Kiedy obrót nieruchomościami podlega VAT

EWA MATYSZEWSKA

ekspert GP

Zgodnie z art. 5 ust. 1 pkt 1 ustawy o VAT (Dz.U. z 2004 r. nr 54, poz. 535 z późn. zm.), opodatkowaniu podatkiem od towarów i usług podlega odpłatna dostawa towarów i odpłatne świadczenie usług na terytorium kraju. Przez dostawę towarów rozumie się przeniesienie prawa do rozporządzania towarami jak właściciel, w tym również ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego, ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu oraz przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego w spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a także ustanowienie na rzecz członka spółdzielni mieszkaniowej odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu oraz przeniesienie na rzecz członka spółdzielni własności lokalu lub własności domu jednorodzinnego.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10 i ust. 7 ustawy, zwalnia się od podatku dostawę obiektów budownictwa mieszkaniowego lub ich części, z wyjątkiem obiektów i ich części, które mają być zasiedlone lub zamieszkane po raz pierwszy. Zatem przekształcenie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu ustanowionego po 1 maja 2004 r., zasiedlonego nie po raz pierwszy, w odrębną własność, od 1 stycznia 2009 r. może korzystać ze zwolnienia zarówno w sytuacji, gdy przekształcenie to następuje w okresie pięciu lat od ustanowienia, jak i po upływie tego okresu.

Według przepisów ustawy o VAT opodatkowaniu mogą podlegać te czynności, w przypadku których spełniony został zarówno podmiotowy, jak i przedmiotowy zakres opodatkowania, tzn. zaistniała czynność określona jako opodatkowana, którą wykonał podmiot mający cechę podatnika. Obie te cechy powinny zostać spełnione jednocześnie, co oznacza‚ że w odniesieniu do danej czynności konkretny podmiot powinien występować w charakterze podatnika, a zatem podmiotu wykonującego działalność gospodarczą. Działalność gospodarczą powinna cechować stałość, powtarzalność i niezależność jej wykonywania, gdyż związana jest z profesjonalnym obrotem gospodarczym.

Konstrukcja art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług powoduje, że częstotliwość, o której mowa w tym przepisie, odnosi się do czynności wykonywanych w ramach działalności producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także osoby wykonujące wolne zawody. Jeżeli handlowiec dokona jednorazowej czynności polegającej na odsprzedaży nabytego towaru, to nie ma wątpliwości, że czyni to z zamiarem działania powtarzalnego. Inaczej jest w przypadku osoby, która dokonuje sprzedaży swojego majątku prywatnego. W tym przypadku nie ma znaczenia, czy wyprzedaż dokonywana jest jedną umową sprzedaży, czy też wieloma umowami zawartymi z wieloma nabywcami.

Sprzedaż nawet kilkukrotna przedmiotów z majątku prywatnego osoby fizycznej, które nie są związane z działalnością gospodarczą oraz nie były nabyte w celu ich odsprzedaży, nie ma charakteru handlowego podlegającego opodatkowaniu. Podatnikiem w obrocie nieruchomościami byłby podmiot, który jest handlowcem lub usługodawcą i obraca częstotliwie budynkami, lokalami albo gruntami.

Zatem sprzedaż gruntu stanowiącego majątek prywatny, który nie został nabyty w celu jego odsprzedaży, lecz spożytkowania na własne potrzeby, nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT, ponieważ czynność ta nie kwalifikuje się do uznania jej za działalność gospodarczą w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o podatku od towarów i usług.