Kiedy od zbycia nieruchomości trzeba zapłacić VAT

IZBA SKARBOWA W KRAKOWIE ODPOWIEDZIAŁA GP

Odpłatna dostawa gruntów stanowi czynność podlegającą opodatkowaniu VAT. Zastosowanie właściwej stawki VAT na sprzedaż gruntu uzależnione jest od jego rodzaju, przeznaczenia oraz tego czy jest to grunt zabudowany czy też nie.

W przypadku sprzedaży gruntu niezabudowanego:

● jeżeli jest on budowlanym lub przeznaczonym pod zabudowę – jego sprzedaż opodatkowana jest według stawki podstawowej, tj. 22 proc.;

● jeżeli należy on do terenów innych niż tereny budowlane oraz przeznaczone pod zabudowę (np. lasy) – jego sprzedaż podlega zwolnieniu z VAT (art. 43 ust.1 pkt 9 ustawy o VAT).

W sytuacji sprzedaży gruntu zabudowanego zastosowanie ma reguła, która w praktyce oznacza, że grunt przejmuje stawkę VAT, jaka obowiązuje w stosunku do sprzedawanego, związanego z tym gruntem, budynku lub budowli. Zatem:

● jeśli sprzedawany budynek opodatkowany jest według stawki podstawowej, także i grunt, na którym wybudowano budynek opodatkowany jest według stawki 22-proc.;

● jeśli przedmiotem sprzedaży jest budynek mieszkalny lub jego część – grunt, na którym wybudowano ten budynek, opodatkowany jest tą samą stawką co sam budynek, a więc na ogół 7-proc.;

● jeśli przedmiotem sprzedaży jest budynek, korzystający ze zwolnienia z VAT, zwolnienie to obejmuje także grunt, na którym posadowiony jest budynek.

Dostawa obiektów budowlanych lub ich część co do zasady podlega opodatkowaniu VAT według stawki podstawowej tj. 22-proc.. Jeżeli jednak przedmiotem dostawy są obiekty budownictwa mieszkaniowego lub ich część, z wyłączeniem lokali niemieszkalnych zastosowanie znajduje stawka VAT w wysokości 7 proc.

W stosunku do budynków, budowli lub ich część w szczególnych przypadkach może mieć zastosowanie zwolnienie od VAT. Zasady jego stosowania zostały zmienione od 1 stycznia 2009 r. Po pierwsze, budynki, budowle lub ich części zostały wyłączone z definicji towarów używanych. Po drugie, te samy zasady ustalania prawa do zwolnienia obowiązują zarówno budynki mieszkalne jak i budynki użytkowe.

Aby prawidłowo ustalić czy przy dostawie budynku, budowli lub ich części ma zastosowanie zwolnienie z VAT należy prześledzić odpowiednie przepisy ustawy o VAT. Chodzi o art. 2 pkt 14, art. 43 ust. 1 pkt10 i 10a, ust.7a, 10 i 11. Obowiązujące regulacje wprowadzają w odniesieniu do budynków (ich części) lub budowli dwa zwolnienia podatkowe. Pierwsze ze zwolnień dotyczy dostaw nienastępujących: w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim, w okresie do dwóch lat, licząc od pierwszego zasiedlenia.

Innymi słowy dostawy dokonywane w ramach pierwszego zasiedlenia, przed nim lub nie później niż dwa lata po nim, będą opodatkowane VAT. Warto tuj zwrócić uwagę na zamieszczoną w ustawie definicję pierwszego zasiedlenia. Błędem byłoby rozumienie tego pojęcia w potocznym tego słowa znaczeniu.

Drugie ze zwolnień obejmuje taką dostawę budynków lub budowli, która nie może korzystać ze wymienionego zwolnienia, ale z zastrzeżeniem, że zostaną spełnione warunki w zakresie braku prawa do odliczenia. Zgodnie z obowiązującymi przepisami ze zwolnienia tego korzysta dostawa tych budynków, budowli lub ich części:

● w stosunku do których nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

● w stosunku do których dokonujący ich dostawy:

a) nie ponosił nakładów na ulepszenie dających prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) a jeżeli ponosił takie wydatki to były one: niższe niż 30 proc. wartości początkowej tych obiektów lub równe lub wyższe niż 30 proc. wartości początkowej jeżeli w stanie ulepszonym, były wykorzystywane do czynności opodatkowanych przez co najmniej pięć lat.

EKSPERT WYJAŚNIA

MAREK WOJDA

doradca podatkowy w Baker & McKenzie

Odpowiedź na pytanie podatnika wymaga przede wszystkim ustalenia, czy wymienione transakcje były dokonywane w charakterze podatnika VAT. Dopiero w sytuacji, gdy dana transakcja jest dokonywana przez daną osobę w charakterze podatnika VAT, można analizować kwestię zastosowania odpowiedniej stawki podatku, ewentualnie zwolnienia z opodatkowania.

Zgodnie z art. 15 ust.1 ustawy o VAT, podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności. Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy. Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

Nie stanowi działalności gospodarczej sprzedaż składników należących do majątku prywatnego przedsiębiorcy. W tym zakresie nie działa on w charakterze podatnika VAT, a co za tym idzie, transakcja ta nie podlega opodatkowaniu VAT. Bez znaczenia pozostaje wówczas fakt, że sprzedawca jest zarejestrowanym podatnikiem VAT, jak również przedmiot prowadzonej przez niego działalności gospodarczej. W przypadku osób fizycznych prowadzących działalność gospodarczą w pewnych sytuacjach mogą jednak powstawać wątpliwości, czy dana transakcja dotyczy składnika majątkowego należącego do majątku prywatnego, czy też składnika majątku przedsiębiorstwa (a zatem, czy jest wykonywana w charakterze podatnika, czy nie). W kontekście postawionego pytania, istotną okolicznością jest, czy nabywając mieszkanie w 2008 roku czytelniczka rzeczywiście działała w zamiarze przeznaczenie go do majątku prywatnego. Na okoliczność tę zwrócił uwagę NSA w wyroku 7 sędziów z 29 października 2007 r. (sygn. akt I FPS 3/07), potwierdzającym, że sprzedaż nieruchomości stanowiącej składnik majątku prywatnego sprzedawcy (nabytej z takim zamiarem) nie może podlegać opodatkowaniu VAT. Jeśli więc czytelniczka nabyła w 2008 roku mieszkanie do majątku prywatnego, np. w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, późniejsza odsprzedaż tego mieszkania, nawet po krótkim czasie, nie podlega opodatkowaniu VAT, gdyż nie działa ona w tym zakresie w charakterze podatnika VAT.

W przypadku mieszkania nabytego w 2009 roku z pytania jasno wynika, że czytelniczka nabyła je w ramach prowadzonego przedsiębiorstwa, w celu jego dalszej odsprzedaży. Sprzedaż tego mieszkania będzie więc miała miejsce w ramach działalności gospodarczej, a zatem będzie podlegała przepisom o VAT. Należy więc rozstrzygnąć, czy sprzedaż ta będzie podlegała zwolnieniu z opodatkowania VAT, czy też będzie opodatkowana według stawki 7-proc. VAT. Kryteria dotyczące stosowania zwolnienia z VAT dla dostawy budynków, budowli lub ich części (m.in. wyodrębnionych lokali mieszkalnych) istotnie zmieniły się od 1 stycznia 2009 r. Co do zasady, sprzedaż mieszkania objęta będzie zwolnieniem z VAT, zakładając, że na mieszkanie nie były ponoszone nakłady, a od pierwszego zasiedlenia w rozumieniu przepisów o VAT upłynęły więcej niż dwa lata. Informacje zawarte w pytaniu są jednak zbyt ogólne, by jednoznacznie rozstrzygnąć tę kwestię.