Jak teatr powinien rozliczyć najem nieruchomości

– Czy teatr powinien co miesiąc wystawiać faktury na osoby fizyczne – pyta pani Maria odpowiedzialna za rozliczenia teatru.

O wskazanie ogólnych zasad rozliczeń poprosiliśmy Izbę Skarbową we Wrocławiu, a o rozwiązanie problemu z pytania Kamilę Bielecką z kancelarii Grynhoff Woźny Maliński.

IZBA SKARBOWA WE WROCŁAWIU ODPOWIEDZIAŁA GP

Zgodnie z art. 106 ust. 4 ustawy o VAT podatnicy VAT nie mają obowiązku wystawiania faktur osobom fizycznym nieprowadzącym działalności gospodarczej. Jednak na żądanie tych osób podatnicy są obowiązani do wystawienia faktury.

Fakt udokumentowania lub nieudokumentowania czynności nie zmienia jednak obowiązku podatnika (teatru) w zakresie rozliczeń w podatku od towarów i usług.

Sposób realizacji wpłat (wynikający z umowy zawartej pomiędzy teatrem a mieszkańcami) powoduje, że z podatkowego punktu widzenia teatr występuje w roli świadczącego usługi wobec ostatecznego odbiorcy. Koszty poniesionych opłat przenosi zatem na ostatecznego odbiorcę w formie refaktury.

Warto dodać, że podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody, również wówczas, gdy czynność została wykonana jednorazowo w okolicznościach wskazujących na zamiar wykonywania czynności w sposób częstotliwy.

Działalność gospodarcza obejmuje również czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych.

EKSPERT WYJAŚNIA

KAMILA BIELECKA

ekspert z Departamentu Prawa Podatkowego kancelarii Grynhoff Woźny Maliński

Zagadnienie dotyczące zasad rozliczenia kosztów mediów z tytułu umów najmu wciąż budzi wśród podatników wiele kontrowersji, choć wielokrotnie było przedmiotem analiz i interpretacji podatkowych. Punktem wyjścia do poprawności rozliczeń tego typu usług powinny być postanowienia umowne wynikające z łączącej strony umowy najmu. Teatr Wielki – Opera Narodowa, jako właściciel lokali mieszkalno-użytkowych, zawiera umowy najmu z osobami fizycznymi, a najemcy oprócz czynszu zobowiązani są do ponoszenia kosztów za media. Wątpliwości nie ma, gdy w czynszu zawarta jest ryczałtowa kwota opłat eksploatacyjnych. Inna sytuacja ma miejsce, gdy najemca zobowiązany jest do ponoszenia oprócz czynszu dodatkowych kosztów za media. Wówczas powstaje wątpliwość, w jaki sposób właściciel wynajmowanych lokali powinien przerzucić koszty za media, jeśli otrzymuje od najemców, czyli usługodawców mediów, faktury tytułem zużycia energii elektrycznej, w którą zaopatrywane są użytkowane nieruchomości. Wynajmujący nie jest usługodawcą takich usług ani też pośrednikiem. Jego rola sprawdza się do odprzedaży zakupionych usług. Zatem przeniesienie tych wydatków powinno odbyć się na podstawie refaktury. Refakturowanie usług dostaw energii elektrycznej będzie możliwe po spełnieniu łącznie następujących przesłanek: przedmiotem refakturowania mogą być tylko i wyłącznie usługi; refakturowanie nie zmienia charakteru prawnego odsprzedawanej usługi; w umowie między kontrahentami jest zastrzeżenie o odrębnym rozliczeniu (refakturowaniu) określonych usług; refakturujący nie korzysta z danej usługi, a odbiorcą usługi jest podmiot, na którego usługa ta jest refakturowana; dalsza odsprzedaż usług musi być dokonana po cenie zakupu, bez doliczania jakiejkolwiek marży; podmiot dokonujący refakturowania stosuje taką samą stawkę VAT (lub zwolnienie), która widnieje na fakturze pierwotnej. Organy podatkowe będą oceniać poprawność faktur wystawianych przez wynajmującego przez pryzmat ww. warunków.

Odrębnie należy rozważyć kwestię odprzedaży usług energii elektrycznej w kontekście nowej ustawy z 8 grudnia 2008 r. o podatku akcyzowym. Zgodnie bowiem z art. 11 ust. 2 ustawy akcyzowej w przypadku energii elektrycznej obowiązek podatkowy powstaje z dniem wydania energii nabywcy końcowemu w przypadku sprzedaży energii elektrycznej na terytorium kraju. W myśl natomiast art. 13 ustawy akcyzowej podatnikiem jest podmiot sprzedający energię elektryczną ostatecznemu nabywcy, czyli dystrybutor energii elektrycznej (np. zakład energetyczny), nie – jak dotychczas – jej producent (elektrownia).

W związku z tym paradoksalnie pojawia się problem, czy wynajmujący lokal jednocześnie odsprzedający energię elektryczną najemcy może zostać uznany przez ustawę za dostawcę energii elektrycznej (dystrybutora), a w konsekwencji zobowiązany będzie do składania deklaracji na podatek akcyzowy oraz jego opłacenia. Końcowym nabywcą, zgodnie z definicją zawartą w art. 2 pkt 19 ustawy akcyzowej, jest podmiot nabywający energię elektryczną, nieposiadający koncesji na wytwarzanie, przesyłanie, dystrybucję lub obrót tą energią w rozumieniu przepisów ustawy z 10 kwietnia 1997 r. – Prawo energetyczne. W związku z tym wynajmujący będący końcowym nabywcą nie będzie uznany za podatnika podatku akcyzowego.