Sprzedaż garażu z 22-proc. VAT

Spółka będzie zawierać umowy na wybudowanie na rzecz zamawiającego i zobowiązuje się do sprzedaży na jego rzecz lokalu mieszkalnego zlokalizowanego w budynku mieszkalnym wraz z balkonem, przynależnym pomieszczeniem gospodarczym w piwnicy, prawem do wyłącznego korzystania z miejsca postojowego w garażu w budynku oraz udziałem w prawie własności gruntu przynależnego do lokalu mieszkalnego i częściach wspólnych budynku. Garaż nie będzie wyodrębnionym lokalem. Nabywcy lokalu mieszkalnego zostanie sprzedane prawo do korzystania z wydzielone- go miejsca postojowego. Wszystkie lokale mieszkalne będą miały powierzchnię użytkową mniejszą niż 150 mkw. Od zamawiających nowa spółka będzie pobierać przedpłaty na poczet łącznej ceny. Czy nowa spółka będzie mogła stosować stawkę podatku od towarów i usług w wysokości 7 proc.?

Preferencyjna stawka podatku od towarów i usług w wysokości 7 proc. ma zastosowanie w całym budownictwie mieszkaniowym, zarówno objętym społecznym programem mieszkaniowym, jak i nieobjętym tym programem. Należy mieć jednak na uwadze wyłączenia, jakich dokonał ustawodawca w zakresie stosowania obniżonej stawki VAT.

Garaż w budynku mieszkalnym, w którym znajdują się konkretne, oznakowane miejsca postojowe, nie mieści się ani w pojęciu pomieszczenia technicznego, ani pomieszczenia gospodarczego, w związku z czym stanowi lokal użytkowy. Intencją ustawodawcy nie było objęcie obniżoną stawką VAT lokali użytkowych sprzedawanych razem z lokalem mieszkalnym. Oznacza to, że garaże, miejsca postojowe nie mieszczą się w zakresie stosowania preferencyjnej stawki VAT, a zatem dotyczące ich czynności są opodatkowane zgodnie z przepisami ustawy o podatku od towarów i usług stawką w wysokości 22 proc.

Do dostawy gruntu stosuje się analogiczną stawkę podatku jak przy dostawie budynków, budowli lub ich części trwale związanych z gruntem.

Odnosząc te zasady do omawianego przypadku, współwłasność nie jest instytucją samodzielną, stanowi odmianę własności i cechuje się tym, że własność rzeczy (ruchomej lub nieruchomej) przysługuje kilku podmiotom, a każdy z nich może rozporządzać swoim udziałem bez zgody pozostałych współwłaścicieli. Jeżeli zatem podatnik dokonuje sprzedaży udziału stanowiącego jego własność, dokonuje przeniesienia prawa własności rzeczy, dochodzi do zmiany podmiotu tego prawa. Zatem sprzedaż udziału należy traktować w kategorii dostawy towarów.

W konsekwencji, dostawa lokalu mieszkalnego wraz z balkonem, będącym przedmiotem sprzedaży przez spółkę, podlega opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług stawką w wysokości 7 proc.

Pomieszczenia gospodarcze w piwnicy, które mogą przynależeć do lokalu mieszkalnego, nie powinny być traktowane jak lokal użytkowy, gdyż stanowią pomieszczenie gospodarcze lokalu mieszkalnego służącego zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych, dla przechowywania materiałów, opału lub produktów żywnościowych użytkowników lokalu. Zatem można zasadnie przyjąć, że zastosowanie będzie miała preferencyjna stawka VAT w wysokości 7 proc.

Obniżoną stawką VAT właściwą dla lokalu mieszkalnego objęty jest również udział w prawie własności gruntu przynależnego do lokalu mieszkalnego.

Z kolei garaż znajdujący się w budynku nie stanowi lokalu mieszkalnego ani pomieszczenia służącego bezpośredniemu zaspakajaniu potrzeb mieszkaniowych. Może on przynależeć do lokalu, ale nie zmienia to jego funkcji użytkowych. Wobec tego czynności dotyczące sprzedaży prawa do wyłącznego korzystania z ułamkowej części garażu, tj. z miejsca postojowego, podlega wyłączeniu z opodatkowania stawką 7-proc. i w efekcie podlegać będzie opodatkowaniu zgodnie z przepisami ustawy o podatku od towarów i usług stawką w wysokości 22 proc. Taką samą stawką podatku opodatkowany jest również udział w prawie własności gruntu związanego z miejscem postojowym, jeśli z zawartej umowy wynika, że również do garażu przynależy ułamkowa część gruntu.

Stanowisko dyrektora Izby Skarbowej w Warszawie wyrażone w interpretacji indywidualnej z 19 maja 2009 r. dotyczącej opodatkowania VAT dostawy lokalu mieszkalnego wraz z balkonem, piwnicą, prawem do korzystania z miejsca postojowego w garażu oraz udziałem w prawie własności gruntu i częściach wspólnych budynku należy, co do zasady, uznać za słuszne. W świetle obowiązujących przepisów prawa nie budzi wątpliwości fakt zaliczenia do programu budownictwa społecznego, a co za tym idzie, zastosowanie 7-proc. stawki VAT, części mieszkaniowej budynku mieszkalnego, która obejmuje m.in. pomieszczenia mieszkalne, pomieszczenia pomocnicze, piwnice oraz pomieszczenia ogólnego użytkowania (np. wózkarnie, suszarnie). Pewien problem interpretacyjny może powstać przy określeniu stawki VAT właściwej dla dostawy miejsca postojowego w garażu. Zarówno stanowisko urzędów skarbowych, jak i sądów administracyjnych nie jest jednolite w tym zakresie. Większość jednak uważa, że garaż należy uznać za lokal użytkowy, dostawa którego nie jest objęta programem budownictwa społecznego, a więc podlega opodatkowaniu 22-proc. stawką VAT.