Zamieszanie z pomocą de minimis hamuje powszechne uwłaszczenie

Procedura przewłaszczenia, gdy w grę wchodzi pomoc publiczna, łatwa nie jest i urzędnicy łamią sobie głowę, jak sprawnie i zgodnie z prawdą przygotować zaświadczenia o zmianie własności gruntu. Jak pisaliśmy niedawno w aktualnościach, uznanie wynajmującego za przedsiębiorcę skomplikowało ją dodatkowo. Zwłaszcza że gminy i inne organy wydające zaświadczenia o przekształceniu gruntu nie mają jak sprawdzić, czy taka osoba czerpie korzyści z najmu. Nie mają dostępu do danych w urzędach skarbowych ani nawet do danych podatkowych we własnym urzędzie. Muszą bazować na oświadczeniach, a do weryfikacji tych informacji nie mają podstaw.

Dodatkowy problem to różne podejście do wynajmujących. Za przedsiębiorcę zostanie bowiem uznana ta osoba, która wynajmuje mieszkanie z wyodrębnioną własnością. Ale już nie ta, która ma spółdzielcze prawo do lokalu. Dlaczego? Bo o wydanie zaświadczenia i bonifikatę z opłaty przekształceniowej występować będzie spółdzielnia. Teoretycznie powinna ona wiedzieć, czy lokal jest wynajmowany. Ale wcale nie musi.

Wszystko to sprawia, że beneficjenci pomocy de minimis muszą uzbroić się w cierpliwość, bo na wydanie zaświadczenia poczekają dłużej niż pozostali mieszkańcy. Urzędnicy otwarcie bowiem przyznają, że najpierw wydają te zaświadczenia, które na 100 proc. nie wymagają stosowania przepisów o pomocy publicznej. ©℗

Bożena Ławnicka

bozena.lawnicka@infor.pl

Niejasna definicja wydłuży wydawanie zaświadczeń

Jeśli ktoś wynajmuje tylko jedno mieszkanie, to zgodnie z unijnymi przepisami jest przedsiębiorcą i przy uwłaszczeniu gruntu pod tym lokalem dotyczy go procedura o pomocy publicznej. Przysparza to sporych problemów urzędom, bo nie mają jak tego sprawdzić

Jednostki samorządu nie dość, że mają wiele pracy przy powszechnym uwłaszczeniu i nie nadążają z wydawaniem zaświadczeń, to w przypadku niektórych spraw nie wiedzą, jak postępować. A chodzi o to, że zgodnie z prawem Unii Europejskiej już samo przekształcenie gruntu w przypadku osób prowadzących działalność gospodarczą jest traktowane jak pomoc publiczna, a wszystko dlatego, że opłata za uwłaszczenie nawet bez zastosowania bonifikaty nie pokrywa wartości wartości rynkowej gruntu. – Z przepisami o de minimis stosowanymi przy zamianie prawa użytkowania wieczystego we własność mamy problemy – przyznają pracownicy wydziału nieruchomości w Urzędzie Dzielnicy Warszawa Żoliborz. I wyjaśniają: nie chodzi o same procedury przyznawania pomocy, bo te są nam znane, a o kwestie związane z wynajmem mieszkań przez osoby fizyczne, które nie są przedsiębiorcami.

Gdzie konkretnie tkwi problem? – W myśl przepisów unijnych definicja przedsiębiorcy jest bardzo szeroka i obejmuje także osoby czy podmioty nieprowadzące działalności gospodarczej (więcej w części „Unijne orzecznictwo utrudnia korzystanie z bonifikat”). Podpadają pod nią także osoby fizyczne, nawet jeżeli wynajmują tylko jedno mieszkanie – co potwierdza nam odpowiedzialny w Polsce za stosowanie przepisów o pomocy publicznej Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (więcej: Wyjaśnienia UOKiK). Do tego urzędy nie wiedzą, jak sprawdzać to, czy ktoś czerpie korzyści z najmu. Nie mają bowiem uprawnień ani do kontroli mieszkania (choć Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju zapowiada możliwość weryfikacji oświadczeń beneficjentów), ani do wglądu w dokumentację skarbową.

Radca prawny Piotr Pałka z Kancelarii Derc Pałka Kancelaria Radców Prawnych s.c. w Warszawie nie jest pewny, czy urząd nie idzie w swej interpretacji za daleko. – Wątpliwe jest uznawanie za przedsiębiorców wszystkich właścicieli nieruchomości, którzy wynajmują swoje lokale. W art. 7 ust. 6a ustawy przekształceniowej jest bowiem odwołanie do art. 3 ustawy z 6 marca 2018 r. – Prawo przedsiębiorców (Dz.U. z 2018 r. poz. 646 ze zm.), a zgodnie z nim działalnością gospodarczą jest zorganizowana działalność zarobkowa wykonywana we własnym imieniu i w sposób ciągły – przekonuje. W opinii prawnika wszystkie te przesłanki muszą wystąpić łącznie. – Jeżeli ktoś od czasu do czasu wynajmuje lokal, to nie można mówić o charakterze ciągłym takiej działalności. A więc także o wykorzystywaniu nieruchomości na cele związane prowadzoną działalnością gospodarczą. Odmienne podejście można uznać za nadinterpretację przepisów o pomocy publicznej – stwierdza mecenas Pałka. I dodaje, że problem może też się pojawić, gdy dany przedsiębiorca wykorzystał już dozwolony limit pomocy publicznej. Czyli w sytuacji, gdy wynajmuje on np. kawalerkę, to może się okazać, że i tak będzie musiał dopłacić, gdyż limit ten został przez niego wykorzystany w innym zakresie prowadzonej przez niego działalności gospodarczej.

Pozostaje tylko pytać

Okazuje się, że nawet jeśli najem traktować jak działalność gospodarczą, to urzędnicy i tak mają związane ręce przy badaniu, kto taką działalność prowadzi. W dostępnych im rejestrach (CEIDG, KRS) takich przedsiębiorców nie ma. Z kolei, na co zwraca samorządowcy z Żoliborza, gminni urzędnicy nie mają dostępu do danych w urzędach skarbowych, bo obowiązuje tajemnica skarbowa, a to tam wynajem rejestrują mieszkańcy. Ba, ze względu na tajemnicę skarbową urzędnicy samorządowi nie mają nawet dostępu do danych podatkowych (podatek od nieruchomości) we własnym urzędzie. Pozostaje im więc pytać mieszkańców, czy w swoim mieszkaniu prowadzą działalność. Ale w procedurze przygotowanej np. przez m.st. Warszawa dla dzielnic w sprawie czynności, jakie należy podejmować przy badaniu przesłanek o pomocy publicznej, wytycznych dotyczących badania najmu nie ma. Czy to zwalnia urzędnika z obowiązku ustalenia, czy w danym mieszkaniu jest prowadzony najem? Niekoniecznie. W efekcie Urząd Dzielnicy Warszawa Żoliborz, korzystając jeszcze z wytycznych UOKiK z 2017 r. dotyczących poprzedniej ustawy przekształceniowej, czyli ustawy z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 83 ze zm.), zdecydował się rozesłać wnioski oświadczeń zawierające kwestię prowadzenia nie tylko działalności gospodarczej w danym lokalu, ale i wynajmowania mieszkań. Dzięki temu do urzędu praktycznie bezkosztowo dotarło około 7 tys. oświadczeń (wśród nich są i te o prowadzonej działalności, jak i najmie przez osoby fizyczne). Tylko czy urząd działał w tym zakresie zgodnie z prawem? Zdaniem Piotra Pałki obecna ustawa przekształceniowa (ustawa z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów Dz.U. z 2018 r. poz. 1716 ze zm.) nie daje podstaw do zbierania informacji w ten sposób, a urzędy powinny działać w ramach wyznaczonych przez prawo granic.

Z kolei inne urzędy, nie mając pewności co robić w obecnej sytuacji, piszą w tej sprawie do UOKiK. Ostatnio o szczegółowe wytyczne do dyrektora departamentu monitorowania pomocy publicznej urzędu zwrócił się np. Wrocław.

– Każdy właściciel lokalu użytkowego oraz osoba prawna będąca właścicielem lokalu mieszkalnego jest traktowana przez Komisję Europejską jak przedsiębiorca i podlega przepisom o pomocy publicznej przy procedurze przekształcenia użytkowania wieczystego w prawo własności – nie ma wątpliwości Olimpia Schneider, starszy inspektor w biurze prezydenta ds. komunikacji i marki miasta w Gdańsku. Nie wyjaśnia jednak, w jaki sposób miasto zbiera te informacje.

Jeszcze inną niedogodność z wynajmowanymi mieszkaniami zgłasza Olsztyn. – Jednym z najczęstszych problemów jest ustalenie faktycznego beneficjenta pomocy i adresata zaświadczenia, zwłaszcza w przypadku lokali użytkowych przeznaczonych na wynajem, a stanowiących współwłasność małżeńską w sytuacji, gdy żadne z małżonków – współwłaścicieli lokalu – nie ma formalnie zarejestrowanej działalności gospodarczej – informuje Marta Bartoszewicz, rzeczniczka Urzędu Miasta w Olsztynie. Zastrzeżenie w podobnej sprawie mają również pracownicy dzielnicy Żoliborz. – Formularz przeznaczony dla ubiegających się o pomoc de minimis jest kompletnie nieprzystosowany do sytuacji, gdy lokal wynajmuje osoba niemająca zarejestrowanej działalności – mówią . Pytani przez nas urzędnicy zgodnie twierdzą, że w kwestii wynajmu mieszkań przez osoby fizyczne UOKiK i Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju mają jeszcze wiele do zrobienia. – Potrzebne są sztywne zasady, bo każde kierowane do nas pismo UOKiK kończy sformułowaniem, że to gminy odpowiadają za określanie kręgu odbiorców pomocy publicznej. A w ustawie brakuje takich regulacji – mówi jeden z samorządowców.

Dziś w zakresie tego, czy dana osoba wynajmując mieszkania, jest już przedsiębiorcą, wypowiada się w praktyce tylko urząd skarbowy. Kwestionując wówczas zasady opodatkowania. Choć i jego podejście jest niedoskonałe. Trudno bowiem o jednoznaczny wniosek kiedy – tj. przy wynajmie ilu mieszkań – fiskus uzna, że ma do czynienia z działalnością gospodarczą.

Lepiej było się nie wydzielać

Przepisy uwłaszczeniowe nie są wolne od paradoksów. I tak, jeżeli ktoś wynajmuje mieszkanie własne – czy to we wspólnocie mieszkaniowej, czy wyodrębnił swój lokal spółdzielczy (w księdze wieczystej) – to jest traktowany jak przedsiębiorca. Ale sąsiad wynajmujący mieszkanie, do którego dysponuje tylko spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu (bez odrębnej księgi wieczystej), już nie. Potwierdza to mecenas Pałka. – Także w przypadku spółdzielczych praw do lokali użytkowych będą one objęte bonifikatą, gdyż należą do spółdzielni mieszkaniowej i nie są wynajmowane osobom trzecim. Są to bowiem lokale, do których tytuł prawny posiadają członkowie spółdzielni. I jeżeli spółdzielnia będzie się ubiegała o bonifikatę, to i te lokale ona obejmie. Takie samo zdanie ma również Związek Rewizyjny Spółdzielni Mieszkaniowych RP – dodaje mecenas Pałka.

Analogiczną opinię prezentuje także UOKIK w udzielonej nam odpowiedzi. Tymczasem samorządowcy zwracają uwagę, że przy starej ustawie przekształceniowej opinie UOKiK były inne – wówczas także przy wynajmie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu miała miejsce pomoc de minimis. – Wprawdzie mechanizm przekształcenia jest teraz zupełnie inny, ale mechanizm pomocy de minimis musi być rozumiany tożsamo, bo w tym zakresie nic się nie zmieniło – zauważa jeden z urzędników na Żoliborzu. I przyznaje, że nie wie, jak taką sytuację traktować. – Moim zdaniem, wydając zaświadczenie dla spółdzielni o uwłaszczeniu, powinniśmy żądać oświadczenia dotyczącego pomocy de minismis – mówi nam anonimowo inny urzędnik. – Ale wytycznych nie ma. A ja obawiam się brania takiej odpowiedzialności na własne barki – konkluduje. Nie wszyscy jednak tak postępują. Część gmin bowiem już zasypała spółdzielnie pytaniami w sprawie pomocy publicznej. Robią tak, choć – jak podkreśla mec. Pałka.

Z żadnego przepisu ustawy przekształceniowej nie wynika takie uprawnienie. – W art. 4 ust. 3 zd. 1 ustawy przekształceniowej wskazano jedynie, iż zaświadczenie zawiera oznaczenie nieruchomości gruntowej lub lokalowej według ewidencji gruntów i budynków oraz ksiąg wieczystych prowadzonych dla tych nieruchomości. Organy mają przecież dostęp do publicznych rejestrów, w oparciu o które można ustalić wiele informacji, np. czy pod wskazanym adresem jest prowadzona działalność gospodarcza np. do Krajowego Rejestru Sądowego czy Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej – dodaje Piotr Pałka.

Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów wyjaśnia DGP zawiłości pomocy publicznej

• Osoba, która wynajmuje komuś mieszkanie (nawet jedno), będące odrębną własnością, prowadzi w rozumieniu przepisów o de minimis działalność gospodarczą. Mówiąc fachowo: najem długoterminowy, jak i krótkoterminowy są działalnością gospodarczą, w zakresie których występuje duża konkurencja na rynku. W obu przypadkach wynajmujący jest przedsiębiorcą działającym na rynku wynajmu nieruchomości, a zatem korzyść wynikająca z uwłaszczenia będzie dla niego pomocą de minimis. Do działalności gospodarczej nie kwalifikuje się jedynie najem incydentalny – nie ma jego definicji, jednak chodzi tu o sporadyczne i krótkotrwałe wynajmowanie (np. kilka dni – 2, 3 razy do roku). W związku z tym właściciel mieszkania będzie musiał złożyć formularz informacji.

• Jeżeli ktoś wynajmuje mieszkanie, do którego ma spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, to nie musi składać formularza informacji. Właścicielem gruntu jest spółdzielnia. Przekształcenie nastąpi na jej rzecz. W odniesieniu do lokali mieszkalnych, będących przedmiotem spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, uwłaszczenie związane z ich własnością udziału w gruncie nie stanowi pomocy publicznej. Gdy spółdzielni zostanie przyznana bonifikata od opłaty przekształceniowej, członkowie spółdzielni będą mogli z niej skorzystać w formie ulgi w opłatach z tytułu udziału w kosztach eksploatacji budynków.
• Jeżeli chodzi o działalność gospodarczą w części mieszkania, to bonifikata będzie stanowiła pomoc w zakresie, w jakim część ta jest faktycznie użytkowana dla celów działalności gospodarczej, w części proporcjonalnej np. do całkowitej powierzchni lokalu. Jeżeli działalność jest jedynie zarejestrowana pod adresem nieruchomości, ale nie jest tam faktycznie wykonywana, nie stosuje się przepisów o pomocy de minimis.
• Celowe wyrejestrowanie działalności gospodarczej w celu uniknięcia otrzymania pomocy publicznej stanowi obejście prawa. Z przepisów unijnych dotyczących pomocy publicznej wynika, że prowadzenie działalności gospodarczej to oferowanie dóbr i usług na rynku przez podmiot chociażby niezarejestrowany w rejestrach krajowych, bez względu na jego formę prawną i organizacyjną. Przepisy o pomocy de minimis stosuje się zatem również do podmiotów niezarejestrowanych, a faktycznie prowadzących działalność.
• Organ udzielający pomocy dokonuje oceny dopuszczalności pomocy de minimis po uzyskaniu od beneficjenta dokumentów i informacji dotyczących m. in. wykorzystanego w ciągu ostatnich trzech lat limitu pomocy de minimis. Ocena ta jest dokonywana według stanu na dzień udzielenia pomocy, którym dla potrzeb ustawy jest dzień wydania zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie. Jeżeli w dniu dokonywania oceny właściciel lokalu nie jest przedsiębiorcą (wyrejestrował swoją firmę z CEIDG), ale faktycznie wciąż prowadzi działalność, mają wobec niego zastosowanie przepisy o pomocy de minimis, ponieważ w rozumieniu przepisów unijnych przedsiębiorca nie musi być zarejestrowany w rejestrach krajowych działalności gospodarczej. Natomiast samo zawieszenie prowadzenia działalności gospodarczej w CEIDG nie stanowi przesłanki do uznania, że podmiot nie jest przedsiębiorcą.
• Ale uwaga! Jeśli chodzi o wątpliwości dotyczące prowadzenia działalności gospodarczej przez najemcę lokalu w spółdzielni mieszkaniowej, zajmowanego na zasadzie spółdzielczego lokatorskiego lub własnościowego prawa do lokalu, wyjaśniamy, że w takim przypadku po uwłaszczeniu lokal ten pozostaje własnością spółdzielni, która jest beneficjentem uwłaszczenia. Z jednej strony nie ma podstaw, aby zakwalifikować tę korzyść jako pomoc de minimis dla spółdzielni, bo chociaż to ona jest faktycznym beneficjentem uwłaszczenia, to sama nie prowadzi działalności gospodarczej ani też nie ma żadnego wpływu na jej wykonywanie w lokalu będącym jej własnością (nie może również jej zakazać). Z drugiej natomiast przedsiębiorca wykorzystujący lokal do prowadzenia działalności nie jest właścicielem lokalu i sam nie uzyskuje z tytułu przekształcenia własności udziałów w gruncie. Nie ma więc podstaw prawnych przypisania mu korzyści stanowiącej pomoc de minimis.

Opr. Z.J., LJ

Stragan niezgody i celowe przeciąganie w czasie

Spółdzielniom też wieje wiatr w oczy. Kilka dni temu opisywaliśmy w DGP sytuację posiadaczy lokali (kiosków, warzywniaków, punktów lotto), a nawet billboardów znajdujących się na spółdzielczych terenach. Samorządy kwalifikują takie obiekty jako niezgodne z celem mieszkaniowym i zgodnie z literalnym brzemieniem ustawy w ogóle odmawiają spółdzielniom prawa do uwłaszczenia. Pikanterii przy tym dodaje fakt, że niekiedy poinformowanie urzędu o działającym na terenie spółdzielni kiosku jest przemyślanym działaniem jego właściciela. Powód? Osoba taka nie chce się uwłaszczyć lub nie pasuje jej szybki termin przekształcenia. – W związku z odmową przewłaszczenia i koniecznością przeprowadzenia postępowania geodezyjnego takie zamieszanie może potrwać nawet rok lub dłużej i pozwolić np. na skorzystanie z większej pomocy de minimis niż była możliwa dla danej firmy w bieżącym roku – tłumaczy nam jeden z prawników.

Czasem jednak uwłaszczenie jest niemożliwe, bo nie da się wydzielić geodezyjnie działki z niewielkim obiektem. Tu jednak w sukurs przychodzi spółdzielcom Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju. – Celem ustawy jest jak najszersze przekształcenie praw na gruntach o funkcji mieszkaniowej, czyli co do zasady tych zabudowanych, gdzie stawka procentowa opłaty rocznej była ustalona w wysokości 1 proc. – mówi nam Zbigniew Przybysz z biura prasowego resortu. – Często na osiedlach obok budynków mieszkalnych są inne obiekty – takie jak pawilony handlowe, czy usługowe. Jeżeli podział nieruchomości nie jest możliwy faktycznie i prawnie, wówczas przekształceniu powinna podlegać cała nieruchomość, dla której dotychczas przyjmowano jako dominującą funkcję mieszkaniową (stawka 1 proc.) – twierdzi urzędnik. I tłumaczy, że w przeciwnym razie stosowanie tej normy spowodowałoby powstawanie nieruchomości, które nie mogłyby być prawidłowo użytkowane np. w wyniku wyodrębnienia zbyt małej działki lub działki odseparowanej od urządzeń infrastruktury technicznej czy też nieposiadającej dostępu do drogi i bez możliwości ustanowienia służebności. Resort opublikował też stanowisko w tej sprawie, które można znaleźć po adresem https://www.miir.gov.pl/strony/zadania/gospodarka-nieruchomosciami/przeksztalcenie/.

Takiego samego zdania jest też mecenas Pałka, który dodatkowo zwraca uwagę, że problem wynika z błędnej interpretacji celu mieszkaniowego. – Brzmienie pojęcia celu mieszkaniowego powinno zostać zapisane na nowo i obejmować z mocy ustawy wszelkie obiekty i urządzenia posadowione na nieruchomości objętej przekształceniem. Nie można również zapominać o infrastrukturze posadowionej na sąsiednich nieruchomościach, która pełni funkcję służebną dla lokali mieszkalnych zlokalizowanych na osobnej nieruchomości. Również w tym przypadku powinno dojść do przekształcenia prawa użytkowania wieczystego z mocy samego prawa – podsumowuje Piotr Pałka. W tym kierunku zdają się też iść kolejne propozycje nowelizacji ustawy przekształceniowej (ramka).

Dłuższe oczekiwanie

Beneficjenci pomocy de minimis muszą też uzbroić się w cierpliwość. Poczekają dłużej na zaświadczenia o przekształceniu niż pozostali mieszkańcy – tak przynajmniej wynika z informacji, które uzyskaliśmy w urzędach. – W pierwszej kolejności wydajemy te zaświadczenia, które na 100 proc. nie wymagają stosowania przepisów o pomocy publicznej – usłyszeliśmy w wydziale nieruchomości żoliborskiego urzędu. Z kolei rzecznik Olsztyna Marta Bartoszewicz zapewnia, że choć cała procedura ze strony urzędu zajmuje zazwyczaj kilka dni, to warunkiem jest posiadanie kompletu dokumentów niezbędnych do dokonania takiej analizy, a z tym bywają kłopoty. – Często też konieczne jest wezwanie przedsiębiorców do uzupełnienia, co wydłuża okres postępowania – dodaje Bartoszewicz.

O tym, że konieczność stosowania przepisów o pomocy publicznej spowalnia wydawanie zaświadczeń, przekonuje też Monika Chrobak-Budzińska, rzeczniczka stołecznej dzielnicy Mokotów. – Z dotychczasowych interpretacji Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów wynika, że przed wysłaniem zaświadczenia organ zobowiązany jest wyliczyć wysokość udzielonej pomocy i wydać zaświadczenie o jej wysokości, ewentualnie wydać decyzję o dopłacie. Nie jest jednak jasne, czy dla tych celów powinna być wykonana odrębna wycena nieruchomości, czy też organ może bazować na wycenie wykonanej dla celów aktualizacji opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste – wyjaśnia.

Kłopoty ze stosowaniem przepisów o pomocy de minimis w ustawie przekształceniowej wylicza też Marek Jarzembowski, rzecznik gliwickiego urzędu miasta. A składają się na nie: brak reakcji głównie osób fizycznych bądź zwłoka w udzieleniu przez nich odpowiedzi na zapytania skierowane przez urząd, błędne wypełnianie formularzy informacji przedstawionych przy ubieganiu się o pomoc publiczną, co wiąże się z ponownym wezwaniem stron do uzupełnienia braków, konieczność zlecenia przez urząd wycen nieruchomości celem ustalenia aktualnej wartości prawa własności. Rzecznik dodaje, że w związku z powyższym średni czas potrzebny do wydania zaświadczenia o udzielonej pomocy publicznej trwa czasami do miesiąca. Zapewnia jednak, że miasto postara się zdążyć ze wszystkim do końca 2019 r.

– Problemem zasadniczym jest brak świadomości przedsiębiorców, iż samo przekształcenie jest zakwalifikowane jako udzielenie pomocy de minimis – dodaje Agata Grzegorczyk, rzecznik prasowy UM w Gdyni. – W związku z czym nie składają oni z własnej inicjatywy wniosków o udzielenie tej pomocy, jak również nie zostały złożone wnioski o rozłożenie opłaty na większą liczbę lat. Jesteśmy zmuszeni weryfikować nieruchomości pod kątem prowadzenia działalności gospodarczej i wzywać do złożenia stosownych formularzy – mówi urzędniczka.

Skracaniu terminów nie służy też niewielka liczba osób pracujących przy przekształcaniu i ustalaniu pomocy de minimis. Nie planujemy zatrudnienia nowych osób do realizacji tego zadania – informuje Marek Jarzembowski.

– Zespół ds. pomocy publicznej nie zatrudnia dodatkowych specjalistów ani nie przyjął nowych pracowników w związku z realizacją zadań określonych w ustawie, a sprawy dotyczące udzielania pomocy de minimis przy przekształceniu z mocy prawa stanowi dodatkowe obszerne zadanie w ramach posiadanego zakresu obowiązków – podkreśla Marta Bartoszewicz z Olsztyna. Również na Żoliborzu skład zespołu zajmującego się przekształceniem nie został zwiększony. ©℗

Ramka

Szykują się kolejne zmiany

29 marca 2019 r. Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju zapowiedziało kolejną nowelizację ustawy uwłaszczeniowej. Oto sześć najważniejszych propozycji:

1. wyeliminowanie blokowania przekształcenia ze względu na konieczność dokonania podziału nieruchomości mieszkaniowej, na której dodatkowo są inne obiekty;

2. wprowadzenie uproszczonego trybu podziału nieruchomości w przypadkach, gdy taki podział okaże się niezbędny;

3. objęcie ustawowym przekształceniem gruntów zabudowanych garażami i innymi budynkami i urządzeniami pełniącymi rolę służebną wobec gruntów mieszkaniowych, a ujawnionych w odrębnych księgach wieczystych;

4. określenie w ustawie, czy i w jakich przypadkach jest wymagane zezwolenie na przekształcenie prawa na rzecz cudzoziemca;

5. doprecyzowanie trybu udzielania pomocy publicznej, tak aby zapewnić organom sprawną weryfikację pomocy, a przedsiębiorcom elastyczne warunki korzystania z możliwości wyboru sposobu płatności za przekształcenie;

6. ustawowe zapewnienie najwyższych bonifikat w opłacie przekształceniowej osobom w trudnej sytuacji życiowej, m.in. rodzinom z osobami z niepełnosprawnością.

©℗

Sytuację utrudnia unijne orzecznictwo

Procedura o pomocy publicznej dotyczy każdego właściciela mieszkania lub lokalu użytkowego, który prowadzi w nim działalność gospodarczą. Formalna rejestracja firmy nie ma przy tym znaczenia

Nawet wysokość wnoszonych przez 20 lat opłat przekształceniowych nie jest ekwiwalentna do wartości rynkowej uwłaszczonego gruntu. Powstała różnica pomiędzy sumą opłat a rzeczywistą wartością nieruchomości jest pomocą publiczną. A za taką uznaje się wszelką pomoc państwa lub ze źródeł państwowych. Beneficjentem tej pomocy są wyłącznie przedsiębiorcy. Traktat o funkcjonowaniu Unii Europejskiej nie zawiera jednak definicji tego podmiotu. Pojęcie to wyjaśnia dopiero orzecznictwo sądów unijnych oraz Komisji Europejskiej. Zgodnie z nim przedsiębiorcą jest każdy podmiot zaangażowany w działalność gospodarczą i to niezależnie od jego formy prawnej i sposobu jego finansowania. Orzecznictwo skupia się na jego funkcji – działalności. Najczęściej stosowane formy pomocy publicznej to m.in. dotacje, ulgi podatkowe, pożyczki udzielane na preferencyjnych warunkach, poręczenie udzielane na warunkach innych niż rynkowe itp. (K. Kwapisz-Krygel, „Postępowanie w sprawach dotyczących pomocy publicznej. Komentarz”, LEX 2015/el).

Szerokie rozumienie przedsiębiorcy

Na gruncie orzecznictwa TSUE pojęcie przedsiębiorcy powinno być rozumiane szeroko. Obejmuje ono bowiem wszelkie kategorie podmiotów prowadzących działalność gospodarczą i bez względu na to, czy przepisy krajowe przyznają danemu podmiotowi status przedsiębiorcy. Podstawowe znaczenie ma rodzaj prowadzonej działalności. A przez nią należy rozumieć oferowanie towarów i usług na rynku. Chodzi zarówno o działalność produkcyjną, jak i dystrybucyjną czy usługową. I nie ma znaczenia, czy wiąże się z tym możliwość zarobkowania. W rozumieniu unijnego prawa konkurencji działalność gospodarczą mogą prowadzić także różnorodne podmioty typu non profit. Nie ma również znaczenia, jak dana działalność jest kwalifikowana w prawie krajowym. Istotne jest natomiast to, czy działalność gospodarcza jest faktycznie przez podmiot prowadzona. Sam fakt zawarcia w statucie podmiotu – np. stowarzyszenia – zapisu o możliwości prowadzenia działalności gospodarczej nie przesądza o zakwalifikowaniu go jako przedsiębiorstwa – istotne jest faktyczne prowadzenie tej działalności [ramka 2].

Ramka 2

Definicja przedsiębiorcy według UE ©℗

Przedsiębiorcą może być każdy podmiot – zarówno osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą wpisaną do ewidencji/rejestru lub też bez formalnego wpisu. Jest nim spółka prawa handlowego, spółka cywilna, spółdzielnia socjalna, stowarzyszenie, fundacja, instytucja kultury – jeżeli faktycznie prowadzi działalność gospodarczą w rozumieniu prawa unijnego, czyli oferuje produkty lub usługi na rynku.

Pomoc dozwolona i limitowana

Prawo europejskie nie zabrania całkiem udzielać pomocy publicznej. Takie wsparcie jest dopuszczalne, ale pod warunkiem nieprzekroczenia limitu 200 tys. euro w ciągu trzech lat. Zwane jest ono pomocą de minimis. Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 11 stycznia 2013 r. (sygn. akt II GSK 1146/11) definiuje ją jako pomoc o niewielkich rozmiarach, która – co do zasady – nie narusza swobody konkurencji na wspólnym rynku wewnątrz UE. Instytucja ta została przewidziana na zasadzie odstępstwa od reguł wolnej konkurencji, w tym wolnego handlu, wewnątrz europejskiej strefy gospodarczej. NSA wyjaśnia, że precyzyjne określenie zasad i granic udzielania pomocy de minimis jest tym bardziej istotne, że nie powinna ona zakłócać relacji gospodarczych wewnątrz UE.

We wszystkich przypadkach, gdy organ udzielający pomocy stwierdzi, że udzielana ulga ze środków publicznych dotyczy działalności gospodarczej (przedsiębiorcy), powinien uwzględnić przepisy o pomocy publicznej. Dlatego regulacje te należy stosować przy ustalaniu odpłatności za przekształcenie gruntu na podstawie ustawy uwłaszczeniowej oraz przy stosowaniu w tym zakresie ulg dla przedsiębiorców (np. bonifikaty, rozłożenia na raty, ustalenia innego terminu wniesienia opłaty). Chodzi tu o:

• właścicieli lokali użytkowych w budynkach mieszkalnych,
• deweloperów (w zakresie mieszkań niesprzedanych),
• spółdzielnie mieszkaniowe w zakresie wynajmowanych lokali użytkowych,
• osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą w domach mieszkalnych i lokalach mieszkalnych, w tym lokalach spółdzielni mieszkaniowej o statusie odrębnej własności.

W przypadku rat sprawa jest prosta

Zgodnie z art. 7 ust. 6a ustawy z 20 lipca 2018 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych na cele mieszkaniowe w prawo własności tych gruntów (Dz.U. z 2018 r. poz. 1716 ze zm., dalej ustawa uwłaszczeniowa) w przypadku złożenia przez przedsiębiorcę oświadczenia o zamiarze wnoszenia opłaty przez okres 99 lat (lub odpowiednio do wysokości stawki opłaty, 50 lat lub 33 lata) przepisy o pomocy publicznej nie mają zastosowania.

Dotyczy to przypadków, kiedy np. dostępny limit pomocy de minimis jest za mały (jej udzielenie doprowadziłoby do przekroczenia dopuszczalnego pułapu) z powodu wysokiej wartości gruntu, a przedsiębiorca nie jest skłonny do wniesienia dopłaty do wartości rynkowej gruntu podlegającego przekształceniu.

W przypadku przedsiębiorcy, który skorzysta z możliwości wnoszenia opłat przez 99 lat (lub odpowiednio mniej) i docelowo uiści rynkową wartość gruntu, nie stosuje się przepisów o pomocy publicznej. Regulacje te znajdują zastosowanie jedynie wtedy, gdy opłata za własność nieruchomości publicznej ma charakter preferencyjny i jest niższa niż wartość rynkowa gruntu.

Skomplikowany rynek wtórny

W kontekście pomocy de minimis trudna do rozstrzygnięcia jest sytuacja, gdy nabywca w przeszłości zapłacił za prawo użytkowania wieczystego na rynku wtórnym. Kwestie tę wyjaśnił UOKiK. Zgodnie ze stanowiskiem urzędu mogło się zdarzyć, że ktoś zapłacił wówczas za użytkowanie wieczyste sumę nieznacznie odbiegającą od wartości rynkowej gruntu. Transakcja ta nie dokonała się jednak pomiędzy właścicielem gruntu (tj. właścicielem publicznym) a użytkownikiem wieczystym, ale jej stronami byli poprzedni użytkownik wieczysty i nabywca prawa. Nabywca ten świadomie zapłacił zbywcy za prawo użytkowania wieczystego (a nie za własność gruntu), wiedząc, że właścicielem gruntu nadal pozostaje podmiot publiczny. Sprzedaż ta nie przyniosła więc publicznemu właścicielowi gruntu żadnej korzyści. Powyższe stanowisko zostało wyrażone w piśmie Komisji Europejskiej z 28 października 2013 r. (COMP.H.3/UD/hvdsD*2013/106265), w którym komisja analizowała charakter odpłatności za przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności. W związku z tym, że dokonana w przeszłości zapłata za prawo użytkowania wieczystego (nabyte na rynku wtórnym) nie ma żadnego znaczenia z punktu widzenia ustalania odpłatności za przekształcenie (określenia wysokości opłat przekształceniowych) na podstawie ustawy uwłaszczeniowej, to nie może być uwzględniana przy ustalaniu zasad odpłatności lub wysokości ewentualnej pomocy de minimis.

WAŻNE Oświadczenie o wydłużonym okresie spłaty za uwłaszczenie przedsiębiorca może złożyć w terminie trzech miesięcy od dnia przekształcenia.

Katalog regulacji

Zasadniczym aktem prawnym istotnym dla ustalenia pomocy de minimis są rozporządzenie Komisji (UE) nr 1407/2013 z 18 grudnia 2013 r. w sprawie stosowania art. 107 i 108 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej do pomocy de minimis (Dz.U. EU L. 2013.253.1) oraz ustawa z 30 kwietnia 2004 r. o postępowaniu w sprawach dotyczących pomocy publicznej (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 362, dalej u.p.s.p.p.). Ważne są także rozporządzenia wykonawcze do ustawy [ramka 3]. Organ udzielający pomocy ustala, w których lokalach prowadzona jest działalność gospodarcza, korzystając z dostępnych danych i rejestrów: ksiąg wieczystych, Ewidencji Gruntów i Budynków, Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej oraz ewidencji dla celów podatku od nieruchomości.

Ramka 3

Pakiet rozporządzeń wykonawczych ©℗

• Rozporządzenie Rady Ministrów z:
• 20 marca 2007 r. w sprawie zaświadczeń o pomocy de minimis i pomocy de minimis w rolnictwie lub rybołówstwie (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 350),
• 11 sierpnia 2004 r. w sprawie szczegółowego sposobu obliczania wartości pomocy publicznej udzielanej w różnych formach (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 461),
• 23 grudnia 2009 r. w sprawie przekazywania sprawozdań o udzielonej pomocy publicznej i informacji o nieudzieleniu takiej pomocy z wykorzystaniem aplikacji SHRIMP (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 712),
• 7 sierpnia 2008 r. w sprawie sprawozdań o udzielonej pomocy publicznej, informacji o nieudzieleniu takiej pomocy oraz sprawozdań o zaległościach przedsiębiorców we wpłatach świadczeń należnych na rzecz sektora finansów publicznych (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 1871),
• 29 marca 2010 r. w sprawie zakresu informacji przedstawianych przez podmiot ubiegający się o pomoc de minimis (Dz.U. nr 53, poz. 311 ze zm.)

Postępowanie przy lokalach użytkowych

Po zidentyfikowaniu przedsiębiorcy organ udzielający pomocy musi poinformować właściciela, że prowadzi postępowanie wyjaśniające i wezwać go do przedstawienia formularza informacji oraz zaświadczeń (oświadczeń) o udzielonej pomocy de minimis. Gdy te dokumenty wpłyną, urząd gminy czy inny właściwy w tej sprawie organ ocenia, na ile dany przedsiębiorca spełnia warunki z rozporządzenia KE nr 1407/2013 w sprawie udzielenia pomocy de minimis i jaki ma on do wykorzystania limit (mógł bowiem korzystać z pomocy publicznej przy innej okazji). Następnie trzeba ustalić wysokość pomocy de minimis w oparciu o wartość rynkową nieruchomości oraz wartość sumy opłat przekształceniowych. Zgodnie z wyjaśnieniami Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumenta (www.uokik.gov.pl) za wartość rynkową gruntu dla potrzeb wymiaru udzielonej pomocy publicznej i dopłaty, o której mowa w art. 14 ustawy uwłaszczeniowej, uznaje się wartość, która stanowiła podstawę ustalenia opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego, obowiązującą w dniu przekształcenia i na podstawie której określono opłatę przekształceniową. W przypadku 1 proc. stawki opłaty jest to zatem 100-krotność opłaty przekształceniowej. Według UOKiK w przypadku uwłaszczenia – stanowiącego specyficzną transakcję pomiędzy państwem a użytkownikiem wieczystym, w której przy określaniu wartości rynkowej mamy do czynienia z porównaniem wartości rynkowej gruntu niezabudowanego (będącego w użytkowaniu wieczystym) z wyceny oraz wartości gruntu zabudowanego – można uznać, że wartością rynkową danej nieruchomości dla potrzeb stosowania ustawy uwłaszczeniowej jest wartość gruntu będąca podstawą obliczenia opłaty przekształceniowej.

Jeżeli limit pomocy de minimis nie zostanie przekroczony, organ wydaje dwa zaświadczenia. Pierwsze potwierdzające przekształcenie. A drugie o pomocy de minimis. Przy czym po siedmiu dniach od tej czynności przekazuje sprawozdanie z udzielonej pomocy de minimis w aplikacji SHRIMP (system harmonogramowania, rejestracji i monitorowania pomocy publicznej).

W przypadku przekroczenia limitu pomocy de minimis organ udzielający pomocy wszczyna postępowanie w sprawie dopłaty do wartości rynkowej, jednocześnie wydaje zaświadczenia potwierdzające przekształcenie i o pomocy de minimis (do dopuszczalnego limitu). Następnie wydaje decyzję administracyjną o dopłacie do wartości rynkowej gruntu. W tym przypadku może być konieczne sporządzenie operatu szacunkowego. Wykonuje się go wtedy, gdy dla danej nieruchomości nie została wcześniej ustalona jej wartość (np. w przypadku przekształcenia na rzecz osoby, która nabyła grunt od osoby, która wniosła opłatę jednorazowo). Koszty wykonania operatu szacunkowego ponosi przedsiębiorca.

Dopłata odpowiada różnicy pomiędzy wartością rynkową gruntu a sumą wnoszonych opłat oraz dopuszczalnego limitu pomocy de minimis, zgodnie z następującym wzorem:

Wartość dopłaty = wartość rynkowa gruntu

– (wartość sumy opłat + wartość dostępnego limitu pomocy de minimis)

Po uiszczeniu dopłaty, jeżeli beneficjent nie złoży odwołania od decyzji, organ udzielający pomocy wydaje zaświadczenie potwierdzające przekształcenie i określające wysokość opłat przekształceniowych.

Zasady dla mieszkań

W przypadku, gdy z wiedzy organu wynika, że w lokalu mieszkalnym prowadzona jest działalność gospodarcza, organ udzielający pomocy informuje właściciela, że prowadzi postępowanie wyjaśniające i wzywa podmiot do złożenia oświadczenia. Dokument ten ma potwierdzić, że beneficjent uwłaszczenia prowadzi w lokalu działalność gospodarczą i w jakiej jego części (na razie urzędnicy nie mają jak zweryfikować tych informacji, ale w planowanej nowelizacji ustawy uwłaszczeniowej MIR chce to zmienić – przyp. red.). Ponadto wezwany zostanie do przedstawienia formularza informacji i zaświadczeń/oświadczeń o udzielonej pomocy de minimis. Wzór takiego oświadczenia przygotowane zostało przez Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju https://www.miir.gov.pl/strony/zadania/gospodarka-nieruchomosciami/przeksztalcenie.

W treści złożonego oświadczenia beneficjent może zaprzeczyć (np. stwierdzi, że wyrejestrował firmę z CEiDG), bądź potwierdzić prowadzenie działalności gospodarczej. Jeżeli potwierdzi, urząd musi przeanalizować złożone dokumenty pod kątem spełnienia warunków z rozporządzenia nr 1407/2013, w tym określenia dostępnego limitu pomocy de minimis oraz ustalić wysokość pomocy de minimis w oparciu o wartość rynkową nieruchomości oraz wartość sumy opłat przekształceniowych. Jeżeli limit pomocy de minimis nie zostanie przekroczony, wydawane są stosowne zaświadczenia podobnie jak w procedurze dotyczącej lokali użytkowych. W sytuacji, gdy się okaże, że przedsiębiorca przekroczył limit dostępnej pomocy publicznej, wydawane jest zaświadczenia o pomocy de minimis do dopuszczalnego limitu i jednocześnie rusza postępowanie w sprawie dopłaty do wartości rynkowej. Także tu może okazać się konieczne sporządzenie operatu szacunkowego. Analogicznie jak przy lokalach użytkowych, po uiszczeniu dopłaty, jeżeli beneficjent nie złoży odwołania od decyzji, organ udzielający pomocy wydaje zaświadczenie potwierdzające przekształcenie i określające wysokość opłat przekształceniowych.

W przypadku uzasadnionego przekonania, że na nieruchomości faktycznie prowadzona jest działalność gospodarcza, w tym również bez dopełnienia ustawowego obowiązku rejestracji, organ powinien zwrócić się do właściciela o złożenie w tym zakresie stosownych wyjaśnień [ramka 4].

Ramka 4

Firma bez rejestracji – wyjaśnienia UOKiK ©℗

Jeżeli uzyskane od podmiotu informacje lub poczynione z urzędu przez organ ustalenia nie dadzą podstaw do uznania, iż działalność jest faktycznie prowadzona lub też z innych przyczyn weryfikacja nie będzie możliwa, należy uznać, że odstąpienie od dalszego badania kwestii pomocy publicznej będzie uzasadnione, o ile organ dochowa należytej staranności przy badaniu przesłanek jej udzielenia.

Jak interpretować terminy

Pomiędzy dniem przekształcenia z mocy prawa (1 stycznia 2019 r.) a dniem wystawienia zaświadczenia może upłynąć sporo czasu. Organ ma na to 12 miesięcy (z urzędu) albo 4 miesięcy bądź 30 dni od dnia otrzymania wniosku o jego wydanie. W związku z tym mogą być wątpliwości, na jaki dzień ustalić wartość pomocy. Z pomocą przychodzi na szczęście art. 14 ust. 1 ustawy uwłaszczeniowej. Zgodnie z nim dniem udzielenia pomocy jest dzień wystawienia zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie lub dzień wystawienia zaświadczenia, o którym mowa w art. 11 ust. 1 ustawy uwłaszczeniowej (tj. potwierdzającego wysokość i okres pozostały do wnoszenia opłaty). Na ten dzień należy badać spełnienie przesłanek pomocy de minimis i z tą datą wystawić beneficjentowi zaświadczenie o pomocy de minimis. Jest to rozwiązanie gwarantujące precyzyjne określenie wartości pomocy (warunek jej przejrzystości) oraz zbadanie warunków jej dopuszczalności. Ewentualna zmiana wartości pomocy, wynikająca z wydania decyzji administracyjnej, o której mowa w art. 7 ust. 8 ustawy uwłaszczeniowej (tj. o ustaleniu wysokości opłaty jednorazowej) lub art. 11 ust. 2 (tj. o ustaleniu wysokości opłaty i okresu jej wnoszenia pozostałego do spłaty), powoduje jedynie konieczność skorygowania wartości pomocy.

Może się jednak zdarzyć taka sytuacja, że właściciel (będący przedsiębiorcą) przed wydaniem zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie sprzeda ją innemu przedsiębiorcy. Wówczas dzień udzielenia pomocy (dzień wydania zaświadczenia przekształceniowego) nastąpi po zmianie właściciela. Z uwagi na fakt, że oceny dopuszczalności udzielenia pomocy dokonuje się na dzień udzielenia pomocy, beneficjentem pomocy de minimis będzie nabywca nieruchomości i jemu należy wystawić zaświadczenie o pomocy de minimis.

W przypadku gdy z wnioskiem o wydanie zaświadczenia potwierdzającego przekształcenie wystąpi przedsiębiorca będący właścicielem lokalu lub współwłaścicielem budynku, początkiem biegu terminów, o których mowa w art. 4 ust. 2 pkt 2 i 3 ustawy uwłaszczeniowej (tj. 4 miesiące lub 30 dni) będzie dzień przedstawienia przez ten podmiot wymaganych informacji i dokumentów niezbędnych do udzielenia przez organ pomocy publicznej. ©℗

!Wartością pomocy de minimis udzielanej na podstawie ustawy uwłaszczeniowej jest różnica pomiędzy wartością rynkową gruntu a sumą opłat przekształceniowych.

Przewłaszczenie z pomocą de minimis