Jak wyodrębnić kilka mniejszych działek z jednej, większej

Rozwój budownictwa mieszkaniowego w ostatnich latach spowodował, że do gmin trafia coraz więcej wniosków o podział nieruchomości. Aby wójt, burmistrz albo prezydent miasta mógł wydać decyzję o podziale, muszą zostać spełnione warunki przewidziane w ustawie z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (u.g.n.). W ramach podziału ewidencyjnego, zwanego też podziałem geodezyjnym, następuje wyodrębnienie z jednej nieruchomości większej liczby działek ewidencyjnych gruntu, np. z jednej działki tworzone są dwie. Następuje przy tym wytyczenie w nowy sposób linii rozgraniczających działkę lub działki gruntu wchodzące w skład nieruchomości.

Jeśli nieruchomość, która ma zostać podzielona, znajduje się na terenie objętym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, podział musi być zgodny z jego zapisami. Jak stanowi art. 93 ust. 2 u.g.n., zgodność ta dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. W związku z tym przed zatwierdzeniem podziału wójt, burmistrz lub prezydent miasta ma obowiązek zbadać jego cel oraz zamierzony sposób wykorzystania nowo powstałych nieruchomości. Jeśli powstałyby działki, które mają co prawda przewidzianą w planie funkcję, ale każdej z nich nie da się zgodnie z nią zagospodarować, to podział nie będzie spełniał warunku zgodności z planem. Zatem organ, badając zgodność projektu podziału z ustaleniami planu miejscowego, powinien dokonać jego interpretacji, korzystając przy tym ze wszystkich reguł wykładni m.in. gramatycznej, celowościowej, systemowej.

Dostęp do drogi publicznej

Zgodnie z art. 93 ust. 3 u.g.n. podział nieruchomości nie jest dopuszczalny, jeżeli projektowane do wydzielenia działki gruntu nie mają dostępu do drogi publicznej. Zapewnienie dostępu do takiej drogi polega przede wszystkim na tym, że działka przylega do pasa drogowego drogi publicznej i jest możliwość urządzenia zjazdu z działki na tę drogę. Jednakże unormowanie art. 93 ust. 3 u.g.n. nie wymaga, by wydzielone działki przylegały bezpośrednio do drogi publicznej (wyrok WSA w Lublinie z 20 czerwca 2008 r., sygn. akt II SA/Lu 260/08). Dostęp może zostać zapewniony również w ten sposób, że w ramach podziału nieruchomości zostanie wydzielona działka gruntu pod drogę wewnętrzną, która ma połączenie z drogą publiczną. Do tej drogi wewnętrznej powinny przylegać działki wydzielone w wyniku podziału nieruchomości, a ich dostęp do drogi publicznej zapewniony będzie przez ustanowienie służebności drogi koniecznej na drodze wewnętrznej dla każdej z wydzielonych działek, albo na zbyciu udziałów we własności lub w prawie użytkowania wieczystego działki drogi wewnętrznej osobom, którym zbywa się działki gruntu przylegające do drogi wewnętrznej. Zapewnienie dostępu do drogi publicznej możliwe jest także przez ustanowienie służebności dla działek gruntu nieprzylegających do drogi publicznej na przylegających do drogi publicznej działkach. Zapewnienie dostępu następuje dopiero przy zbywaniu wydzielonych działek gruntu, bowiem dopiero z tym momentem stają się one odrębnymi nieruchomościami. Na etapie postępowania w sprawie podziału należy określić jedynie faktyczną możliwość zapewnienia dostępu do drogi. Natomiast decyzja zatwierdzająca podział musi zawierać zastrzeżenie, że w razie zbycia działek powstałych w wyniku podziału nastąpi ustanowienie służebności drogowej albo zbycie udziału w prawie do działki drogi wewnętrznej, albo też nastąpi ustanowienie służebności drogi koniecznej na innych działkach gruntu.

Gdy posesja jest zabudowana

Art. 93 ust. 3b u.g.n. przewiduje podział budynku wraz z podziałem gruntu. Taki podział może nastąpić, gdy nieruchomość gruntowa zabudowana jest budynkiem, a podział polega na wydzieleniu działki gruntu wraz ze znajdującą się na tej działce częścią budynku. Organ może dokonać podziału tylko wtedy, gdy wydzielana część budynku może być samodzielnie wykorzystywana niezależnie od pozostałych części budynku. Granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wtedy wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany oddzielenia przeciwpożarowego usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu. W budynkach, w których nie ma ścian oddzielenia przeciwpożarowego, granice projektowanych do wydzielenia działek gruntu powinny przebiegać wzdłuż pionowych płaszczyzn, które tworzone są przez ściany usytuowane na całej wysokości budynku od fundamentu do przekrycia dachu, wyraźnie dzielące budynek na dwie odrębnie wykorzystywane części.

Zgodnie z warunkami zabudowy

Jeżeli brakuje planu miejscowego, a nieruchomość jest położona na obszarze nieobjętym obowiązkiem sporządzenia go, to również istnieje możliwość jej podziału. Ustawodawca sformułował jednak dwa warunki dopuszczalności tego:

wpodział nie może być sprzeczny z przepisami odrębnymi albo

wpodział ma być zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Jeśli wniosek o podział został złożony po upływie 6 miesięcy, licząc od dnia podjęcia przez gminę uchwały o przystąpieniu do sporządzenia planu miejscowego, lub po wyłożeniu projektu planu miejscowego do publicznego wglądu, postępowanie w sprawie podziału nieruchomości zawiesza się do czasu uchwalenia planu miejscowego, jednak nie dłużej niż na 6 miesięcy, licząc od dnia złożenia wniosku o podział. Jeżeli w okresie zawieszenia postępowania w sprawie podziału nieruchomości plan miejscowy nie zostanie uchwalony, wójt, burmistrz albo prezydent miasta będzie mógł wydać decyzję podziałową. Natomiast jeżeli nie został uchwalony plan miejscowy dla obszarów objętych na mocy przepisów odrębnych obowiązkiem sporządzenia takiego planu, postępowanie w sprawie podziału nieruchomości zawiesza się do czasu uchwalenia tego planu.

Zniesienie współwłasności

Art. 95 u.g.n wprowadza możliwość dokonania podziału nieruchomości niezależnie od ustaleń planu miejscowego, a w przypadku braku planu niezależnie od decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Taki podział jest możliwy np. przy zniesieniu współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami, wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych obiektów.

Podstawy dzielenia

Zachowanie zgodności podziału nieruchomości z planem miejscowym organ ocenia wstępnie, wydając po złożeniu wniosku o podział postanowienie. Postanowienie opiniujące jest ściśle związane z ustaleniami planu miejscowego, więc jego byt prawny związany jest z mocą obowiązującą planu, a w razie zmiany planu miejscowego lub jego uchylenia postanowienie opiniujące przestaje wiązać organ, które je wydał (wyrok WSA w Białymstoku z 26 czerwca 2008 r., sygn. akt II SA/Bk 295/08). Jeśli którakolwiek z proponowanych do wydzielenia działek gruntu nie spełnia wymogów, organ powinien wydać postanowienie zawierające negatywną opinię o proponowanym podziale. Spowoduje to konieczność wydania decyzji o odmowie zatwierdzenia podziału.

W decyzji podziałowej wójt burmistrz albo prezydent miasta stwierdza dopuszczalność dokonania ewidencyjnego podziału nieruchomości. Podział nieruchomości wpisanych do rejestru zabytków wymaga uprzedniego uzyskania pozwolenia wojewódzkiego konserwatora zabytków. Bez takiego pozwolenia organ nie może wydać decyzji podziałowej.

Podział nieruchomości dokonywany jest co do zasady na wniosek osoby mającej w tym interes prawny. Krąg potencjalnych wnioskodawców jest szerszy niż tylko właściciele i użytkownicy wieczyści nieruchomości. Podmiotem, który może wystąpić z takim wnioskiem będzie np. osoba uprawniona do wszczęcia postępowania wywłaszczeniowego. Ma ona bowiem interes prawny w postępowaniu podziałowym. Zatem organy nie mogą ograniczać się do zbadania, czy wnioskodawca jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, i na tej podstawie uznać, że inne osoby wyłączone są z kręgu stron postępowania. Na organach ciąży bowiem obowiązek sprawdzenia, czy podział nieruchomości ma wpływ na zakres praw osoby domagającej się uznania jej za stronę postępowania podziałowego.

Grunty rolne z operatem

Podział nieruchomości rolnych i leśnych co do zasady dokonywany jest na podstawie ustawy z 17 maja 1989 r. - Prawo geodezyjne i kartograficzne (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 193 poz. 1287). Następuje on poprzez sporządzenie operatu podziałowego, który po przyjęciu do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego stanowi podstawę wykazania nowo określonych granic działek ewidencyjnych w ewidencji gruntów i budynków. Przy takim podziale organ nie wydaje decyzji zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości rolnej lub leśnej poza dwoma wyjątkami. Obejmują one następujące sytuacje:

wgdy dokonanie podziału spowodowałoby konieczność wydzielenia nowych dróg niebędących niezbędnymi drogami dojazdowymi do nieruchomości wchodzących w skład gospodarstw rolnych oraz

wgdy dokonanie podziału spowodowałoby wydzielenie działek gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3000 ha.

Podział taki następuje według uznania właściciela nieruchomości. Jeśli więc nie występują wskazane w przepisie wyjątki, to wydana przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości rolnej lub leśnej dotknięta będzie wadą nieważności jako decyzja wydana bez podstawy prawnej.

Podział nieruchomości rolnych i leśnych powodujący wydzielenie działki gruntu o powierzchni mniejszej niż 0,3 ha jest dopuszczalny, pod warunkiem że działka ta zostanie przeznaczona na powiększenie sąsiedniej nieruchomości lub dokonana zostanie regulacja granic między sąsiadującymi nieruchomościami.

W decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości określa się termin na przeniesienie praw do wydzielonych działek gruntu, który nie może być dłuższy niż 6 miesięcy od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna. Jeśli w tym czasie nie dojdzie do takiego zbycia, organ, który wydał tę decyzję, zobowiązany jest do jej uchylenia.

Co trzeba dołączyć do wniosku

Do wniosku o podział nieruchomości powinny zostać dołączone:

wdokumenty stwierdzające tytuł prawny do nieruchomości,

wwypis z katastru nieruchomości i kopia mapy katastralnej obejmującej nieruchomość podlegającą podziałowi,

wdecyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu,

wpozwolenie wojewódzkiego konserwatora zabytków, w przypadku nieruchomości wpisanej do rejestru zabytków,

wwstępny projekt podziału, z wyjątkiem podziałów dokonywanych niezależnie od ustaleń planu miejscowego albo decyzji o warunkach zabudowy,

wprotokół z przyjęcia granic nieruchomości,

wwykaz zmian gruntowych,

wwykaz synchronizacyjny, jeżeli oznaczenie działek gruntu w katastrze nieruchomości jest inne niż w księdze wieczystej,

wmapa z projektem podziału.

Ważne

Jeśli nieruchomość jest przedmiotem współwłasności lub współużytkowania wieczystego, podziału można dokonać na wniosek wszystkich współwłaścicieli albo współużytkowników wieczystych

Kiedy plan nie decyduje

wzniesienia współwłasności nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami wzniesionymi na podstawie pozwolenia na budowę, jeżeli podział ma polegać na wydzieleniu dla poszczególnych współwłaścicieli, wskazanych we wspólnym wniosku, budynków wraz z działkami gruntu niezbędnymi do prawidłowego korzystania z tych budynków,

wwydzielenia działki budowlanej, jeżeli budynek został wzniesiony na tej działce przez samoistnego posiadacza w dobrej wierze,

wwydzielenia części nieruchomości, której własność lub użytkowanie wieczyste zostały nabyte z mocy prawa,

wrealizacji roszczeń do części nieruchomości, wynikających z ustawy o gospodarce nieruchomościami lub z odrębnych przepisów,

wrealizacji przepisów dotyczących przekształceń własnościowych albo likwidacji przedsiębiorstw państwowych lub samorządowych,

wwydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji drogi publicznej,

wwydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o ustaleniu lokalizacji linii kolejowej,

wwydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji w zakresie lotniska użytku publicznego w rozumieniu ustawy z 12 lutego 2009 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie lotnisk użytku publicznego (Dz.U. z 2009 r. nr 42 poz. 340 z późn. zm.),

wwydzielenia części nieruchomości objętej decyzją o pozwoleniu na realizację inwestycji w rozumieniu ustawy z 8 lipca 2010 r. o szczególnych zasadach przygotowania do realizacji inwestycji w zakresie budowli przeciwpowodziowych (Dz.U. z 2010 r. nr 143 poz. 963),

wwydzielenia działki budowlanej niezbędnej do korzystania z budynku mieszkalnego,

wwydzielenia działek gruntu na terenach zamkniętych.

Ewelina Stępień

ewelina.stepien@infor.pl

Podstawa prawna

Ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r. nr 102, poz. 651 z późn. zm.)