlanych. Osoby te są obowiązane potwierdzić podpisem przyjęcie powierzonych im funkcji.

Do dokonywania wpisów są upoważnieni: inwestor i inspektorzy nadzoru inwestorskiego, projektanci, kierownik budowy i kierownicy robót budowlanych, osoby wykonujące czynności geodezyjne na terenie budowy, pracownicy organów nadzoru budowlanego i innych organów uprawnionych do kontroli przestrzegania przepisów na budowie - w ramach dokonywanych czynności kontrolnych.

Inwestor może rozpocząć prace budowlane po upływie siedmiu dni od zawiadomienia o tym fakcie powiatowego inspektora nadzoru budowlanego. Rozpoczęcie budowy następuje z chwilą podjęcia prac przygotowawczych na terenie budowy. Zalicza się do nich: wytyczenie geodezyjne obiektów w terenie, wykonanie niwelacji terenu, zagospodarowanie terenu budowy wraz z budową tymczasowych obiektów i wykonanie przyłączy do sieci infrastruktury technicznej na potrzeby budowy.

Prace przygotowawcze mogą być wykonywane tylko na terenie objętym pozwoleniem na budowę lub zgłoszeniem. Jeśli jednak do wykonania prac przygotowawczych jest niezbędne wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości, inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (najemcy) na wejście oraz uzgodnić z nim przewidywany sposób, zakres i terminy.

Rozpoczęcie dostaw energii, wody, ciepła lub gazu na potrzeby budowy będzie możliwe po okazaniu pozwolenia na budowę lub zgłoszenia.

● od wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu -

● od zatwierdzenia projektu budowlanego -

● od pozwoleń wydawanych na podstawie przepisów prawa budowlanego:

1) na budowę nowego obiektu budowlanego oraz urządzeń budowlanych związanych z obiektem budowlanym:

a) budynku przeznaczonego na prowadzenie działalności gospodarczej innej niż rolnicza i leśna:

- -- za każdy m² powierzchni użytkowej -

- nie więcej niż -

b) budynku służącego celom gospodarczym w gospodarstwie rolnym -

c) innego budynku -

d) studni oraz urządzeń do usuwania nieczystości stałych i ścieków -

e) budowli związanych z produkcją rolną -

f) sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych, gazowych, cieplnych oraz dróg, z wyjątkiem dróg dojazdowych, dojść do budynków i zjazdów z drogi -

g) sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, elektroenergetycznych, telekomunikacyjnych, gazowych, cieplnych o długości do 1 kilometra -

h) innych budowli -

i) urządzeń budowlanych związanych z obiektem budowlanym -

w razie wydania pozwolenia na budowę budynku o funkcji mieszanej, przy obliczaniu opłaty skarbowej nie uwzględnia się powierzchni mieszkalnej tego budynku

2) na przebudowę lub remont obiektu budowlanego oraz na wznowienie robót budowlanych -

teresa.siudem@infor.pl

Ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm.),

Ustawa z 3 lutego 1995 r. o ochronie gruntów rolnych i leśnych (t.j. Dz.U. z 2004 r. nr 121, poz. 1266 ze zm.),

Ustawa z 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2006 r. nr 156, poz. 1118 ze zm.),

Ustawa z 16 listopada 2006 r. o opłacie skarbowej (Dz.U. nr 225, poz. 1635).