Wójt nie wyda decyzji o warunkach zabudowy, gdy inwestycja nie spełnia przepisów ustawy

Inwestorzy zarzucają samorządom, że plany zagospodarowania przestrzennego, których ponoć przybywa, wciąż nie obejmują gruntów atrakcyjnych dla inwestycji i przez to paraliżują ich zamiary.

Podstawą rozpoczęcia procesu inwestycyjnego jest uzyskanie przez inwestora pozwolenia na budowę. Jest ono jednak udzielane w oparciu o już poczynione ustalenia, które są zawarte w uchwalanym przez gminę miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego.

Jeżeli dla terenu, który inwestor obrał sobie za miejsce planowanej inwestycji, nie uchwalono planu zagospodarowania przestrzennego, ma on do wyboru dwie procedury. W zależności od rodzaju zamierzonej inwestycji inwestor może wnioskować o wydanie decyzji o warunkach zabudowy (DWZ) albo decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego.

Ustalenia powyższych decyzji stają się następnie podstawą do wydania pozwolenia na budowę. Jeżeli planowana inwestycja ma znaczenie lokalne (gminne), ponadlokalne lub krajowe i służy zaspokojeniu potrzeb publicznych, wówczas inwestor może wnioskować o wydanie decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego. Jeśli jednak planowana inwestycja nie daje się zakwalifikować jako służąca zaspokajaniu innych niż prywatnych celów, wówczas zasadne jest złożenie wniosku o wydanie DWZ.

Decyzja o warunkach zabudowy może być wydana jedynie na wniosek inwestora, a organem właściwym w tych sprawach jest organ wykonawczy gminy - wójt, burmistrz, prezydent miasta. Wniosek powinien zawierać w szczególności określenie granic terenu objętego wnioskiem, kopię mapy zasadniczej z wyrysowaniem na niej granic terenu planowanej inwestycji (w dwóch egzemplarzach).

Na mapie należy wskazać nie tylko obszar inwestycji, lecz także obszar, na który inwestycja będzie oddziaływać. Ponadto we wniosku należy określić charakterystykę inwestycji, obejmującą zapotrzebowanie na wodę, energię oraz sposób odprowadzania lub oczyszczania ścieków. Niezbędne jest również wskazanie cech planowanej zabudowy, w tym przeznaczenia i gabarytów obiektów budowlanych (przedstawione w formie opisowej i graficznej), określenie charakterystycznych parametrów technicznych inwestycji oraz dane charakteryzujące jej wpływ na środowisko.

Może się zdarzyć, że planowana inwestycja będzie uciążliwa lub może pogorszyć stan środowiska naturalnego. W takiej sytuacji inwestor powinien we wniosku umieścić dane właścicieli tych działek, na które będzie oddziaływać inwestycja.

Chodzi o to, aby umożliwić im udział w postępowaniu oraz jednocześnie zapobiec narażaniu się na ryzyko późniejszego stwierdzenia nieważności decyzji o warunkach zabudowy.

Do wniosku należy dołączyć także dowód uiszczenia opłaty skarbowej w wysokości 107 zł.

Przed wydaniem decyzji właściwy organ (wójt, burmistrz, prezydent miasta) prowadzi tzw. postępowanie wyjaśniające. W jego toku analizuje warunki i zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy, wynikające z przepisów szczególnych (np. ustawy o ochronie środowiska), a także przeprowadza analizę stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji.

Ponadto stosownie do statusu prawnego terenu i lokalizacji planowanej inwestycji organ uzgadnia treść projektowanej decyzji z innymi organami administracji, np. w odniesieniu do obszarów i obiektów objętych formami ochrony zabytków oraz ujętych w gminnej ewidencji zabytków. W takiej sytuacji niezbędne są konsultacje i uzgodnienia z wojewódzkim konserwatorem zabytków.

Przed złożeniem wniosku o wydanie DWZ inwestor powinien wziąć pod uwagę wszelkie okoliczności mogące uniemożliwić wydanie decyzji przez organ. Poza przeszkodami typowo życiowymi, jak np. niezadowoleni sąsiedzi, których opór wobec planu inwestycji może znacznie przedłużyć uzyskiwanie ostatecznej decyzji, inwestor musi w pierwszej kolejności zweryfikować, czy działka, na której planuje posadowienie inwestycji, spełnia wymogi stawiane przez samego ustawodawcę.

W tym celu w pierwszej kolejności należy zweryfikować, czy co najmniej jedna działka znajdująca się w sąsiedztwie ma dostęp do drogi publicznej i jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. Uzależnienie wydania DWZ od ww. warunku ma z założenia zagwarantować zachowanie ładu przestrzennego oraz zapobieganie rozproszeniu zabudowy.

Jeśli więc planowana inwestycja ma być realizowana w szczerym polu, wówczas organ najpewniej odmówi wydania DWZ. Jednakże jeśli w sąsiedztwie (niekoniecznie bezpośrednim) znajduje się obiekt budowlany o zbliżonych parametrach do planowanej inwestycji, a do tego dostępny jest z tej samej drogi publicznej (przynajmniej drogi gminnej), to wówczas szanse na uzyskanie DWZ rosną.

Kolejnym warunkiem wydania DWZ jest odpowiednie uzbrojenie działki. Organy administracji, dbając o bezpieczeństwo inwestycji, zobowiązują inwestora do wykazania, że teren jest uzbrojony stosownie do potrzeb planowanego zamierzenia inwestycyjnego w przewody lub urządzenia wodociągowe, kanalizacyjne, ciepłownicze, elektryczne, gazowe oraz telekomunikacyjne. Te elementy infrastruktury nie muszą jednak fizycznie istnieć w momencie składania wniosku - wystarczy, jeśli od właściwych jednostek uzyskamy zapewnienie (w drodze umowy), że doprowadzą do naszej działki niezbędną infrastrukturę techniczną w określonym czasie. Spełnienie wszystkich ww. warunków przybliży inwestora do uzyskania DWZ. Niemniej jednak musi się on liczyć z koniecznością spełnienia innych jeszcze wymogów, mogących wyniknąć z przepisów szczególnych.

● co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu,

● teren ma dostęp do drogi publicznej,

● istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego,

● teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów,

● decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi.

Wójt, burmistrz, prezydent miasta mają ustawowy obowiązek powiadomienia wszystkich stron, których interesu strzeżonego przez prawo może dotyczyć ustalenie warunków zabudowy. Na ogół chodzi tu o poinformowanie wszystkich właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości graniczących z terenem planowanej inwestycji. W postępowaniu mogą też brać czynny udział organizacje społeczne, np. organizacje ekologiczne, o ile zezwalają im na to ich własne statuty.

@RY1@i02/2011/124/i02.2011.124.207.003a.001.jpg@RY2@

Katarzyna Zabłocka

Katarzyna Zabłocka

prawnik w Kancelarii Włodzimierz Głowacki i Wspólnicy

Ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 80, poz. 717 ze zm.).